Глава 34. АРЕНДА
Комментарий к главе 34
Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике законодательство об аренде получило значительное развитие. Ранее действовавшие нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений, касавшихся объектов, которые могли быть предметом аренды.
Начало обновлению законодательства об аренде было положено принятием в 1989 г. Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы законодательства об аренде), хотя уже до этого был издан Указ Президиума Верховного Совета СССР "Об аренде и арендных отношениях в СССР" (Ведомости СССР, 1989, N 15, ст. 105), ориентировавший на широкое развитие этих отношений как на одно из средств реформирования экономики. Принципиальные положения, касающиеся аренды, нашли отражение в Основах ГЗ (гл. 10).
В комментируемой главе ГК восприняты многие положения названных законов, а также сохранены некоторые стабильные нормы ГК 1964. Вместе с тем комментируемая глава содержит немало новелл. Выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды, - § 1 и специальные, посвященные отдельным видам этого договора: прокату - § 2, аренде транспортных средств - § 3, аренде зданий и сооружений - § 4, аренде предприятий - § 5, финансовой аренде (лизингу) - § 6. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге. Общие правила § 1 применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами. Применяются они в сочетании с общими нормами ГК об обязательствах, договорах и сделках.
Развернутая регламентация арендных отношений не сковывает, однако, инициативу сторон в определении условий договора, поскольку большая часть норм, содержащихся в гл. 34 Кодекса, носит диспозитивный характер.
Являясь актом прямого действия, ГК вместе с тем содержит отсылки к ряду других законодательных актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила, учитывающие особенности арендных отношений в определенных сферах. Это касается аренды земельных участков и иных обособленных природных объектов (ст. 607), передачи в аренду отдельных видов транспортных средств (ст. ст. 641, 649) и др. В последние годы значительно обновилось законодательство, регулирующее указанные отношения. Основные изменения отражены в настоящем комментарии.
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
Комментарий к статье 606
1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия "аренда" и "имущественный наем" употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.
2. В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.
3. В связи с тем что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа). Типовой устав акционерного общества открытого типа, утв. Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721 (Ведомости РФ, 1992, N 28, ст. 1657), на основе которого утверждались уставы обществ, созданных в процессе приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10% стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этого требования влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК.
Статья 607. Объекты аренды
Комментарий к статье 607
1. В п. 1 ст. 607 определены виды имущества, которое может сдаваться в аренду. Здесь названы объекты недвижимости и движимое имущество. Указанная характеристика не является исчерпывающей.
В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.
2. Комментируемая статья предусматривает возможность ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных видов имущества. Они могут устанавливаться законом. Это относится, прежде всего, к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение и иные объекты общегосударственного или специального назначения. В ст. 27 Земельного кодекса приведен перечень земель, которые изъяты из оборота, в связи с чем не могут быть объектом сделок, в т.ч. аренды.
3. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК (ст. ст. 260, 264, 270), введенной в действие Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ (СЗ РФ, 2001, N 17, ст. 1644), и в Земельном кодексе. Согласно п. 1 ст. 260 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в т.ч. сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264 ГК, причем в п. 3 этой статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в т.ч. арендатор), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.
В Земельном кодексе вопросы аренды регулируются значительным числом норм. В соответствии со ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица (кроме указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 01.01.2006.
Статья 22 Земельного кодекса закрепляет за арендатором участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора. Арендатор вправе без согласия собственника (но с уведомлением его) сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в т.ч. отдавать права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив (в пределах срока действия договора аренды земельного участка), если иное не предусмотрено данным договором. Ответственным по договору аренды при передаче прав и обязанностей становится новый арендатор участка, за исключением случаев передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Предусматриваются порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства и иных целей (ст. 30); проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (ст. 38); основания прекращения такого договора (ст. 46). Арендаторы земельных участков имеют те же права по использованию их, что и собственники, за небольшими исключениями (ст. ст. 40, 41).
В ст. 65 Земельного кодекса указывается, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения ее размера, а также порядок и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В п. 3 оговорено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок и условия внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды этих участков (п. 4 ст. 65 Земельного кодекса).
Передача в пользование (в т.ч. на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей. Ввиду их жизненно важного значения для всего общества они находятся преимущественно в государственной собственности и используются под контролем государственных органов. (Система государственного контроля во многом применяется, как показано выше, и при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности.) Действует разрешительный порядок предоставления соответствующих объектов в пользование на основе решений, принимаемых органами власти, и выдаваемых ими актов. В специальном законодательстве содержатся особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в т.ч. предусматриваются предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 и коммент. к нему).
Так, в соответствии со ст. 48 Водного кодекса одним из оснований пользования водными объектами является лицензия на водопользование, выдаваемая федеральным органом исполнительной власти. В ст. 49 установлен перечень сведений, которые должны содержаться в ней. Ими предопределяется содержание заключаемого сторонами договора (ст. 54). Наряду с лицензией такой договор образует сложный юридический состав, в силу которого пользователь наделяется соответствующими правами. Однако договор имеет здесь как бы вторичное значение. При аннулировании лицензии он подлежит расторжению (ст. 53).
