§ 3. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Современным законодательством1 уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственной или муници-

ЗК РФ. Ст. 30—34 и др.

104

пальной собственности для строительства. В принципе это имеет под со­бой определенные основания, если учесть, что застройка земельного уча­стка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории не будет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земель­ного участка, который потенциально наиболее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояние ок­ружающей природной среды.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ

ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНО­ГО СОГЛАСОВАНИЯ

МЕСТА

РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Законодательством уточняется порядок предос­тавления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участ­ков — с обязательным согласованием места раз­мещения объекта и без такового. При этом уста­навливается обязательное условие, что предос­тавление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным за­ключением договора, предметом которого явля-

                                ется земельный участок на торгах. По сути это

означает, что торги фактически «заменяют» в данном случае собой про­цедуру согласования.

Предварительное согласование требуется при предоставлении земель­ных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессроч­ное) пользование.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставле­нии земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

государственной регистрации  права постоянного  (бессрочного)

пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бес­

срочное) пользование;

заключения договора купли-продажи и государственной регистра­

ции права собственности покупателя на земельный участок при предос­

тавлении земельного участка в собственность;

заключения договора аренды земельного участка и государствен­

ной регистрации данного договора при передаче земельного участка

в аренду.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строи­тельства может быть обжаловано заявителем в суд.

Отношения по застройке земельных участков регулируются помимо Земельного кодекса и иными нормативными актами, которые в принци­пе не должны противоречить нормам ЗК РФ в том, что касается именно предоставления земли.

Так, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 8 мая 1998 г. определены градостроительные требования к использованию зе­мельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56 Градостроительного кодекса). В соответствии с ука­занным Кодексом при предоставлении земельных участков градострои­тельные требования к их использованию определяются градостроитель-

105

ной документацией о градостроительном планировании развития терри­торий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки.

При предоставлении земельных участков органы местного самоуправ­ления подготавливают следующую информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков:

местоположение земельных участков; проекты границ земельных уча­стков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий; разрешенное использование земель­ных участков;

обеспечение земельных участков объектами инженерной, транспорт­ной и социальной инфраструктур.

При строительстве объектов недвижимости в городских и сельских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о за­стройке и градостроительными регламентами, как указывается Градо­строительным кодексом, предварительное согласование размещения объ­ектов недвижимости не проводится.

Кроме того, Градостроительный кодекс устанавливает, что при прове­дении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участни­кам могут устанавливаться следующие дополнительные требования: возме­щение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселе­ние жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования; строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; соблюдение сроков строи­тельства объектов недвижимости; благоустройство территорий общего пользования. Указанные требования сохраняются в случае перехода прав на земельный участок другому лицу.

Застройщик, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроен­ного земельного участка другим лицам.

Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на зе­мельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит следую­щая информация:

код территориальной зоны, установленный правилами застройки;

функциональное назначение территориальной зоны, в пределах кото­рой находится земельный участок;

местоположение земельного участка или его части в границах зон ох­раны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных тер­риторий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подвержен­ных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного ха­рактера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются законодательством Российской Федерации и законода­тельством субъектов Российской Федерации; наличие в границах земель­ного участка объектов инженерной, транспортной и социальной инфра­структур, находящихся в муниципальной или государственной собствен­ности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, 106

пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указанных объектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и пара­метров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости в соответствии с Градо­строительным кодексом должны быть обеспечены условия для функцио­нирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огород­нических и дачных некоммерческих объединениях граждан» также уста­новлен порядок разработки проектов организации и застройки террито­рии садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объ­единения (ст. 32). В соответствии с данной статьей разработка проектов организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения осуществляется в соответст­вии с установленными земельным и градостроительным законодательст­вом правилами землепользования и застройки, системой государственных градостроительных нормативов и правил.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объеди­нение как юридическое лицо вправе приступить к обустройству выделен­ного ему земельного участка (строительству подъездных дорог, огражде­ний, осуществлению мелиоративных и иных работ): после установления его границ в натуре, выдачи документов, удостоверяющих право такого объединения на земельный участок, члены садоводческого, огородниче­ского или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории та­кого объединения и утверждения общим собранием его членов (собрани­ем уполномоченных) распределения садовых, огородных или дачных зе­мельных участков между членами такого объединения.

Огородническое некоммерческое объединение, уставом которого не предусмотрено закрепление земельных участков за гражданами на праве собственности, вправе приступить к использованию и застройке выде­ленного земельного участка без составления проекта организации и за­стройки территории такого объединения.

