§ 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Собственник земельного участка вправе по сво­ему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Содержание права собственности на землю составляют правомочия

пользования и распоряжения земельным участком. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это возможность числить его а своем балансе.

Пользование землей — это возможность извлекать ее полезные свойства:

омещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйствен-

° продукцию и т. д. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земель-

к Участков имеют право использовать для собственных нужд в установлен-

59

ном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвен­ный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной сво­бодой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вто­рых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природно­му объекту. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка должен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные зда­ния, строения, сооружения (если такое строительство соответствует целевому назначению участка и его разрешенному использованию) с соблюдением тре­бований градостроительных регламентов, строительных, экологических, сани­тарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуж­дать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, прода­вать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный ка­питал коммерческих организаций и т. д.), передавать им, оставаясь собст­венником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т. д.

Залог по гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения обязательств. В силу залога кредитор по обеспеченному зало­гом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имуще­ства преимущественно перед другими кредиторами лица, которому при­надлежит это имущество (за изъятиями, установленными законом). Залог недвижимого имущества, в том числе земельных участков, называется ипотекой и регулируется специальным законом (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1). В соот­ветствии с этим Законом по договору об ипотеке могут быть заложены зе­мельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приуса­дебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, не­обходимом для их хозяйственного обслуживания. Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственно­сти, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также частей земельного участка, площадь которых меньше установленного минимального размера для зе­мель данного целевого назначения и разрешенного использования. Ипоте­ка как обременение имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению зе­мельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 Земельного кодекса

1 СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

60

установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 пре­дусматривает особые требования к процедуре заключения договоров куп­ли-продажи земельных участков.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного вла­дения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устране­ния всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были со­единены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Основания приобретения права собственности регулируются граждан­ским законодательством (глава 14 ГК РФ). Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юриди­ческому лицу — правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательной давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Зе­мельный кодекс, кроме этого, предусматривает возможность предоставле­ния в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участ­ков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В главе VII Земельного кодекса подробно регламентированы основа­ния прекращения права собственности.

Земля в России может находиться в государст-

:ЮРМЫ венной, муниципальной и частной собственно-

СОБСТВЕННОСТИ сти (т_ е собственности граждан и юридических НА ЗЕМЛЮ В РОССИИ лиц)

Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из основных достижений земельной реформы в нашей стране, впервые оно было провозглашено в 1990 г. Законом РСФСР «О земельной реформе». До этого на всем протяжении существования советского госу­дарства действовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предостав­лялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены.

Закон «О земельной реформе» ввел частную собственность на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совмест­ной собственности. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. также предусмат­ривал наличие в России государственной собственности на землю, собст­венности граждан и коллективной (в форме коллективной совместной или коллективно-долевой) собственности на земельные участки. Таким образом, право частной собственности на землю юридических лиц на том этапе не признавалось. Земли колхозов и других негосударственных сельскохозяйственных предприятий могли передаваться в собственность коллективов этих предприятий с определением или без определения доли каждого работника. Однако в дальнейшем эти статьи Земельного кодекса были отменены Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. •' 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федера-Чии в соответствие с Конституцией Российской Федерации».

Конституция России, принятая 12 декабря 1993 г., установила, что 1Ля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государст-нной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом 36 подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в част-собственности землю, а в ст. 35 - что право частной собственности >аняется законом. По гражданскому законодательству права всех совет­ников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

61

Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоми­нается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоя­щее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственно­сти законодательство отказалось. В гражданском праве есть понятие об­щей собственности, но она является разновидностью частной собственности и представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может нахо­диться в обшей собственности с определением доли каждого из собст­венников в праве собственности (долевая собственность) или без опреде­ления таких долей (совместная собственность). Так, совместная собствен­ность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок — у со-собственников жилого дома, на котором расположен этот участок.

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственно-

ЧАСТНАЯ           суй граждан и юридических лиц может находить-

СОБСТВЕННОСТЬ ся любое имущество, за исключением отдельных НА ЗЕМЛЮ видов имущества, которое в соответствии с зако­ном не может им принадлежать (т. е. в данном случае - земель, изъятых из оборота). При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исклю­чением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях за­щиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопас­ности государства. Подобных ограничений в отношении земельных участ­ков пока ни Земельным кодексом, ни иными федеральными законами не установлено, поэтому в собственности гражданина или юридического лица в принципе может быть любое количество земельных участков любой пло­щади и любой стоимости.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гра­жданства не могут обладать на праве собственности только земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с феде­ральным законодательством, однако пока соответствующий указ Президента не будет принят и не вступит в силу, указанные лица вообще не могут при­обретать земельные участки в собственность. Кроме того, федеральными за­конами могут быть особо установлены территории, на которых запрещается приобретение земельных участков в собственность иностранцами.

