§ 2. Земельные участки предпринимателей

Крестьянское (фермерское) хозяйство – самостоятельный хозяйствующий субъект, представленный отдельным гражданином, семьей или группой граждан, осуществляющий производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции.

Понятие крестьянского хозяйства

Крестьянское хозяйство – достаточно хорошо известный и имеющий свою длительную историю способ ведения сельского хозяйства в России. Сама конструкция крестьянского хозяйства и отсутствие развития этой формы в нашем сельском хозяйстве достаточно длительное "время привели к тому, что оно не сразу и с трудом находит правовые очертания.

Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. в своем определении предложил исключительное положение крестьянского хозяйства в среде экономических форм закрепить неадекватным правовым положением.

Для него было характерно то, что крестьянское хозяйство пользовалось правами юридического лица, одновременно юридическим лицом не являясь. Тот же акт установил, что членами крестьянского хозяйства могут быть как члены семьи, так и лица не связанные родственными узами.

Однако предложенный правовой статус вызвал затруднения включения крестьянского хозяйства в нормативные отношения, для которых характерно участие в правовом смысле определенных лиц – либо юридических либо физических.

С недавнего времени ситуация начала проясняться. Гражданский кодекс в ст. 23 установил, что глава крестьянского хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Имеет смысл разъяснить положения ГК РФ и сопоставить их с положениями Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, поскольку регулирование вопроса правового статуса субъекта оказывает влияние на правовой режим используемых им земель.

Норма ст. 23 ГК РФ не заявляет категорически, что крестьянское хозяйство не регистрируется в качестве юридического лица, а его глава при регистрации хозяйства получает статус индивидуального предпринимателя. При желании абз. 2 ст. 23 ГК РФ, если следовать его тексту, можно изложить и так если крестьянское хозяйство осуществляет деятельность без образования юридического лица, его глава получает статус индивидуального предпринимателя.

Однако возможность альтернативы "или юридическое лицо или индивидуальный предприниматель" для крестьянского хозяйства только видимая. В том случае, если крестьянское хозяйство пожелает зарегистрироваться в качестве юридического лица, ему придется принять статус, предусмотренный законодательством. Но ГК РФ, устанавливая перечень юридических лиц, не упоминает в качестве одного из них крестьянское хозяйство. Закон о крестьянском хозяйстве также прямо юридическим лицом его не называет. В случае, если организаторы окажутся настойчивы в желании принять статус юридического лица, им придется выбрать одну из форм па действующему законодательству, но она уже не будет крестьянским хозяйством.

Из этого следует, что законодательство сейчас не усматривает иной конструкции для крестьянского хозяйства, кроме как организация граждан без образования юридического лица, глава которой имеет статус индивидуального предпринимателя.

Состав крестьянского хозяйства

Законодательство не устанавливает строгих требований к составу крестьянского хозяйства. Его численность и внутренние отношения определяются гораздо чаще хозяйственной, необходимостью и возможностями организаторов, чем правовыми нормами. Но с точки зрения права в крестьянском хозяйстве должны учас -вовать глава хозяйства и его члены. Это круг лиц, наделенных в крестьянском хозяйстве особым правовым статусом, включая имущественные права (в том числе и на землю).

Главой крестьянского хозяйства в принципе может быть любой член крестьянского хозяйства, которого члены хозяйства выбирают по своему усмотрению, или он сам назначает себя таковым (как это должно происходить, законом не устанавливается).

Глава крестьянского хозяйства наиболее правомочное лицо среди остальных членов, поэтому законодательством к нему предъявляются особые требования.