В качестве оснований получения права пользования участками недр в Законе о недрах названы акты органов исполнительной власти разных уровней, к компетенции которых отнесено принятие необходимых решений с учетом целей и масштабов намечаемых разработок (ст. 10.1 Закона). На их основе также выдаются лицензии, являющиеся документами, удостоверяющими право конкретного владельца на пользование участком недр в определенных границах при соблюдении ранее оговоренных условий. В этом случае договору отводится еще меньшая роль. В Законе сказано, что договор может быть заключен, из чего следует, что заключение его не является обязательным. В договоре, согласно ст. 11 Закона, устанавливаются условия пользования выделенным участком, а также обязательства сторон по выполнению договора. Однако возможности урегулирования в нем отношений сторон весьма ограничены. Практически все имеющие существенное значение условия определяются в лицензии, т.е. административно-правовом акте. И все-таки некоторые вопросы стороны могут совместно решать и в этом случае. Согласно ст. 12 Закона в лицензии должны, в частности, фиксироваться: согласованный уровень добычи полезных ископаемых и право собственности на добытое сырье; соглашение о праве собственности на геологическую информацию, получаемую в процессе пользования недрами. Не обойтись без согласования и таких условий, включаемых в лицензию, как сроки начала работ (подготовки технического проекта, выхода на проектную мощность, представления геологической информации на государственную экспертизу), и некоторых других. В той же статье говорится, что лицензия на пользование недрами закрепляет перечисленные в ней условия в форму договорных отношений недропользования, в т.ч. контракта на предоставление услуг, и что она может дополняться иными условиями, не противоречащими Закону. Элемент волеизъявления потенциального недропользователя можно видеть и в принятии им решения о проведении геологических и промышленных разработок недр на тех условиях, которые ему предлагаются (частично согласовываются с ним), поскольку при несогласии с ними он вправе отказаться от участия в этом деле. Но то, что предусматриваемая Законом о недрах правовая конструкция не отличается четкостью в разграничении административно-правовых и гражданско-правовых отношений, очевидно.
Вопросы аренды участков лесного фонда регулируются гл. 6 Лесного кодекса. Действует также Положение об аренде участков лесного фонда, утв. Постановлением Правительства РФ от 24.03.98 N 345 (с изм. от 19.06.2003). По договору аренды такого участка лесхоз федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа власти субъекта РФ обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до 99 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования. Добытые в соответствии с договором лесные ресурсы (продукция) являются собственностью арендатора. Субаренда участков лесного фонда запрещена (ст. 31 Кодекса). В Кодексе определены условия, подлежащие включению в договор аренды. Помимо границ участка, предоставляемого в пользование, видов и объемов лесопользования, в нем должны указываться сроки аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения и ряд других условий (ст. 33). Участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов, порядок проведения которых определен в том же акте (ст. ст. 34, 35).
Лесной кодекс устанавливает наряду с этим правила предоставления лесных участков в краткосрочное пользование - на срок до одного года. В этих случаях участки выделяются по результатам аукционов, проводимых по решениям органов исполнительной власти, а право пользования ими оформляется путем выдачи лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов (ст. 43 и ст. 44).
4. Пункт 3 ст. 607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.
Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.
ГК значительно сокращает (до минимума), по сравнению с Основами законодательства об аренде (п. 2 ст. 7 Основ), перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п. 1 ст. 432 ГК). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК). Аналогичное условие, как уже отмечалось, является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, ее субъекту или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), о финансовой аренде (лизинге) и некоторых других договорах. Но эти нормы не носят общего характера.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
В литературе высказано мнение о том, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора, предлагалось к числу существенных условий во всех случаях относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмездности договора (см.: Договорное право. Книга вторая. М.: Статут, 2000. С. 442 и след.). Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона признаются те или иные условия не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом: названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК). Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, а п. 1 ст. 614 ГК - о размере платы за нее.
О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что условие о сроке аренды или размере арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.
К существенным в соответствии со ст. 432 ГК относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но, если никто из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по условиям, названным в законе (ином правовом акте).
5. В практике возник вопрос о том, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах (ст. ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок - на сумму от 25% и выше балансовой стоимости активов общества. В п. 40 Обзора практики разрешений арбитражными судами споров, связанных с арендой утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (Вестник ВАС РФ, 2002, N 3), (далее - Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составлявшей 80% стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, поскольку при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона об акционерных обществах, признал договор недействительным.
При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 названного Закона, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в т.ч. косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25% в залог, получение кредита на крупную сумму). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, могут подпадать договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможности отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает, его собственником независимо от срока аренды остается арендодатель - положения ст. ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы. Следует, однако, обратить внимание на то, что Федеральным законом от 07.08.2001 N 120-ФЗ (СЗ РФ, 2002, N 33, ст. 3423) ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей право обществу предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Это указание может быть использовано и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.
Статья 608. Арендодатель
Комментарий к статье 608
1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст. 209 ГК); он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
2. В комментируемой статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном эта норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).
В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215, ст. ст. 295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.
В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК названные предприятия могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. Аналогичное положение закреплено ст. 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.
Принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения движимым имуществом оно вправе распоряжаться самостоятельно, в т.ч. сдавать его в аренду, за исключением случаев, установленных указанным Законом или иными нормативными правовыми актами. Казенное предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, в любом случае может распоряжаться им только с согласия собственника (уполномоченного собственником органа), будь то недвижимые или движимые объекты.
Государственными органами, осуществляющими полномочия собственника государственного имущества, являются Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и соответствующие органы субъектов Федерации.
Права и полномочия указанного Агентства определены Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691 (СЗ РФ, 2004, N 49, ст. 4897).
Следует обратить внимание на весьма важное положение, содержащееся в п. 3 ст. 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях: движимым и недвижимым имуществом предприятие может распоряжаться только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделки, совершенные с нарушением этого требования, ничтожны. Предприятие не вправе, например, сдать в аренду оборудование, если в результате этого приостановится его основная производственная деятельность.
Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления, могут распоряжаться им в пределах, установленных законом; в отношении находящихся у них объектов государственной собственности полномочия собственников осуществляют названные выше органы, без согласия которых такие объекты не могут передаваться в аренду, если иное не предусмотрено специальным законом.
Законом РФ "Об образовании" (в ред. Федерального закона от 13.01.96 N 12-ФЗ, с изм. от 22.08.2004 (СЗ РФ, 1996, N 3, ст. 150; 2004, N 35, ст. 3607) образовательным учреждениям предоставлено право выступать в качестве как арендатора, так и арендодателя (п. 11 ст. 39 Закона).
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, в т.ч. определения организации, выполняющей функции арендодателя, решаются органами местного самоуправления.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Комментарий к статье 609
1. Пункт 1 ст. 609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК), аренды предприятий (ст. 658 ГК).
Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.
Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28).
2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. ст. 131 и 164 ГК). Порядок ее осуществления определен Законом о регистрации прав на недвижимость. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, - арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость). Требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости распространяются по общему правилу на договоры, срок действия которых превышает один год. Если договор аренды заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того, являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 с изм. от 12.11.2004 (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 2004, N 47, ст. 4652).
При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров. См., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23.01.2002 N 18 (с изм. от 24.12.2004).
Регистрация договоров пользования водными объектами проводится, в отличие от общих правил, федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (ст. 59 Водного кодекса). Договор считается заключенным с момента его регистрации.
Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрации при сдаче в аренду не требуется (ст. ст. 633 и 643 ГК, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость).
3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. ст. 550, 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 560 ГК).
Норма п. 3 комментируемой статьи не подлежит расширительному толкованию и не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу.
Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования суд удовлетворил, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а требование о возврате теплохода являлось правомерным в связи с истечением срока аренды (ст. 622 ГК).
Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованное имущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа судна арендатором и что к моменту возникновения спора им была внесена арендная плата (за предыдущие периоды) в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК, предусматривающий, что при рассрочке платежа за проданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесения покупателем очередного платежа только до момента, когда сумма полученных от покупателя платежей не превысит половины стоимости товара, арендатор считал, что в силу этой статьи изъятие у него теплохода произведено необоснованно.
Суд кассационной инстанции, проверявший данное решение, обратил внимание на необходимость разграничения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК).
Пункт 3 ст. 609 указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю (п. 2 Обзора).
Статья 610. Срок договора аренды
Комментарий к статье 610
1. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Несмотря на важное значение срока при сдаче имущества во временное владение и пользование, комментируемая статья, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит его к существенным условиям договора аренды в силу закона. Пункт 2 ст. 610 допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем ряд специальных законов устанавливает, что определение срока аренды в договоре является обязательным, например при аренде участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса), водного объекта (ст. 57 Водного кодекса). Отсутствие в договоре в этих случаях условия о сроке аренды влечет признание его незаключенным (ст. 432 ГК).
2. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката (см. коммент. к ст. 627). Отказ от права пользования недрами может быть заявлен не позднее чем за 6 месяцев (ст. 21 Закона о недрах).
3. Пункт 3 ст. 610 содержит правило, допускающее установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с этой нормой договоры проката, например, могут заключаться не более чем на один год (п. 1 ст. 627 ГК).
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.
Статья 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых при предоставлении права краткосрочного пользования - до одного года, а в остальных случаях - на срок отработки месторождения исходя из технического обоснования, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр; для добычи подземных вод - до 25 лет. Под строительство подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных подобных целей участки недр могут предоставляться в пользование без ограничения срока.
Ранее действовавшее общее правило (ст. 277 ГК 1964) о предельных сроках аренды для договоров между государственными, кооперативными и общественными организациями утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 01.01.90).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не обозначена, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Комментарий к статье 611
1. Комментируемая статья определяет обязательные требования в отношении имущества, сдаваемого внаем, и порядка его передачи. Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.
2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду со смычком, станок - со всеми относящимися к нему приспособлениями, необходимыми для его эксплуатации. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.
Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя им пользоваться так, как следует из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае он может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.
Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против этого иска, предъявил встречный иск о расторжении договора на основании п. 1 ст. 620 ГК. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передал арендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив его свидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверением о годности воздушного судна к полетам), как того требует ВК (ст. ст. 33, 36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученным вертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом свое обязательство, нарушив условия ст. 611 ГК, а потому требование арендатора о расторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него арендной платы отказал (п. 8 Обзора).
3. На основе договора аренды между сторонами складываются обязательственные отношения, но им присущи и определенные черты вещно-правового характера. Права арендатора в период действия договора могут защищаться способами, используемыми для защиты вещных прав. В случае непредоставления арендатору сданного внаем имущества в обусловленный договором срок (либо в разумный срок) арендатор вправе истребовать это имущество от арендодателя на основании ст. 398 ГК. Если арендованное имущество по каким-либо причинам (помимо воли арендатора) окажется у иного лица, арендатор вправе защитить свое право путем предъявления иска об изъятии его у незаконного владельца. Подобный иск в период действия договора аренды может быть предъявлен и к собственнику имущества (ст. 305 ГК).
Пункт 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.
Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Комментарий к статье 612
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об этих недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить. Он может потребовать: а) безвозмездного устранения недостатков; б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя); г) досрочного расторжения договора.
