§ 3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

1. Основные параметры правового режима земельных участков, принадлежащих лицам на праве постоянного (бессрочного) пользова­ния и праве пожизненного наследуемого владения, определяются нор­мами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ. В соответ­ствии со ст. 13 Закона о введении в действие части первой Гражданско­го кодекса Российской Федерации от 21 октября 1994 г. гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю» вступает в действие только со дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Сложность создавшегося положения заключается в том, что хотя про­ект Земельного кодекса 22 мая 1996 г. принят Государственной Думой, он до сего времени не прошел все стадии законодательного процесса и пока не введен в действие. Таким образом, основополагающими дейст­вующими нормами, определяющими режим права постоянного (бес­срочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками в настоящее время являются: ст. 216 и 305 ГК, Указ Президента РФ «О реализации конституционного права граждан на землю» от 7 марта 1996 г.', Программа аграрной реформы в Россий­ской Федерации на 1994—1995 гг., одобренная постановлением Прави­тельства РФ от 6 июля 1994 г.2 С учетом сказанного и следует подхо­дить к характеристике излагаемых ниже основных положений норма­тивной регламентации права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками.

2. Закрепленное в законе в качестве самостоятельной разновиднос­ти ограниченных вещных прав право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК) обеспечивает его обла­дателю владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установления срока (бессрочно). Это право пользования земельным участком предо­ставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п. 1 ст. 268 ГК). В соответствии с указанным решением заключается договор, в котором определяется правовой статус участка, права и обязанности его вла­дельца, основания для расторжения договора с прекращением прав на земельный участок, сервитуты и др. Земельный участок предоставля­ется в постоянное пользование безвозмездно.

1 СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026.

2 СЗ РФ. 1994. №14. Ст. 1628.

256

Возможны и другие основания получения права постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком. Так, в случае реорганиза­ции юридического лица принадлежащее ему право постоянного поль­зования земельным участком переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). В соответствии со ст. 271 ГК при приобретении в собственность здания, сооружения или иной недвижимости, находя­щейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, приобре­татель недвижимости имеет право пользования предоставленной от-чуждателем под эту недвижимость частью земельного участка. При этом если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или из договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения приобретает право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком возникает после установления границ на местности, составления плана и описания земельного участка, заключения договора о предо­ставлении участка и его государственной регистрации.

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования могут быть граждане и юридические лица. В частности, земельные участки на праве постоянного пользования предоставляются крестьянским (4зер-мерским) хозяйствам; гражданам, выходящим из сельскохозяйствен­ных организаций в целях создания крестьянского (фермерского) хо­зяйства; гражданам, получившим земельные участки для ведения лич­ного подсобного хозяйства; родовым общинам и казачьим обществам, религиозным и иным организациям и объединениям, которым земель­ные участки предоставляются с учетом традиционного уклада жизни населения и ведения им сельскохозяйственного производства, олене­водства, звероводства, охоты и рыболовства.

Основные рамки содержания права постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком определены в ст. 269, 270 ГК. Обладатель права постоянного пользования земельным участком осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных за­коном, другими правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Если иное не предусмотрено законом, он вправе: само­стоятельно использовать участок в целях, для которых он предостав­лен; использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, лес, растения и обособленные водные объекты; возводить жилые, производственные и иные здания и сооружения, которые становятся его собственностью;

производить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и т.п.

257

Специфика объекта вещного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком требует установления широкого круга обязанностей, которые субъект этого вещного права должен со­блюдать при осуществлении правомочий по владению и пользованию земельным участком. Он обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, способами, которые не нано­сят ущерба земле как природному и хозяйственному объекту; повы­шать плодородие почвы, осуществлять мероприятия по использованию и охране земель, не допускать причинение ущерба окружающей среде;

не нарушать прав владельцев соседних земельных участков; осущест­влять строительство и содержание зданий и сооружений на участке в соответствии с градостроительными, экологическими, санитарно-гиги-еническими, противопожарными и иными установленными прави­лами.