В Законе о крестьянском хозяйстве прямо не говорится о правах и обязанностях главы, но закреплены условия, при которых лицо может организовать крестьянское хозяйство. Поскольку к другим членам хозяйства таких требований не предъявляется, следует сделать вывод, что после организации хозяйства им должен отвечать именно его глава. Итак, содержание ст. 5 Закона о крестьянском хозяйстве говорит о том, что право на создание крестьянского хозяйства и получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин Российской Федерации, достигший 18-летнего возраста, имеющий навык сельскохозяйственных работ. Требование дееспособности и достижения 18-летнего возраста представляется единым требованием наличия полной гражданской правоспособности для занятия предпринимательской деятельностью. Мы знаем, что ее приобретение возможно по ГК РФ и с шестнадцати лет в случае вступления в брак или эмансипации. Однако Законом о крестьянском хозяйстве поставлен возрастной барьер в 18 лет, который в принципе не противоречит положениям ГК РФ.

Навык сельскохозяйственных работ подтверждается лицом либо документом о соответствующем образовании, либо опытом работ в этой сфере, который лицо может доказать не противоречащими закону способами. Членами крестьянского хозяйства по законодательству считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, ведущие хозяйство.

Практика показывает, что крестьянские хозяйства действительно чаще организуют лица, являющиеся родственниками. История этой организации тоже подтверждает, что ее предпочитали семьи крестьян, по большей Части из-за отсутствия необходимости формально выстраивать внутренние отношения там, где "уже выстроены" отношения семейные.

Однако упоминание современного законодательства о том, что членами хозяйства могут быть и "другие граждане", позволяет более широкое толкование его состава. Членами крестьянского хозяйства, таким образом, могут быть лица, не связанные родственными узами. Кроме того, под "другими гражданами" следует понимать и иных, нетрудоспособных членов семьи, с тем, чтобы они, будучи родственниками, не оказались лишенными прав на имущество крестьянского хозяйства.

Права на землю в крестьянском хозяйстве

Земля в крестьянском хозяйстве может быть предоставлена на основе права собственности или аренды. Ранее, до отмены этого титула Указом Президента Российской федерации "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" от 24 декабря 1994 г., земельные участки для ведения крестьянских хозяйств могли предоставляться в пожизненное наследуемое владение. На основании Указа Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. владельцы земельных участков получили возможность переоформить пожизненное наследуемое владение в право собственности. Однако до сих пор не все крестьянские хозяйства этим правом воспользовались.

Субъектами прав на землю в крестьянском хозяйстве являются члены крестьянского хозяйства. В соответствии со ст. 257 ГК РФ его члены наделены правом общей совместной собственности на имущество (в том числе и на землю), если законом или договором не предусмотрено иное.

Принятым ранее Законом о крестьянском хозяйстве установлено, что земельный участок находится в собственности главы крестьянского хозяйства. Это положение не соответствует установленному ГК РФ. Однако упоминание в ст. 257 ГК РФ о том, что законом может быть установлено "иное", сохраняет для правовых отношений действие Закона о крестьянском хозяйстве.

Тем не менее на практике оказывается не всегда целесообразным предоставление земельного участка только главе хозяйства. Поэтому целесообразно применение положения не только Закона о крестьянском хозяйстве, но и ГК РФ. Такой подход позволяет учесть и существующее разнообразие крестьянских хозяйств. При этом правомочными оказываются земельные имущественные режимы, при которых право собственности: а) принадлежит только главе хозяйства, б) принадлежит всем членам хозяйства на праве общей совместной собственности; в) земельный режим устанавливается на основании договора между членами.

Если права на землю принадлежат главе крестьянского хозяйства, ему принадлежит и полный объем земельной право- и дееспособности. Он оказывается единоличным участником правоотношений по поводу земельного участка. Однако его деятельность по управлению земельным участком ограничена целью его использования именно для ведения крестьянского хозяйства. Поэтому он не может использовать землю по другому назначению. Глава не имеет права отчуждения земельного участка без согласия членов крестьянского хозяйства.

Кроме того, по смыслу законодательства его права на землю тесно связаны с его статусом главы хозяйства. В случае его выхода из крестьянского хозяйства или в случае передачи полномочий главы хозяйства другому его участнику он утрачивает права на земельный участок, которые должны перейти в первую очередь тем остающимся членам хозяйства, которые продолжат в нем работу.