Пункт 1 ст. 612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).
В заключительном абзаце п. 1 ст. 612 содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение одного из указанных требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов из арендной платы не покроет причиненных убытков, он вправе взыскать с арендодателя их непокрытую часть.
2. В п. 2 ст. 612 содержатся исключения из указанных в п. 1 правил. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору, а также за те, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п. Более того, за эти недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Комментарий к статье 613
Статья 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона, в т.ч. сервитут, право залога (ст. ст. 274, 277, 334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдал его в аренду.
Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.
Статья 614. Арендная плата
Комментарий к статье 614
1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п. 3 ст. 424 ГК.)
2. Содержащийся в п. 2 ст. 614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.
Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
3. В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается иногда передача арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).
Возможны и такие способы оплаты, как предоставление нанимателем арендодателю определенных услуг; передача ему в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, скажем, связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).
4. Пункт 3 ст. 614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.
В некоторых случаях в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению, отметив, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он не противоречит ст. 140 ГК, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (п. 11 Обзора).
В указанных случаях ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендных платежей за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) их исчисления. (Определение в договоре размера арендной платы в иностранной валюте с последующим пересчетом суммы платежа в рублях можно отнести к вынужденной мере, предусмотренной с учетом высокого уровня и темпов инфляции, отмечавшихся в период принятия ГК.)
5. Пункт 4 ст. 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст. 612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
6. Пункт 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за 2 срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за 2 месяца вперед, при квартальных - соответственно за 2 квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.
В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру - досрочно расторгнуть договор (см. коммент. к п. 3 ст. 619).
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Комментарий к статье 615
1. Пункт 1 комментируемой статьи воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского законодательства (ст. 283 ГК 1964 и п. 3 ст. 85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Нельзя, например, использовать легковой автомобиль для грузовых перевозок, помещение, арендованное для офиса, - в качестве жилого. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 619 ГК).
2. Пункт 2 ст. 615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя.
В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. совершение сделок в пользу третьего лица.
Наряду с этим комментируемая норма предусматривает возможность осуществления арендатором иных действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия допустимы по общему правилу также только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору. Отдельные изъятия из этих правил предусмотрены специальным законодательством, регулирующим сдачу в аренду природных объектов, в частности земельных участков (подробнее см. коммент. к ст. 607).
Договор субаренды, будучи производным, не может быть заключен на более длительный срок, чем договор аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. При этом арендатор по основному договору становится арендодателем - относительно субарендатора.
Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса), а также имущества, сдаваемого в прокат.
3. Пункт 3 статьи предусматривает последствия нарушения арендатором требований п. п. 1 и 2 ст. 615. При использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст. 619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Комментарий к статье 616
1. Пункт 1 комментируемой статьи обязывает арендодателя проводить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта норма связана со ст. 210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, т.н. арендным процентом).
Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
Пункт 1 ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности.
Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов. Так, ст. 644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК).
2. Пункт 2 ст. 616 возлагает на арендатора обязанность поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК).
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Комментарий к статье 617
1. В п. 1 ст. 617 содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае действует принцип следования права за нанятым имуществом. Первоначальный арендодатель при таких обстоятельствах должен быть заменен новым - приобретателем права собственности (аналогичного вещного права) на данное имущество.
2. Пункт 2 ст. 617 содержит норму, гарантирующую права граждан-наследников. В случае смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст. 1117 ГК). При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его - через суд. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Комментарий к статье 618
1. Пункт 1 ст. 618, исходя из зависимости договора субаренды от основного договора, устанавливает, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем, учитывая, что отношения субаренды могут устанавливаться лишь с согласия арендодателя, ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды.
2. В п. 2 ст. 618 содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным (см. § 2 гл. 9 ГК), то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Комментарий к статье 619
Согласно общему правилу ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором.
Статья 619 относится к числу норм, наделяющих одну из сторон правом требовать (при определенных условиях) досрочного расторжения договора. Это право может быть реализовано через суд (п. 2 ст. 450 ГК). При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на расторжение договора, и при установлении его (их) удовлетворяет иск.
В ст. 619 перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В заключительной части ст. 619 указывается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. В противном случае суд может отказать в принятии иска к рассмотрению (п. 2 ст. 452 ГК). Если арендатор устранит нарушения (в разумный срок), требование арендодателя расторгнуть договор удовлетворению не подлежит.
Законодательством, регулирующим аренду природных объектов, предусмотрены дополнительные основания досрочного прекращения права пользования арендованным объектом (ст. 53 Водного кодекса; ст. ст. 28, 29 Лесного кодекса; ст. ст. 20, 21 Закона о недрах; ст. 46 Земельного кодекса).
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Комментарий к статье 620
Статья 620 содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора. Как и установленный ст. 619 ГК, данный перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.
Договор по ст. 620 расторгается через суд, если стороны не придут к добровольному соглашению (см. коммент. к ст. 619).
В комментируемой норме перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств: непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением (ст. 611 ГК); выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст. 612 ГК); непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества (п. 1 ст. 616 ГК); непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В последнем случае предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.
В отличие от ст. 619 ГК, касающейся арендодателя, комментируемая статья не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет 30 дней.
Об основаниях и порядке досрочного прекращения договорных отношений по инициативе арендатора при пользовании природными объектами см. ст. 28 Лесного кодекса, ст. 53 Водного кодекса, ст. 21 Закона о недрах.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Комментарий к статье 621
1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период, до наступления этого периода <*>.