Продолжает действовать ряд подзаконных нормативных актов, регу­лировавших предоставление земельных участков под застройку до приня­тия настоящего Земельного кодекса. При этом следует учесть, что все подзаконные акты, не прекратившие свое действие применяются только в части, не противоречащей ЗК РФ.

В целях обеспечения оборота земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, был принят Указ Прези­дента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юриди­ческим лицам предназначенных под застройку земельных участков, рас­положенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды».

Указ определяет, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответст­вии с градостроительной и землеустроительной документацией под за-

107

стройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. На основании этого Указа Постановлением Правительства РФ от 5 янва­ря 1998 г. № 2 был утвержден порядок проведения таких конкурсов и аукционов (см. ст. 38 ЗК РФ).

Предоставление земельного участка для строительства без предвари­тельного согласования места размещения объекта осуществляется поряд­ке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов: 1. Проведение работ по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земель­ного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о про­ведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация со­общения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заяв­лений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (кон­курсов, аукционов).

2. Государственный кадастровый учет земельного участка в соответ­ствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ.

Формирование земельного участка, как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торгах, должно осуществляться как с со­блюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законо­дательством о землеустройстве. Существенное значение также имеет и порядок учета земельных участков на основании законодательства о зе­мельном кадастре. Так, согласно Федеральному закону «О землеустройст­ве» земельный участок, как объект землеустройства, должен иметь план—документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в ис­пользовании частей объекта землеустройства, а также размещение объек­тов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1 Федерального зако­на). При этом при формировании земельного участка устанавливается местоположение его границ, варианты его использования с учетом раз­меров, целевого назначения, разрешенного использования земель и рас­положенных на нем объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иные характеристики участка.

Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного

участка или продаже права на заключение договора аренды земельного

участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения

торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или

юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участ­

ка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкур­

сов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговре­

менной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой пере­

дачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукцио­

нов) или подписание договора аренды земельного участка в результате

предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов,

аукционов).

108

Проведение торгов, предметом которых является земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением тре­бований ст. 30, 38 настоящего Кодекса, а также ст. 447, 448 ГК РФ, уста­навливающих общие требования по заключению договоров на торгах.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ

СОГЛАСОВАНИЕМ МЕСТА

РАСПОЛОЖЕНИЯ

ОБЪЕКТА. ВЫБОР

Предоставление земельного участка для строи­тельства с предварительным согласованием мес­та размещения объекта осуществляется в сле­дующем порядке.

1. Выбор земельного участка и принятие в по­рядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места разме­щения объекта.

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 2. Проведение работ по формированию земель-ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА   Ного участка.

Государственный кадастровый учет земельного участка в соответ­

ствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса.

Принятие  решения  о  предоставлении земельного участка для

строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

При этом Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий пере­чень случаев, в которых не требуется проведения процедуры предвари­тельного согласования.

Так, предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселе­нии в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохо­зяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный перечень обоснован, во-первых, особыми нуждами сель­ского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-треть­их, в том случае, если строительство на данном земельном участке пред­полагается вести согласно планам застройки поселения.

Земельным законодательством установлен и достаточно подробно оп­ределен порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных ор­ганов по выбору участка, предназначенного к предварительному согласо­ванию места расположения объекта1. ЗК РФ практически устанавливает­ся новый в сравнении с прежним порядок предоставления (и изъятия Для целей предоставления) земельных участков под строительство.

Так, гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предос­тавлении земельного участка для строительства, обращаются в исполни­тельный орган государственной власти или орган местного самоуправле­ния, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного Участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предпо­лагаемое место его размещения, обоснование примерного размера зе­мельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявле­нию могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта

1 ЗК РФ. Ст. 31.

109

строительства или необходимые расчеты. Необходимость такого подроб­ного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного уча­стка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным об­разом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юриди­ческого лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ испол­нительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и до­кументов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и про­ведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами ме­стного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженер­ной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соот­ветствующими государственными органами, органами местного само­управления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

При рассмотрении заявления должны учитываться все условия и по­следствия предполагаемого размещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обреме-нениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его экологическом со­стоянии и др. Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривается при предоставле­нии земельного участка для строительства, осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы терри­ториального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государст­венных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных уча­стков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных на­родов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традици­онными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает 110

законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 3К РФ, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких схо­дов или референдумов.

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности, законные интересы ко­торых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для госу­дарственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях раз­мещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государ­ственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собствен­ности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Россий­ской Федерации. Результаты выбора земельного участка оформляются ак­том о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправ­ления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с воз­можными вариантами их выбора.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересо­ванными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недейст­вительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган мест­ного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необ­ходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъ­екта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Прогресс, 2002.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. М.: Юстицинформ, 1999.