§ 1. Аграрная реформа и преобразование земельных отношений в сельскохозяйственных предприятиях. Земельные доли

В Советском Союзе в дореформенный период сельскохозяйственное производство вели колхозы и совхозы на земле, закрепленной за ними государством в бессрочное бесплатное пользование. Плановое ведение хозяйства в условиях детальной регламентации партийными и хозяйственными органами производственных процессов привело к отсутствию заинтересованности работников в конечных результатах, низкой эффективности аграрной сферы экономики в целом. Для перехода к рыночным отношениям, развития инициативы и предприимчивости сельскохозяйственных товаропроизводителей в целях повышения в конечном счете рентабельности производства, количества производимой продукции необходимо было создать условия для формирования новых современных форм коммерческих организаций на селе и дать возможность развитию фермерства.

Сущность и цели аграрной реформы

В этих целях в России в начале 90-х гг. было решено провести аграрную реформу. Ее предполагалось провести по следующим направлениям реорганизация сельскохозяйственных предприятий и приватизация занимаемой ими земли. При этом реорганизация колхозов и совхозов включает как изменение их организационно-правовой формы в соответствии с установленным новым гражданским законодательством перечнем видов юридических лиц, так и раздел принадлежащего им имущества на паи, которыми наделяются работники (члены) данного предприятия.

Приватизация земли, занимаемой сельскохозяйственными предприятиями, производилась путем передачи ее в собственность коллективов, работающих на этих предприятиях, с определением индивидуальных земельных долей.

Впервые нормы об обязательности раздела земли и имущества колхозов и совхозов на условные паи и доли с условием выдела их в натуре работникам, желающим создать индивидуальное крестьянское хозяйство, были закреплены в Законах о крестьянском (фермерском) хозяйстве и о земельной реформе, принятых в 1990 г.

Вопросы преобразования сельскохозяйственных предприятий и земельных отношений в них в дальнейшем были урегулированы Указом Президента Российской Федерации "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27 декабря 1991 г., постановлениями Правительства Российской Федерации "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29 декабря 1991 г., "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" от 4 сентября 1992 г., Указом Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г.

Понятие земельных долей и порядок их определения

Для проведения приватизации земли реорганизации хозяйств в районах, а также колхозах и совхозах создавались специальные комиссии.

Внутрихозяйственные комиссии по приватизации земли и реорганизации организуют проведение инвентаризации сельскохозяйственных угодий составляют (уточняют) списки лиц, имеющих право на получение земельных долей в соответствии с законодательством, рассчитывают (уточняют) размеры земельных долей, подготавливают пакет документов по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и организуют выдачу подготовленных районными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельств на право собственности на земельные доли.

Подготовленный пакет документов утверждается высшим органом управления сельскохозяйственной организации, предприятия (общим собранием, администрацией и т.п.) и представляется в администрацию района. Администрация района (глава органа районного самоуправления) в месячный срок принимает решение о передаче земель в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации и о выдаче им свидетельств на право собственности на земельные доли. Оформляет и выдает такие свидетельства районный комитет по земельным ресурсам к землеустройству.

Детальный порядок расчета и предоставления земельных долей, а также распоряжения ими определен постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995 г. [1]

Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гектарах количество земельной площади, приходящейся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельные доли на местности не отграничиваются и существуют, так сказать, в документальном выражении, до тех пор, пока в установленных законом, случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле.

При определении земельной доли учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков, переданных в ведение органов местного самоуправления, включенных в фонд перераспределения земель, используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур и переданных данному хозяйству в аренду. Если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, члены коллектива имеют приоритетное право выкупить или арендовать оставшиеся участки.

Права граждан на земельные доли

На получение в собственность земельных долей имеют право:

– работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в том числе уволенные из этой организации по сокращению численности работников после 1 января 1992 г, а также временно отсутствующие (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, женщины, находящиеся в отпуске по беременности, родам, уходу за ребенком). В их число не включаются работники временные, сезонные, работающие по гражданско-правовым договорам, совместители;

– пенсионеры, вышедшие на пенсию в данной сельскохозяйственной организации (или той, которая располагалась на этих землях до реорганизации) и проживающие на ее территории;

– лица, занятые в социальной сфере на селе работники организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образования, расположенных на территории сельскохозяйственной организации;

– наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Важно подчеркнуть, что перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной организации.

Размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении

Собственность на земельную долю не имела бы смысла, если бы собственники не имели права распорядиться своими долями. Однако закон не может не ограничивать направления использования земельных долей, поскольку государство в виде этих долей предоставило крестьянам лучшие, т.е. пригодные для производства сельхозпродукции, земли и не может допустить массовой распродажи их для несельскохозяйственных, целей. Собственник земельной доли может распорядиться ею – без согласия на то других участников долевой собственности – следующим образом:

– обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

– продать, но только для целей производства сельскохозяйственной продукции (т.е. организациям, ведущим сельскохозяйственное производство, фермерским хозяйствам, гражданам, работающим в сельскохозяйственных предприятиях либо проживающим на селе и ведущим личное подсобное хозяйство). При этом в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях;

– подарить, передать по наследству в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания. По договору ренты собственник земельного пая передает его в собственность другому лицу, которое в обмен обязуется выплачивать периодически ренту (в виде определенной денежной суммы либо предоставления иных средств на содержание), при этом может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Этот договор может быть заключен также в форме договора пожизненного содержания с иждивением, по которому гражданин передает принадлежащую ему земельную долю в собственность плательщика ренты, а тот обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) [2] ;

– сдать в аренду;

– внести в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой организации (возникающие при этом отношения будут рассмотрены подробнее в следующем параграфе);

– получить в счет доли земельный участок для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства.

Аренда земельных долей

Земельная доля может быть передана в аренду только крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям и организациям или гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

Арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, а по желанию сторон может быть заверен нотариально.

Договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей.

Для того чтобы можно было приступить к использованию арендуемой земельной доли, она должна быть выделена в натуре, в качестве земельного участка. Однако в случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться, например, если в аренду сдаются все земельные доли, полученные работниками данного хозяйства, одному сельскохозяйственному предприятию (организации). В любом случае в свидетельство на право собственности на земельную долю каждого арендодателя вносится соответствующая запись о передаче доли в аренду.

Условия оплаты определяются договором аренды. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может получить деньги, продукцию или услуги.

Договором может быть установлено, что земельный налог выплачивает арендатор.

Арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.

Выдел земельных участков в натуре в счет земельных долей

Собственники земельных долей имеют право на выдел земельного участка в натуре как для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, так и для расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.

Для выделения одной или нескольких земельных долей в натуре в любых правомерных целях собственники земельных долей подают заявления в администрацию района (города) на имя представителей сособственников земельного участка или на имя руководителя сельскохозяйственной организации, которая использует земельный участок.

Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления" о выделении земли должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет выделяемых земельных долей. В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. Такое решение должно быть принято единогласно. Единогласие считается достигнутым, если в течение месяца со дня уведомления каждого сособственника о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей, или способе его определения заявители и внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации не получили возражений в письменной форме ни от кого из сособственников.

Если между сособственниками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выделения земельных участков в счет долей, то оформляется протокол о выделении земельных участков, который представляется в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и служит основанием для выноса в натуру границ земельных участков.

При наличии разногласий между сособственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.

При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

Законодательство субъектов Российской Федерации вносит в установленный порядок отдельные дополнения и уточнения. Законом Свердловской области "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" от 6 декабря 1995 г. определено, что собственник земельной доли, подавший заявление о выделении ее в натуре, вправе обратиться в суд, если собрание собственников земельных долей отказывает в предоставлении участков, уклоняется от принятия решения или допускает просрочку с принятием решения, а также, если он не согласен с решением собрания.

Этим же Законом предписано предоставлять для. крестьянских хозяйств земельные участки, имеющие кадастровую оценку, как правило, на уровне средней кадастровой оценки по данному хозяйству. Если же качество земель окажется ниже этой оценки, органы местного самоуправления устанавливают для таких хозяйств налоговые и иные льготы.