Закон о введении в действие Земельного кодекса установил также вре­менный запрет — до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения — на приобретение в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, а так­же лицами без гражданства участков из земель сельскохозяйственного на­значения. Указанные лица пока могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Что касается юридических лиц, то собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государствен­ных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. При этом общественные и религиозные организации (объе­динения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, пре­дусмотренных их учредительными документами.

62

Земельные участки могут быть как переданы в собственность хозяй­ственного общества, товарищества, производственного кооператива в ка­честве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобре­тены этим юридическим лицом по иным основаниям.

Государство (в лице Российской Федерации и ее ГОСУДАРСТВЕННАЯ    субъектов) в земельных отношениях может вы-

СОБСТВЕННОСТЬ      ступать в одной из двух ролей: в качестве субъ-

НА ЗЕМЛЮ         екта государственной власти, устанавливающего

нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. 9—Ю Земельного кодекса, и в качестве собственника земельных участков — в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков. В соот­ветствии со ст. 124 ГК РФ при заключении сделок с землей и в иных от­ношениях, регулируемых гражданским законодательством, Российская Фе­дерация и ее субъекты выступают на равных началах с иными участника­ми этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

Государственная собственность на землю имеет сложный состав: она включает земельные участки, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и земельные участ­ки, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Феде­рации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Рос­сийской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федера­ции права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, в соответствии с Постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 18 июля 2000 г. №536 Министерство имущест­венных отношений Российской Федерации осуществляет: проведение единой государственной политики в области имущественных и земель­ных отношений; приватизацию, управление и распоряжение государст­венным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компе­тенции; регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осу­ществлении оценочной деятельности; координацию в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъ­ектов Российской Федерации.

3 случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами,

<азами Президента Российской Федерации и постановлениями Прави-

'Льства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Рос-

«жой Федерации, по их специальному поручению от их имени могут

выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а

• е юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ).

Российская  Федерация  и  ее  субъекты  осуществляют управление

распоряжение земельными участками, находящимися в их собственно-

и- Непосредственно же владеют и пользуются такими участками юри-

еские лица и граждане, которым находящиеся в государственной соб-

нности земельные участки предоставлены в пользование, пожизнен-

Наследуемое владение и в аренду.

63

на землю

Муниципальная собственность не является дарственной. Согласно ст. 215 ГК РФ пальной собственностью является имущество, при­надлежащее на праве собственности городским ц сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Территории муниципальных образований — городов, поселков, станиц районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и других муни­ципальных образований — устанавливаются в соответствии с федеральны­ми законами и законами субъектов Российской Федерации с учетом исто­рических и иных местных традиций (Федеральный закон от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Территорию муниципального образования со­ставляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для разви­тия поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

От имени муниципального образования права собственника осущест­вляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного само­управления).

Местное самоуправление в Российской Федерации создано для обес­печения самостоятельного решения населением вопросов местного значе­ния, а также владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления управляют муници­пальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значе­ния (ст. 132 Конституции Российской Федерации).

разграничение      ® Советском Союзе в условиях существования тпУПАРгтяЕННпй    исключительной государственной собственности государственной    на землю существовал единый государственный СОБСТВЕННОСТИ      земельный фонд, который не делился на собст-венность непосредственно Союза ССР и собст­венность союзных республик. С образованием независимого государства Российской Федерации входящие в его состав республики, края, области, автономная область, автономные округа, города Москва и Санкт-Петер­бург признаны субъектами Российской Федерации, обладающими правом государственной собственности на землю. Возникла проблема разграни­чения государственной собственности на землю между Федерацией и ее субъектами, а также передачи земельных участков в муниципальную соб­ственность. Постановление Верховного Совета РСФСР «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, облас­тей,   автономной   области,   автономных   округов,   городов   Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 29 декабря 1991 г. не затрагивало вопросов разграничения земли. Впервые Указом Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993 г. «О федераль­ных природных ресурсах»1 были выделены федеральные земли.

1 САПП РФ. 1993. №51. Ст. 4932.

64

Наконец процедура проведения разграничения государственной соб­ственности на землю установлена Федеральным законом «О разграниче­нии государственной собственности на землю». Он принят 17 июля 2001 г. и вступил в силу 17 января 2002 г.

В соответствии с ним право собственности на земельные участки « российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муници­пальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности являются акты Правительства Россий­ской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на кото­рые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Фе­дерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

Для того чтобы разграничение было произведено, необходимы точ­ные данные кадастрового учета земель. В отдельных случаях возможно и возникновение спорных вопросов. Поэтому осуществление разграниче­ния государственной собственности на землю займет достаточно длитель­ное время. В связи с этим Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (п. 10) предусмотрено, что до разграни­чения государственной собственности на землю государственная регист­рация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения госу­дарственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть оп­ределен Правительством Российской Федерации.