Члены крестьянского хозяйства в данном варианте практически отстранены от управления земельным участком. Однако о ч имеют право наследования и право на земельный участок в случае если глава крестьянского хозяйства по каким-либо причинам снимет с себя полномочия и выйдет из хозяйства. Наследование земельного участка происходит в общем порядке, установленном законодательством- либо по завещанию, либо по закону.

Если земельный участок крестьянского хозяйства принадлежит всем его членам на праве совместной собственности, все члены крестьянского хозяйства обладают равными правами и обязанностями в отношении земельного участка.

В данном случае правовой режим земли определяется общими нормами, регулирующими право общей совместной собственности на землю, хотя и в этом случае остается ограничение использования земельного участка только в целях ведения хозяйства. Поэтому при выходе одного из членов из крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит. Выходящий из хозяйства имеет право на получение одной лишь денежной компенсации, соразмерной стоимости его доли в собственности на имущество, в том числе и на землю. При этом доли в совместном имуществе признаются в данном случае равными, если соглашением между участниками крестьянского хозяйства не предусмотрено иное (ст. 258 ГК РФ).

Члены крестьянского хозяйства имеют право заключить между собой договор, на основании которого могут быть установлены иные формы прав на землю, кроме вышеперечисленных. Данным договором члены хозяйства не могут передать права на землю иным лицам, кроме членов хозяйства. Под "иными" формами следует понимать установленные законодательством виды права собственности. При этом закон не ограничил выбор одним вариантом Правомерным оказывается и установление права общей, долевой собственности или закрепление права собственности, за одним или несколькими участниками хозяйства.

Земли для ведения крестьянского хозяйства

Земельный участок нужен крестьянскому хозяйству прежде всего для сельскохозяйственного производства, значит, те земли, которые крестьянское хозяйство использует, оно использует в сельскохозяйственные: целях. И из каких категорий они ни были бы предоставлены хозяйству, эти земли становятся землями сельскохозяйственного использования. Если в границы крестьянского хозяйства входят земли лесов, вод, особо охраняемых территорий, они тоже могут использоваться в сельскохозяйственных целях, но при этом сохраняют особый режим использования. Поэтому использование земель крестьянскими хозяйствами должно подчиняться требованиям, предъявляемым к. использованию земель этой категории. Законодательство предусматривает выделение земельного участка для ведения крестьянского хозяйства единым массивом. Это требование является очень важным. Целостность является составной частью рациональной организации земельного участка, без которой трудно представить эффективное ведение хозяйства.

Для членов колхозов, работников совхозов и других сельскохозяйственных предприятий законодательство предлагает вариант, когда будущим фермерам в первую очередь выделяются внесевооборотные пахотные угодья, отдельные поля севооборота (по возможности без нарушения целостности отдельных земельных участков и без создания чересполосицы). Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве добавляет к этому не столько требование, сколько пожелание расположения участка ближе к жилью (ст. 8).

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются краевыми, областными, автономных областей органами власти (ст. 36 ЗК РСФСР), установление порядка норм предоставления земельных участков для ведения крестьянского хозяйства содержится в Указе Президента Российской Федерации "О порядке установления норм бесплатной передачи земельных участков" от 2 марта 1992 г. По нашему мнению, когда земельное законодательство говорит о предельных размерах земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского хозяйства (ст. 36 ЗК РСФСР), речь, безусловно, идет о предельных нормах бесплатного предоставление земельных участков.

Если предоставленного по установленным нормам земельного участка окажется недостаточно для хозяйственной деятельности, увеличить его размер возможно путем аренды или покупки дополнительного земельного участка.