Изъятия из общего порядка приватизации земли

Утвержденное упоминавшимся выше постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий установило изъятия из общего порядка приватизации земли в отношении специализированных хозяйств. Обязательным условием реорганизации этих хозяйств является сохранение выполнения ими особых производственных функций по основной специализации. Поэтому выделение части имущества и земли, обеспечивающих выполнение данных функций, в натуре при выходе из состава хозяйства не допускается в государственных племенных и конных заводах, государственных; конюшнях, ипподромах, селекционно-гибридных центрах, государственных семенных инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станциях и участках, предприятиях до воспроизводству ценных видов рыб. Реорганизация же учебно-опытных, учебно-производственных, опытно-производственных и других хозяйств высших и средних сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательских институтов, совхозов-техникумов, совхозов-колледжей, опытных хозяйств машиноиспытательных станций, опытно-селекционных станций, ботанических садов производится при обязательном объединении имущественных и земельных долей (паев) в размере, обеспечивающем учебный или исследовательский процесс.

Специализированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие, рисоводческие, плодоводческие, льноводческие, виноградарские, чаеводческие, хмелеводческие, по выращиванию лекарственных трав, эфиромасличных культур, зверосовхозы реорганизуются с сохранением целостности специализированных участков производства, технологических линий или технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства.

В реорганизуемых животноводческих комплексах, птицефабриках и парниково-тепличных комбинатах в случае, если земельные площади хозяйства достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства, работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из хозяйства. Без выделения земельной доли в натуре реорганизуются также сельскохозяйственные предприятия расположенные в городской черте. Работающие в перечисленных организациях граждане, желающие создать индивидуальные крестьянские хозяйства, могут получить в денежном выражении стоимость причитающейся им земельной доли.

"Нижегородская модель" реформирования сельскохозяйственных предприятий

Иногда в процессе реорганизации коллектив решает на месте крупного отраслевого хозяйства создать несколько более мелких коммерческих организаций (кооперативов, товариществ и др.) на базе отдельных бригад, ферм, производств или па другим признакам. При такой ситуации необходимо отграничить в натуре земельные участки, переходящие в собственность вновь образуемых организаций, в соответствии с количеством земельных долей работников, учреждающих каждую из этих организаций. Для этих целей используется разработанная и апробированная в ходе реформы в Нижегородской области методика, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области" от 27 июля 1994 г. [3]

Данная модель используется в хозяйствах, где уже получены свидетельства на право собственности на земельные доли и имущественные паи. Собственники долей и паев принимают решение о создании коммерческих организаций установленных законом форм и крестьянских (фермерских) хозяйств. Новые юридические лица, крестьянские хозяйства, индивидуальные предприниматели регистрируются в установленном порядке. Затем начинается распределение земли и имущества на внутрихозяйственном аукционе.

Каждое физическое или юридическое лицо, владеющее земельными долями и имущественными паями, подает заявку на участие в аукционе, указав в ней вид предполагаемой деятельности, количество балло-гектаров и паевых рублей, которыми такое лицо располагает, а также перечень земельных участков и имущества, на которые претендует заявитель.

Первым проводится земельный аукцион. На него выставляются все земельные участки, подлежащие распределению. В качестве средства платежа используются балло-гектары. Внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации хозяйства формирует так называемые лоты. Например, земельные участки, разделенные между собой дорогами, другими искусственными и естественными границами, включаются в отдельные лоты, если поле севооборота состоит из нескольких самостоятельных участков, то каждый участок включается в отдельный лот и т.д.

При проведении аукциона земельные лоты выставляются в следующем порядке пашня, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Победителем торгов за лот считается участник, согласившийся с наибольшей ценой. Если победивший претендент на земельный лот не имеет достаточно балло-гектаров для приобретения всего лота, он получает часть лота в гектарах, соответствующую количеству оставшихся у него балло-гектаров, поделенному на цену в баллах за гектар, которую он предложил. Такой победитель должен использовать все остающиеся балло-гектары для приобретения данного лота.

В течение двух недель после окончания аукциона участники, выигравшие земельные участки, могут обмениваться ими. По результатам аукциона устанавливаются границы земельных участков, передаваемых физическим и юридическим лицам. Собственникам земельных участков, полученных по результатам аукциона, выдаются документы, удостоверяющие право собственности на землю.