Земельный кодекс выделяет три основания возникновения права го­сударственной и муниципальной собственности на землю:

1.             Специальное указание в федеральном законе на принадлежность зе­

мельных участков. Например, согласно ст. 8 Федерального закона от 5 августа

1995 г. № 126-ФЗ «О железнодорожных войсках Российской Федерации» зем­

ля, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные для размещения

и осуществления деятельности железнодорожных войск, находятся в федераль­

ной собственности, а Федеральный закон от 19 июля 1998 г. №113-ФЗ

«О гидрометеорологической службе» в ст. 13 установил, что исключительно к

Федеральной собственности относится государственная наблюдательная сеть,

в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий.

Следует отметить, что в муниципальной собственности находятся зе­мельные участки, признанные таковыми не только федеральными зако-1ами, но. и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Рос­сийской Федерации.

2.             Акты Правительства Российской Федерации об утверждении переч-

'1 земельных участков, на которые соответственно у Российской Феде-

ации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований

зникает право собственности при разграничении государственной собст-

Ности на землю, а также вступившие в законную силу судебные реше-

я По спорам, связанным с разграничением государственной собственно-

65

сти на землю, — в соответствии с Законом «О разграничении государст. венной собственности на землю».

Установленный упомянутым Законом от 17 июля 2001 г. порядок про. ведения разграничения государственной собственности на землю таков:

специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям (в настоящее время это Миниму-щество) совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответ­ственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности;

подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образо­ваний возникает право собственности, утверждаются Правительством Российской Федерации;

сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра.

Если между Российской Федерацией, субъектами Российской Феде­рации, муниципальными образованиями возник спор о разграничении государственной собственности на землю, то он должен разрешаться за­интересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае же недостижения согласованного решения спор подлежит рас­смотрению в суде.

3. Приобретение земельных участков Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями в результате сделок у граждан, юридических лиц, других субъектов Российской Федерации, му­ниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследова­ния и по другим гражданско-правовым основаниям. В государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкуп­ленные у собственников для государственных (муниципальных) нужд (ст. 49 Земельного кодекса), конфискованные в порядке ст. 50, реквизиро­ванные (ст. 51). Государственной собственностью становятся земли, нацио­нализированные в установленном порядке (ст. 235 ГК РФ), муниципаль­ной собственностью — бесхозяйные земельные участки (ст. 225 ГК РФ).

Кроме того, в государственной, муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность участки из зе­мель, специально указанных в Земельном кодексе либо Федеральном за­коне «О разграничении государственной собственности».

Так, в федеральной собственности могут находиться участки земель:

лесного фонда, особо охраняемых природных территорий феде­

рального значения, водного фонда, занятых водными объектами, находя­

щимися в федеральной собственности, обороны и безопасности;

сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышлен­

ности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и кос­

мического обеспечения, энергетики и иного назначения; природоохранного,

рекреационного и историко-культурного назначения; водного фонда,

— если на этих земельных участках располагается недвижимое иму­щество, находящееся в федеральной собственности;

66

_ если эти земельные участки предоставлены органу государствен -

и власти Российской Федерации, его территориальному органу, а так-

государственному унитарному предприятию, государственному учреж-

ению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами

.дарственной власти Российской Федерации;

_ если на этих находящихся в государственной собственности зе­мельных участках располагается приватизированное недвижимое имуще -находившееся до его приватизации в собственности Российской

федерации;

_ если под поверхностью этих земельных участков находятся участ­ки недр федерального значения;

3) земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное не­движимое имущество, находившееся до его приватизации в собственно­сти Российской Федерации.

В собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Федерации;

предоставленные органам государственной власти субъектов Россий­ской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государ­ственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий ре­гионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собствен­ности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находя­щимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фон­да перераспределения земель;

занятые приватизированным имуществом, находившимся до его при­ватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

В муниципальной собственности могут находиться не предоставлен­ные в частную собственность земельные участки по основаниям, преду­смотренным ст. 5 Закона «О разграничении государственной собственно­сти на землю», в частности участки земель запаса в пределах муници­пальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности (или находив­шееся до его приватизации в государственной собственности).

Российская Федерация или ее субъект могут безвозмездно передавать находящиеся в их собственности земельные участки в собственность му­ниципальных образований для обеспечения их развития, в том числе и из земель, находящихся за пределами границ муниципальных образований.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге при

Ограничении государственной собственности на землю земельные уча-

101 в муниципальную собственность не передаются. Право муниципаль-

и собственности на земельные участки здесь возникает при передаче

эстков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муни-

Мпальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Рос-

«Йской Федерации.

67