Что касается распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном пользовании, то возможности обладателя такого нрава не­значительны. Общее правило сформулировано в п. 3 ст. 264 ГК: владе­лец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе рас­поряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором. По закону владелец имеет право передавать участок другим лицам только в аренду или в безвозмездное срочное пользование и то лишь с согласия собственника участка (ст. 270 ГК). Несколько более широкие возможности по распоряжению земельным участком у вла­дельца права постоянного пользования возникают в том случае, если у него есть на этом участке здание или сооружение, принадлежащее ему на праве собственности. Реализуя правомочие распоряжения зданием, сооружением, лицо приобретает возможность осуществить передачу приобретателю и принадлежащего ему права постоянного пользования участком (ст. 273 ГК)1.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком можно разбить на две группы. Первую состав­ляют те случаи, которые предусмотрели стороны в заключенном ими договоре о предоставлении участка в постоянное пользование. Во вто­рую группу входят основания прекращения права постоянного пользо­вания земельным участком, прямо названные в законе. Среди них в соответствии со ст. 283 ГК предусматривается возможность выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Пре­кращение права постоянного пользования в этих случаях осуществля­ется по правилам, установленным для прекращения права собственнос­ти на земельный участок. Возможно также прекращение права посто­янного пользования в связи с ненадлежащим использованием земель-

' См.: Гражданское право. СПб., 1996. Ч. 1. С. 395.

258

ного участка в порядке, который устанавливается земельным законо­дательством (ст. 287 ГК). В перечне обстоятельств, достаточных для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком, могут быть: использование земельного участка не по целевому назначению; неустранение в сроки, предписан­ные органами по контролю за использованием и охраной земель, за­грязнения земли радиоактивными, химическими, производственными и другими отходами; невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель; неиспользование земельных участков в течение определенного в законе времени и др.

Основанием прекращения права постоянного пользования земель­ным участком может быть также прекращение деятельности крестьян­ского (фермерского) хозяйства, отказ пользователя от своего права на участок. В первом случае земельный участок должен быть возвращен в государственную или муниципальную собственность с возмещением хозяйству затрат на улучшение земельного участка. Во втором случае, если есть письменное заявление об отказе, право постоянного пользо­вания прекращается, и участок поступает в состав государственных или муниципальных земель. При отсутствии действий пользователя, явно свидетельствующих об его отказе от права на земельный участок (отъезд, неиспользование участка и др.) применяется процедура при­знания земельного участка бесхозяйным и на этом основании прекра­щается право пользования земельным участком.

3. Вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает его обладателю владение и пользование участ­ком, передаваемые по наследству (ст. 266 ГК). Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставляются гражда­нам безвозмездно и только из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок предоставления земель­ных участков и оформления этого права аналогичен изложенному выше применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (см. п. 2 данного параграфа).

Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком могут быть только граждане. Это предопределено самой при­родой данного права: переход права на имущество по наследству воз­можен только после смерти гражданина (физического лица). Земель­ные участки на праве пожизненного наследуемого владения предостав­ляются гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства; гражданам, решившим создать крестьянское (фермерское) хозяйство; лицам, вышедшим из состава сельскохозяйст­венной организации в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

259

Основными правомочиями, определяющими содержание права по­жизненного наследуемою владения, являются владение и пользование, которые передаются по наследству. Реализую их, владелец участка (если из закона и заключенного им договора не вытекает иное) вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК). Пра­вомочие распоряжения владельца ограничено возможностью переда­вать участок другим лицам лишь в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК).

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается по тем же основаниям, которые охарактеризованы в п. 2 этого параграфа применительно к праву постоянного пользования зе­мельным участком. Дополнительно следует сказать лишь о прекраще­нии этого права в случае отсутствия наследников у умершего владельца земельного участка либо их отказа от наследства.