Ведение крестьянского хозяйства требует, чтобы участок "внутри" был разделен на определенные угодья. Это вопрос внутреннего землеустройства. Кроме того, в собственности членов крестьянского хозяйства могут находиться земли разной сельскохозяйственной ценности, а также земли, поросшие лесом, водоемы и т.д. Разница заключается в правовом регулировании использования земель в зависимости 1) от того, предназначена ли данная часть земли для основной деятельности хозяйства (пашня, выпас и т д.) или для подсобного хозяйства либо для возведения хозяйственных построек и жилья, 2) от категории земель, полученных хозяйством (например, земли лесов) или расположенных на территории природных объектов (водоемы и т.д.); 3) от наличия участков с особым режимом использования.

Использование земель гражданами для иных видов предпринимательской деятельности

Свойством правового режима данного вида земель, как и земель крестьянского хозяйства, является неразрывная связь их использования с предпринимательской деятельностью гражданина. Как правило, земли, приобретаемые (предоставляемые) гражданами для предпринимательской деятельности (если она не связала с ведением сельского хозяйства), являются землями, необходимыми для обслуживания зданий и сооружений, представляющих основу предпринимательской деятельности субъекта.

Земли для предпринимательской Деятельности могут быть предоставлены гражданину на основе права собственности или иных прав, предусмотренных земельным законодательством. Находящиеся в его распоряжении земли предприниматель, как и иные субъекты прав на землю, обязан использовать в соответствии с их целевым назначением и соблюдением требований законодательства.

В отличие от прав на землю, предоставленных гражданам для удовлетворения целей, не связанных с предпринимательством, защита прав на земли для индивидуального предпринимательства осуществляется арбитражными судами. Данное правило распространяется и на защиту прав на землю членов крестьянских хозяйств

Земли для ведения личного подсобного хозяйства

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам из земель, находящихся в распоряжении местных органов власти. Это могут быть земли населенных пунктов или земли запаса, пригодные для сельскохозяйственного использования.

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам в собственность (личную или общую). Граждане могут использовать земельные участки и на праве пожизненного наследуемого владения, если они получили земельные участки на этом основании до 24 декабря 1993 г. (даты принятия Указа Президента Российской Федерации "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", признавшего не действующими статьи ЗК РСФСР, регулирующие отношения права пожизненного наследуемого владения).

Отличительной чертой земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, является их расположение, как правило, возле дома. Но земельное законодательство допускает возможность предоставления части земельного участка за пределами жилой зоны населенного пункта. Это возможно при компактной застройке населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки. Земли для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются теми органами местной администрации, в ведении которых находятся данные земельные участки.

Среди терминов, определяющих размеры земельных участков, в том числе и для ведения личного подсобного хозяйства, следует выделить так называемые предельные размеры, для предоставления земельных участков. В границах предельных размеров земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства может быть предоставлен органами местной администрации бесплатно. Площадь каждого конкретного участка для ведения личного подсобного хозяйства зависит от многих обстоятельств: возможностей собственника или владельца, генерального плана населенного пункта и др. Кроме того, в соответствии с упомянутым Указом Президента российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. земельные участки, полученные гражданами, в том числе и для ведения личного подсобного хозяйства, до 1 января 1991 г., в том числе сверх установленных предельных размеров, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрет обязательного выкупа или аренды гражданами этих земельных участков также распространяется и на личные подсобные хозяйства.

Тем же Указом было установлено, что органы местного самоуправления в целях укрепления индивидуального сектора на селе обязаны увеличить в установленном порядке за счет земельных долей (паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

Земельные участки для сенокошения и выпаса скота

Это менее распространенный, но действующий вид индивидуального сельскохозяйственного использования земель гражданами.

Земельные участки предоставляются местными администрациями из земель запаса в аренду. Земли для этого-вида использования могут предоставляться также предприятиями, учреждениями и организациями во временное пользование. При этом время пользования в данном случае может быть продлено.

На землях, предоставленных для данного использования можно возводить постройки, но это могут быть только временные сооружения индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения инвентаря м укрытия от непогоды. После прекращения срока пользования все строения должны быть снесены или самим пользователем, или за его счет.