§ 1. Правовой режим земель граждан

В этой главе выделено, правовое регулирование использования земель двумя категориями субъектов земельного права – юридическими и физическими, лицами. Учебник подробно останавливается именно на этих субъектах, поскольку они составляют основную массу землепользователей в государстве (к ним же относятся и сельскохозяйственные организации, использование земли которыми выделено в. отдельную главу).

Предыстория вопроса

Помимо значимости самих субъектов важно разобраться в предлагаемых современным земельным правом сложных сочетаниях правового, статуса данных субъектов с различными формами владения, пользования и распоряжения землей, находящейся в их использовании. Обсуждение этих проблем, как выясняется, не охватывает изучение права собственности и других вещных прав на землю, а также правового режима земель различного целевого назначения.

Пособия, учебники и монографии более, раннего времени содержали главы, посвященные землепользованию граждан. [1] Изучение использования земель юридическими лицами было ограничено темой правового режима земель сельскохозяйственных организаций. Этот подход был продиктован структурой Земельного кодекса. О правовом, режиме земель организаций (кроме сельскохозяйственных) речь заходила гораздо реже из-за весьма ограниченного перечня юридических лиц, состоявшего из государственных, организаций, учреждений и кооперативов. Правовое регулирование использования, ими земли практически поглощалось освещением вопросов правового регулирования земель различных категорий. Современное разнообразие видов юридических, лиц делает необходимым отдельный разговор об использовании ими земель.

Подчеркнем, что граждане и организации (юридические лица) являются разными видами субъектов земельного права. Только несколько общих черт в правовом регулирований использования земель гражданами и организациями позволили в учебных целях определить их место в одной главе.

Упомянем в качестве примера, что прежнее принятое деление форм землепользования на индивидуальное и общественное практически стерто. Такими же размытыми оказываются и границы целей использования земли гражданами и организациями. Развитие института частной собственности на землю и коммерческой деятельности привело к тому естественному результату, что как на граждан, так и на организации распространяется целый ряд общих правовых норм, регулирующих отношения по поводу земли как имущества. Это регулирование сделок с землей, права и обязанности собственников и пользователей земли и др. Раньше такого, достаточно существенного пласта законодательства не существовало.

Однако заметна и разница. Юридические лица (организации) используют землю в соответствии с требованиями не только законодательства, но и учредительных документов (устава или учредительного договора). Это обусловливает земельную правоспособность юридических лиц. Граждане же используют землю на основании земельной правоспособности, установленной для них только законодательством. Законодательством зафиксированы отличия и. во взимании платежей за землю, и в целях использования земли.

Определение специфики правового регулирования этих и иных вопросов в преломлении к данным двум видам субъектов составило. тему главы. Использованием земли юридическими лицами земельное право занято не так подробно. Отдельным земельно-правовым режимом, опять-таки традиционно, наделены сельскохозяйственные организации. Иные организации обязаны руководствоваться в использовании земли общими нормами земельного, гражданского и иных отраслей права. Правовой режим земель граждан – это совокупность правовых норм земельного и иного законодательства, регулирующих, использование земли гражданами.

Земельная правоспособность и дееспособность граждан

Земельная правоспособность граждан – это способность иметь права и нести соответствующие обязанности в соответствий с земельным законодательством. Таким образом, правоспособность – это совокупность прав и обязанностей субъекта закрепленных правовыми нормами.

На основании законодательства, земельную правоспособность граждан составляют следующие права:

иметь землю в собственности либо на основе иных, предусмотренных законодательством правовых форм;

наследовать и завещать землю;

реализовывать права на землю, предусмотренные законодательством;

совершать любые не противоречащие закону сделки с земельными участками и самостоятельно участвовать в обязательствах.

Составной частью правоспособности граждан. Являются и сопровождающие права обязанности. В частности к обязанностям собственника и пользователя земли земельное право относит обязанность эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности. К этим обязанностям примыкает обязанность осуществления комплексных мероприятий по охране земель, заключающихся в рациональной организации территории, в восстановлении и повышении плодородия почв. Землепользователь обязан не нарушать права иных собственников и пользователей земли, своевременно представлять в органы местного самоуправления сведения о состоянии и использовании земель и др.