--------------------------------
<*> Примеры из практики применения норм о возобновлении договора аренды, а также использовании преимущественного права на его заключение см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 2. М., 1995. С. 39; Вып. 3. М., 1996. С. 9.
2. В абз. 2 п. 1 ст. 621 сохранена ранее действовавшая норма (п. 4 ст. 86 Основ ГЗ, п. 2 ст. 13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК (о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год) здесь не применяется, поскольку в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.
3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме ВАС РФ от 10.09.93 N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, ст. 104). Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 содержит новеллу, предусматривающую дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании действия договора с ним сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
4. Пункт 2 ст. 621 содержит норму, аналогичную норме п. 3 ст. 86 Основ ГЗ, о возобновлении договора аренды. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор при этих условиях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.
5. Правила ст. 621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632, ст. 642 ГК).
Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные условия, например исключить возможность продления аренды на новый срок.
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Комментарий к статье 622
Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (см. коммент. к ст. ст. 619 и 620). Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
При невозврате имущества арендодатель может потребовать его изъятия в судебном порядке. Решение суда об изъятии имущества и передаче его собственнику (арендодателю) исполняется в соответствии с Законом об исполнительном производстве (ст. 56).
В ч. 2 комментируемой статьи урегулирован вопрос относительно арендных платежей при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить их за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения действия договора производится в размере, предусмотренном указанным договором. При этом арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического возврата имущества и внесения соответствующих платежей.
Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.
Нужно вместе с тем отметить, что арендодатель не вправе претендовать на получение арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами после прекращения действия договора аренды, если просрочка возврата имущества арендатором вызвана уклонением арендодателя от его приемки (примеры из судебно-арбитражной практики см. в Обзоре, п. п. 37 - 39).
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Комментарий к статье 623
1. В ст. 623 содержится традиционное определение последствий улучшения арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ ГЗ). Если произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).
2. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Следует обратить внимание на то, что п. 2 ст. 623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя. Пункт 3 статьи допускает возможность иного решения только в законе. Примером может служить ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в любом случае (см. коммент. к ст. 662).
3. В п. 4 ст. 623 воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Комментарий к статье 624
1. Положения о выкупе - переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст. 624, в значительной мере воспроизводят ст. 87 Основ ГЗ и частично ст. 10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п. 1 комментируемой статьи право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. Ранее действовавшие законы о приватизации рассматривали выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, как один из способов приватизации. Действующий Закон о приватизации не относит аренду государственных и муниципальных предприятий с правом последующего выкупа к оправдавшим себя формам приватизации. В отношении ранее заключенных договоров аренды предприятий с правом выкупа Закон определил условия, при которых он мог быть осуществлен (п. 12 ст. 43). Если в договоре был указан срок выкупа, то арендатору предоставлялась возможность воспользоваться соответствующим правом не позднее этого срока; при отсутствии указания о сроке - лишь в течение 6 месяцев с даты вступления Закона в силу (т.е. с 27.04.2002). По истечении установленных сроков нереализованные положения таких договоров о выкупе арендованных объектов прекращали свое действие.
В отношении земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости и которые находятся в аренде у собственников этих объектов, Закон о приватизации предусматривает более широкие возможности выкупа их арендаторами. В ст. 28 этого Закона сказано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.
При отказе соответствующего органа по управлению имуществом от заключения с арендатором договора купли-продажи участка, занимаемого принадлежащим арендатору объектом недвижимости, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении этого органа заключить такой договор (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04).
Если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в котором оно располагается, было приобретено частным лицом в собственность до вступления в силу гл. 4 "Юридические лица" части первой ГК, не предусматривающей такой организационно-правовой формы юридического лица, как арендное предприятие, указанное здание или помещение, находившееся у собственника предприятия в аренде, могло быть выкуплено им по рыночной стоимости не позднее 2 лет с даты вступления в силу Закона о приватизации (п. 13 ст. 43). Порядок выкупа этого имущества определялся Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.09.2002 N 707 (СЗ РФ, 2002, N 39, ст. 3804).
2. Если в договоре аренды, не связанном с приватизацией государственного или муниципального имущества, условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом может быть установлен запрет на выкуп отдельных видов арендованного имущества. Запрещен, например, выкуп арендованных лесных участков (ст. 34 Лесного кодекса).
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к статье 625
Параграф 1 гл. 34 (ст. ст. 606 - 624) содержит общие положения о договоре аренды. Вместе с тем в указанной главе есть нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат (ст. ст. 626 - 631), аренду транспортных средств (ст. ст. 632 - 649), аренду зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655), аренду предприятий (ст. ст. 656 - 664), финансовую аренду (ст. ст. 665 - 670). Статья 625 определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными правилами: общие положения применяются к отдельным видам аренды в случае, когда иное не установлено правилами ГК об этих договорах, т.е. приоритет отдается специальным нормам.
В качестве примера можно привести ряд таких специальных норм: о дополнительных (более строгих) требованиях к форме договора по сравнению с содержащимися в ст. 609 ГК (см. п. 2 ст. 626, ст. 633, ст. 643, п. 2 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК), об ином распределении между сторонами обязанностей по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества, чем это установлено ст. 616 ГК (см. ст. ст. 634, 644, 661 ГК).
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
Комментарий к статье 626
1. Выделение договора проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.
В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).
Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок.
2. Пункт 2 ст. 626 предусматривает заключение договоров проката только в письменной форме, устанавливая таким образом изъятие из правила п. 1 ст. 609 ГК (в отношении физических лиц).
