Международная практика

Эскроу счет — это счет, перевод денег или имущества с которого осуществляется при наступлении или выполнении определенных обязательств. Эскроу счета иногда называют счетами «условного депонирования», «залогового депозита» (можно встретить и другие определения).

При схеме эскроу счетов одна сторона вносит деньги или имущество эскроу агенту. Последний держит депозит эскроу до наступления определенного события или исполнения обязательств. Бенефициар имеет возможность получить денежные средства или имущество только при соблюдении заранее оговоренных условий. Все эти условия оговариваются при передаче денег или иного имущества эскроу агенту. В случае неисполнения условий договора бенефициаром эскроу агент при наступлении оговоренного срока возвращает сумму вклада лицу, которое перевело денежные средства или имущество.

Поскольку одним из требованием к эскроу агентам является доверие к нему с обоих сторон по сделке, услуги эскроу агента часто оказывают финансовые организации, юристы, нотариусы.

Эскроу агент выполняет следующие функции:

— готовит необходимые инструкции от обеих сторон, получает необходимые документы и денежные средства;

— определяет процент, налоги и т. п.;

— проверяет чеки, если они предоставляются;

— закрывает сделку при выполнении всех обязанностей сторон по договору;

— оплачивает платежи в размере, в котором его уполномочили стороны;

— предоставляет обеим сторонам отчет о переводе денежных средств;

— информирует стороны о прогрессе сделки.

Однако основная обязанность эскроу агента — обеспечить безопасность переданного имущества в эскроу. Если это деньги, то они должны быть положены на депозиты специального банковского счета, который отделен от счетов агентов.

Следующее лицо в отношениях эскроу счетов — бенефициар. Бенефициаром может быть продавец. Это лицо передает подписанные договоры эскроу агенту, предоставляет иные требуемые документы, например страховые полюсы, гарантии на продаваемое имущество. Интерес бенефициара — переложить ведение сделки на специалиста, чтобы каждое условие сделки было соблюдено и лицо, которое платит, не получило право собственности на имущество, пока такое лицо не уплатило покупную цену или не выполнило обязательства по обеспечению сделки.

В качестве лица, которое перечисляет денежные средства, может выступать покупатель. Обязательства такого лица включают перечисление денежных средств эскроу агенту, сообщение эскроу агенту условий, на которых вторая сторона может получить денежные средства, исполнение иных обязанностей по договору. Если со стороны этого лица еще участвует кредитор, то именно он перечисляет денежные средства эскроу агенту. Лицо, предоставляющее денежные средства, заинтересовано в том, чтобы сделка была проведена в соответствии с его инструкциями, а средства не были выплачены бенефициару до той поры, пока сделка не закончена.

При использовании эскроу агента обычно заключается договор, описывающий условия, которые должны быть удовлетворены до того, как деньги будут перечислены в пользу бенефициара. Соглашение устанавливает условия сделки, в отношении которой производится оплата.

Соглашение обычно содержит следующую информацию:

— имена и адреса всех сторон;

— сумма денежной суммы, переданной на эскроу;

— название и адрес банка, где денежные средства в эскроу будут храниться, а также название и номер банковского счета;

— сведения о том, обязан ли эскроу агент использовать только счета, на которые начисляются проценты, и как распределяются проценты, полученные по денежным суммам;

— обязанности эскроу агента, в том числе в случае, если условия договора эскроу не выполняются;

— инструкции эскроу агенту осуществлять какие-то платежи, например налоги, из переведенной суммы;

— условия, которые должны наступить или быть выполнены перед эскроу агентом для выпуска денежных сумм;

— время для выполнения этих условий;

— форма предоставления документа, письменная или устная, для выпуска денежных средств, вид, в каком должен быть подготовлен этот документ;

— в каком виде и с какой периодичностью предоставляется отчетность от эскроу агента;

— право, которое регулирует договор, и судебная юрисдикция.

Так как эскроу агент действует в соответствии с инструкциями и не может превышать их, большое значение имеет четкое и правильное установление таких инструкций.

Эскроу счета применяются в разных отраслях. Очень часто они используются при передаче недвижимости. Например, лицо, которое находится за границей, желает продать свою собственность в другой стране. Если точный механизм продажи согласован и документы заверены, может заключаться эскроу договор, по которому деньги выплачиваются продавцу при оформлении документов в должной форме.

Эскроу счета также могут использоваться в торговых сделках, когда должна поступить партия груза. Вместо аккредитива, деньги помещаются на эскроу счета и при выполнении продавцом контрактных обязательств к удовлетворению продавца, что может включить проведение независимой оценки сервеером, деньги выплачиваются продавцу.

Другие примеры использования эскроу — расчеты при нанесении вреда здоровью или при выплате по судебным делам, соглашения при разделе имущества по семейным делам, при оптовой продаже бизнес активов, когда эскроу обеспечивают должную уплату налогов и долгов.

Эскроу используются и при потребительских сделках, например, при внесении авансов за автомобили, оплате участия в оздоровительных и иных клубах.