§ 121. Договір найму житлового приміщення

Важливу роль у житловому праві відіграє договір най­му житлового приміщення, шляхом укладання якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує від наймодавця (власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинках державного, комунального чи громадського жит­лового фонду.

Громадяни самостійно здійснюють право на одержання житлового приміщення в будинках державного, комуналь­ного і громадського житлового фонду з настанням повно­ліття, тобто після досягнення 18-річного віку, а такі, що одружились або влаштувалися на роботу,— до досягнення 18-річного віку.

Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим, за умовами даного населеного пункту відповідно, до встановлених санітарних і технічних вимог. Не допускається заселення одної кім­нати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

Договір найму житлового приміщення є двостороннім, оплатним, письмовим та необмеженим у часі (безстро­ковим). Наймодавець зобов'язаний забезпечувати належне утримання будинку та його обладнання, здійснювати ка­пітальний ремонт. Ці правила не поширюються на договір найму (на оренду) житлового приміщення щодо будинків і квартир, які належать громадянам на праві власності. Такі

договори укладаються з власником житлової площі за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону.

Суттєве значення для укладання договору найму жит­лового приміщення має ордер на житлове приміщення — документ, на підставі якого здійснюється вселення в на­дане житлове приміщення в будинках державного, кому­нального, громадського житлового фонду або фонду ЖБК. Він видається на вільне житлове приміщення. В ордері вказується, кому він виданий, кількість осіб сім'ї гро­мадянина, котрому надається квартира, її площа та адреса, за якою вона розташована; дата і номер рішення викон­кому місцевої Ради чи райдержадміністрації і дата видачі ордера.

Право на отримання ордера має лише той громадянин, на прізвище якого він виписаний. При отриманні ордера повинні бути пред'явлені паспорти (свідоцтва про наро­дження) або документи, що їх заміняють, на всіх членів сім'ї, включених в ордер, а також письмова згода повно­літніх членів сім'ї на переселення в надане житлове при­міщення. Ордер дійсний протягом ЗО днів з дня його видачі; Термін цей за наявності поважних причин може бути подовжений органом, що його видав. Після вселення в житлове приміщення ордер здається у відповідну жит­лово-експлуатаційну організацію. У судовому порядку ордер може бути визнано недійсним, якщо його видано всупереч законодавству.

Житлове законодавство передбачає можливість поза­чергового надання житлової площі окремим категоріям громадян. До них, зокрема, належать:

громадяни, житло яких внаслідок стихійного ли­ха стало непридатним;

громадяни, які повернулися з державних вихов­них закладів;

діти-інваліди, що не мають батьків;

реабілітовані;

особи, призначені батьками — вихователями ди­тячих будинків сімейного типу, для спільного проживання з дітьми.

Якщо у квартирі, де проживають два наймачі або більше, звільняється неізольоване житлове приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення. При цьо­му загальний розмір житлової площі не може перевищу-

264

265

вати 13,65 кв. м на одну особу, крім випадків, коли члени сім'ї мають право на додаткову житлову площу (гро­мадяни, що хворіють на тяжкі форми хронічних хвороб, а також ті, яким ця площа необхідна за умовами і харак­тером виконуваної роботи).

При тимчасовій відсутності наймача або члена його сім'ї за ними зберігається житлове приміщення протягом шести місяців.

Житлове приміщення зберігається за наймачем понад шість місяців у випадках:

призову громадянина на строкову військову служ­бу;

тимчасового виїзду у зв'язку з характером ро­боти (екіпажі суден, геологічні, археологічні пар­тії та ін.);

виїзду на навчання;

поміщення дітей в інтернати, інші виховні та навчальні заклади;

виїзду на лікування;

засудження до позбавлення волі.