Права и обязанности, составляющие земельную правоспособность, возникают у гражданина с рождения и прекращаются его смертью. Однако реализовать их в полном объеме гражданин может только обладая полной дееспособностью.

Дееспособность – это способность лица своими действиями создавать для себя права и обязанности в соответствии с законодательством. Так же как и для иных отраслей права, для земельного права характерно наступление дееспособности гражданина в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении им восемнадцатилетнего возраста.

Гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста, может получить полную дееспособность в порядке эмансипации на основании решения суда или органа опеки и попечительства, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью Полная дееспособность наступает и в случае вступления в брак. При этом, если брак расторгается до совершеннолетия, полная дееспособность все же сохраняется за гражданином, если брак не признан судом недействительном. В последнем случае гражданин утрачивает приобретенную благодаря браку дееспособность в день вынесения судебного решения.

Граждане, обладающие полной дееспособностью, реализуют свои земельные права и обязанности самостоятельно либо при посредничестве доверенных лиц в соответствии с законодательством.

Дееспособность граждан в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет при совершении сделок с землей подчиняется общим требованиям ст. 26 ГК РФ, в соответствии с которой данные сделки могут быть совершены с письменного согласия их законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уж совершена без соблюдения необходимых условий, она становится действительной после того, как законные представители гражданина предъявляют письменное ее одобрение. Малолетние граждане (от шести и до четырнадцати лет), а также граждане, признанные недееспособными или ограниченными в дееспособности в соответствии с законодательством, самостоятельно распоряжаться земельным имуществом, находящимся в их собственности, или совершать сделки с землей не имеют права.

Недееспособным признается гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. Недееспособным признает гражданина суд в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над таким гражданином устанавливается опека (ст. 29 ГК РФ).

Если дееспособность гражданина на основании ст. 30 ГК РФ была ограничена вследствие злоупотребления им спиртными напитками или наркотическими средствами с теми последствиями, что это ставит семью гражданина в тяжелое материальное положение, сделки с землей таким гражданином могут совершаться только с письменного разрешения попечителя.

Таким образом, если гражданин не обладает полной дееспособностью, необходимой для распоряжения или иного управления своим земельным участком, от его имени и на основании законодательства действия по управлению земельным участком осуществляют его законные представители – родители, усыновители, опекуны (для малолетних и недееспособных), попечители (для несовершеннолетних от четырнадцати до шестнадцати лет и лиц, ограниченных в дееспособности). Опекун и попечитель назначаются органом опеки и попечительства по месту жительства подопечного.

Закон строго регламентирует действия законных представителей подопечного по распоряжению его имуществом. В соответствии со ст. 37 ГК РФ доходы подопечного гражданина от управления его имуществом расходуются опекуном или попечителем в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Кроме того, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать разрешение на совершение сделок по отчуждению, в том числе и обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также совершение любых. Других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Все это в равной мере относится и к управлению земельным участком, находящимся в собственности не дееспособного лица. Надзор за деятельностью опекунов и попечителей осуществляется органами опеки и попечительства.

Гражданским кодексом установлен институт доверительного управления имуществом, подопечного (ст. 38 ГК РФ). Содержание доверительного управления заключается в том, что лицо, не являющееся собственником имущества, на основании договора осуществляет действия по управлению имуществом собственника и в его интересах. На основании этого института при необходимости постоянного управления земельным участком подопечного орган опеки и попечительства может определить управляющего, доставить договор о доверительном управлении земельным участком (основные условия заключения и действия данного договора регулируются нормами ГК РФ).

Виды использования земли гражданами

Для земельного права характерно выделение особого круга норм, регулирующих определенные виды использования земли субъектами. Свое место занимает здесь использование земли гражданами.

Земельное право выделяет несколько видов подобного использования для ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, жилищного, дачного и гаражного строительства, для ведения иной, кроме крестьянского хозяйства, предпринимательской деятельности (в том случае, когда гражданин зарегистрирован как индивидуальный предприниматель). К разновидности использования земель гражданами относится и использование служебных земельных наделов, хотя в общий перечень это использование традиционно не включается, а рассматривается в рамках правового режима земель промышленности и транспорта.