3. Договор проката отнесен к категории публичных. Согласно ст. 426 ГК публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг, которые в силу характера своей деятельности она должна предоставлять каждому, кто к ней обратится. В этой связи организация-арендодатель не вправе, при наличии возможности, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в т.ч. при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми). Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор (см. п. 3 ст. 426, п. 4 ст. 445 ГК).
ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, отметил, что с таким иском вправе обратиться только контрагент организации, обязанной заключить публичный договор. Коммерческая организация понуждать потребителя к заключению подобного договора не вправе.
Статья 627. Срок договора проката
Комментарий к статье 627
1. Для договоров проката установлен предельный срок, на который они могут заключаться, - до одного года (п. 1 ст. 627). Исходя из этого, а также абз. 2 п. 3 ст. 610 ГК, в случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным одному году.
2. В изъятие из правил, предусмотренных п. 1 ст. 621 ГК, арендаторы по договору проката не наделяются преимущественным правом на его возобновление. Не применяется к ним и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора (п. 2 ст. 621 ГК). Из этого не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.
3. Согласно п. 3 ст. 627 арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за 10 дней. Комментируемая статья устанавливает исключение из общего правила (ст. 310 ГК) о недопустимости одностороннего отказа от обязательств.
При соблюдении арендатором требования п. 3 ст. 627 (о подаче заявления об отказе в письменной форме не позднее чем за 10 дней) его отказ от договора подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Невыполнение этого требования дает арендодателю право не принимать досрочный отказ, что является основанием для получения арендной платы за соответствующий период.
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Комментарий к с статье 628
Комментируемая статья возлагает на арендодателя, который должен быть специалистом в сфере своей деятельности, обязанность при сдаче имущества в прокат проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции. Данная норма имеет особенно большое значение при сдаче в прокат различных предметов техники. Она направлена в первую очередь на защиту законных интересов лиц, берущих те или иные предметы во временное пользование, обеспечение правильной эксплуатации сложных изделий, предупреждение неосторожной поломки. Кроме того, выполнение арендодателем обязанностей, предусмотренных ст. 628, имеет значение в случае возникновения спора по поводу недостатков, выявленных в имуществе после передачи его арендатору.
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
Комментарий к статье 629
1. Статья 629 регулирует взаимоотношения сторон при выявлении арендатором недостатков, полностью или частично препятствующих эксплуатации арендованного имущества. На арендодателя возлагается обязанность в течение 10 дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену вещи аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю, но сам выбор в значительной мере зависит от фактических обстоятельств, в частности от характера недостатков, технической возможности и экономической целесообразности их устранения в пределах установленного 10-дневного срока. Договором проката может быть предусмотрен и более короткий срок.
2. Пункт 2 ст. 629 определяет последствия, которые наступают при возникновении недостатков в арендованном имуществе по вине арендатора: из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания, небрежного обращения. Арендатор вправе и при указанных обстоятельствах обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества относится в этом случае на него. Если взятые напрокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду (ст. 393 ГК).
Статья 630. Арендная плата по договору проката
Комментарий к статье 630
1. Пункт 1 ст. 630 устанавливает, что арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме, исключая возможность использования других способов оплаты, перечисленных в п. 2 ст. 614 ГК. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором.
2. Согласно п. 2 ст. 630 при досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендную плату за период, который был оплачен, но в течение которого арендатор имуществом не пользовался. Этот период исчисляется со дня, следующего за датой фактического возврата имущества.
Если досрочный возврат взятого по договору проката имущества связан с односторонним отказом арендатора от договора, то вопрос о периоде, за который он вправе требовать возврата арендной платы, должен решаться с учетом п. 3 ст. 627 (см. коммент. к ней).
3. В целях защиты экономических интересов организаций, занимающихся предоставлением имущества в прокат и обслуживающих многочисленную клиентуру, закон закрепляет за ними право на взыскание с арендаторов задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
Комментарий к статье 631
1. Исходя из специфики отношений по договору проката, п. 1 ст. 631 возлагает на арендодателя обязанность проводить как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду. Тем самым устанавливается изъятие из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 616 ГК, согласно которому проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора (если иное, как сказано в этом пункте, не установлено законом или договором). Норма п. 1 ст. 631 носит, в отличие от п. 2 ст. 616 ГК, императивный характер, т.е. не может изменяться по соглашению сторон. Это обусловлено тем, что арендодатель по договору проката - специализированная организация, обслуживающая потребителей.
2. Пункт 2 ст. 631 ограничивает права по распоряжению имуществом, полученным по договору проката. Арендатор не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, в залог и т.д. Данное ограничение также обусловлено спецификой договора проката. Любая передача предмета проката иному пользователю допускается лишь путем прекращения одного договора и заключения другого.
§ 3. Аренда транспортных средств
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг
по управлению и технической эксплуатации
Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
Комментарий к статье 632
В практике используются различные виды договоров аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.
В ч. 1 ст. 632 раскрывается содержание договора аренды транспортного средства с экипажем. В этом договоре объединены два вида обязательств: а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату; б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации. Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других связанных с исполнением договора обстоятельств. Особенности данного договора отражены в последующих статьях (ст. ст. 633 - 641 ГК).
Часть 2 ст. 632 исключает применение к рассматриваемому договору правил ст. 621 ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора заключить договор на последующий период (после истечения срока договора). Указанное правило не лишает, однако, арендатора возможности повторно взять транспортное средство в аренду, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях.
Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем
Комментарий к статье 633
Договор аренды транспортных средств должен заключаться только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п. 1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму). Не применяются здесь и правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договоров аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость). Из транспортных средств к недвижимому имуществу относятся воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания (см. ст. 130 ГК).
Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
Комментарий к статье 634
На арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению им и по его технической эксплуатации, возлагается обязанность поддерживать в течение всего срока действия договора надлежащее состояние этого транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт и обеспечение необходимыми для эксплуатации принадлежностями. Указанная обязанность вытекает из сущности самого договора, по которому арендодатель принимает на себя все заботы по технической эксплуатации транспортного средства, что предполагает и поддержание его в надлежащем состоянии. Об ином круге обязанностей у арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду без оказания таких услуг, см. коммент. к ст. 644.
Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
Комментарий к статье 635
1. Пункт 1 ст. 635 раскрывает круг обязанностей арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации. Объем таких услуг должен соответствовать целям аренды, указанным в договоре. Эти цели различны в зависимости от предназначения транспортного средства (перевозка пассажиров или грузов), срока пользования и т.п. В договоре может быть предусмотрено предоставление арендатору дополнительных услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей.
2. Безопасность эксплуатации транспортного средства во многом зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им. Пункт 2 ст. 635 обязывает арендодателя укомплектовывать экипаж соответствующими специалистами. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора.
Лица, управляющие воздушными судами, должны соответствовать требованиям, предусмотренным гл. VII "Авиационный персонал" и гл. VIII "Экипаж воздушного судна" ВК. Статья 52 названного Кодекса определяет, что к авиационному персоналу относятся лица, имеющие специальную подготовку и сертификат (свидетельство) и осуществляющие деятельность по обеспечению безопасности полетов воздушных судов или авиационной безопасности, а также деятельность по организации, выполнению и обслуживанию воздушных перевозок и полетов воздушных судов и других работ по обслуживанию воздушного движения. При отсутствии сертификата авиационный персонал к указанной деятельности не допускается (ст. 53 ВК).
Конкретные требования, предъявляемые к соответствующим лицам, устанавливаются федеральными авиационными правилами. За деятельностью авиационного персонала осуществляется государственный контроль (об установлении такого контроля см., например, Постановление Правительства РФ от 20.11.2001 N 801 (СЗ РФ, 2001, N 48, ст. 4521)). В главе, посвященной экипажу воздушного судна, особое внимание уделяется правам и обязанностям его командира, несущего ответственность за надежную эксплуатацию судна и безопасность полета (ст. 58 ВК).
Подробно урегулированы требования к экипажу судна Кодексом торгового мореплавания (КТМ). Согласно ст. 54 КТМ к занятию должностей членов экипажа допускаются лица, имеющие дипломы и квалификационные свидетельства, соответствующие Положению о дипломировании членов экипажей морских судов, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.08.99 N 900 (СЗ РФ, 1999, N 33, ст. 4119). Указанные документы выдаются лицам, намеренным стать членами экипажа, если они отвечают установленным требованиям по стажу работы на судне, возрасту, состоянию здоровья, профессиональной подготовке.
Регламентированы требования к экипажу судна гл. V КВВТ и рядом других правовых актов. Во всяком случае, необходимо, чтобы управляющие транспортным средством лица имели документы, подтверждающие сдачу квалификационных экзаменов и разрешающие управление им (водительские права и пр.).
Важное правовое значение имеет абз. 2 п. 2 ст. 635 ГК, предусматривающий, что члены экипажа, обслуживающего транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением названных услуг, являются работниками арендодателя, т.е. находятся с последним в трудовых отношениях. В связи с этим по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя. В части коммерческой эксплуатации транспортного средства экипаж должен выполнять распоряжения арендатора.
По общему правилу расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях. Арендатор возмещает их в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы). Норма об оплате услуг и расходов по содержанию членов экипажа носит диспозитивный характер, и в договоре аренды стороны могут по-иному решить этот вопрос.
Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
Комментарий к статье 636
Коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере деятельности арендатора, и поэтому расходы, связанные с ее осуществлением, относятся на него. В их состав входят затраты по оплате топлива и других материалов, используемых в процессе эксплуатации, и внесению различных сборов. Норма ст. 636, как и ст. 635 ГК, носит диспозитивный характер и применяется в случае, когда договором аренды не предусмотрено иное распределение расходов.
Статья 637. Страхование транспортного средства
Комментарий к статье 637
Страхование транспортных средств, а также ответственности за ущерб, который может быть причинен в связи с их эксплуатацией, осуществляется в случаях, предусмотренных законом или договором. (Такое страхование практикуется, например, при международных перевозках.) Эта обязанность в соответствующих случаях возлагается на арендодателя, из чего следует, что и расходы по страхованию должен нести последний, если иное не будет предусмотрено договором.
Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Комментарий к статье 638
Пункт 1 ст. 638 содержит изъятие из общего правила, предусматривающего возможность заключения договора субаренды только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). В отличие от этого арендатор транспортного средства с экипажем вправе сдавать его в субаренду без такого согласия, если иное не предусмотрено договором.
Широкими возможностями наделен арендатор транспортного средства и при осуществлении его коммерческой эксплуатации. Он может без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они в договоре не определены - в соответствии с его назначением.
Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
Комментарий к статье 639
В случае гибели или повреждения транспортного средства, сданного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанность возместить причиненные убытки лишь при условии, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые тот отвечает в соответствии с законом или договором. По закону арендатор отвечает, если гибель или повреждение транспортного средства произошли по его вине либо по вине лиц, за действия которых он несет ответственность, например по вине работников юридического лица (или гражданина) при исполнении ими своих служебных обязанностей, по вине несовершеннолетнего лица, не достигшего 14 лет (ст. ст. 1064, 1068, 1073 ГК). В отличие от общих правил, содержащихся в названных статьях гл. 59 ГК, согласно которым вина причинителя вреда презюмируется, комментируемая статья возлагает бремя доказывания вины арендатора (лиц, за которых он несет ответственность) на арендодателя. Договором может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении арендованного транспортного средства, т.е. при отсутствии вины арендатора, и тогда будут действовать условия договора. Но если договор не содержит подобных условий, то все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства несет арендодатель как его собственник (ст. 211 ГК).
Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Комментарий к статье 640
Комментируемой статьей определяется субъект ответственности за вред, причиненный третьим лицам. Ответственным признается арендодатель как владелец источника повышенной опасности (транспортного средства), осуществляющий управление им. Ответственность арендодателя (в виде обязанности возместить причиненный ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с правилами ст. 1079 ГК и другими положениями гл. 59 ГК. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла или грубой неосторожности потерпевшего, вследствие которых причинен ущерб (см. п. 1 ст. 1079 и ст. 1083 ГК). При этом грубая неосторожность потерпевшего может являться основанием для освобождения от ответственности причинителя вреда, если его вина в наступлении вреда отсутствует. В большинстве случаев наличие грубой неосторожности потерпевшего служит основанием для уменьшения размера возмещения вреда с учетом степени его вины.
Если будет установлено, что вред возник по вине арендатора, арендодатель вправе после возмещения вреда предъявить к нему регрессное требование, т.е. потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьим лицам. При этом на арендодателя возлагается бремя доказывания того, что вред возник по вине арендатора. В данном случае закон устанавливает изъятие из общего правила п. 2 ст. 1064 ГК, согласно которому вина причинителя вреда презюмируется (на причинителя вреда возлагается обязанность доказывать отсутствие своей вины).
Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Комментарий к статье 641
Аренда отдельных видов транспортных средств, прежде всего морских судов и судов воздушного флота, имеет свои особенности, связанные со спецификой их эксплуатации, технического обслуживания и др. Комментируемая статья отсылает в части регулирования таких особенностей к соответствующим транспортным уставам и кодексам. Согласно ст. 104 ВК аренда воздушных судов осуществляется по договору фрахтования (воздушный чартер). К этим договорам применяются правила воздушных перевозок, установленные названным Кодексом.
Ими определены, в частности, условия допуска судов к эксплуатации (ст. 36 ВК). В соответствии с п. 2 ст. 36 порядок допуска к эксплуатации гражданских воздушных судов, в т.ч. на условиях аренды, устанавливается федеральными авиационными правилами. Любое воздушное судно может быть допущено к эксплуатации лишь при наличии сертификата летной годности (удостоверения о годности к полетам). Арендатор воздушного судна обязан соблюдать установленные правила воздушных перевозок пассажиров и грузов. Применяются и иные правила, предусмотренные Кодексом, например, определяющие случаи, когда органу транспорта (фрахтовщику) предоставлено право прекратить перевозку (ст. 107 ВК).
В КТМ аренде морских судов посвящены две главы: гл. X, регулирующая отношения по договору фрахтования судна на время (тайм-чартер) с предоставлением услуг членов экипажа судна, и гл. XI, посвященная договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).
В гл. X дается определение договора тайм-чартера, перечислены требования к его содержанию, причем перечень условий, подлежащих включению в такой договор, значительно шире, чем установленный общими нормами по договору аренды. В нем, помимо наименования сторон, названия судна, его технических и эксплуатационных данных (т.е. определения объекта аренды), указываются район плавания, цель фрахтования, время и место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера (ст. 200 КТМ). Договор тайм-чартера заключается в письменной форме (ст. 201 КТМ).
В гл. X предусмотрено право фрахтователя судна заключать договоры субтайм-чартера; определены обязанности судовладельца по обеспечению мореходного состояния судна и обязанности фрахтователя по коммерческой эксплуатации его и возврату. Ряд норм этой главы - о подчиненности членов экипажа судна, об освобождении от ответственности фрахтователя за убытки, причиненные гибелью или повреждением судна, если не будет доказано, что они причинены по вине фрахтователя, и некоторые другие совпадают с нормами о договоре аренды транспортных средств, содержащимися в ГК. В гл. X КТМ указано, что ее положения применяются, если иное не установлено соглашением сторон.
В специальную главу выделены вопросы аренды судов в КВВТ. В нем так же, как и в других транспортных кодексах, содержится общая норма о договоре аренды и несколько специальных. Так, в соответствии с п. 5 ст. 60 КВВТ передача судна в аренду и возврат судна по истечении срока действия договора аренды осуществляются арендодателем и арендатором в пункте отстоя судна. Расходы, связанные с доставкой судна в указанный пункт, несет сторона, передающая судно. Арендатор (при аренде судна с экипажем) вправе назначить на судно своего представителя, распоряжения которого в части коммерческой эксплуатации судна являются для капитана обязательными (п. 3 ст. 62 КВВТ). Арендодатель обязан передать арендатору документы, предусмотренные законодательством в области внутреннего водного транспорта Российской Федерации, необходимые для эксплуатации судна (п. 1 ст. 63 КВВТ). В случае задержки внесения арендной платы более чем на 15 "суток арендодатель вправе без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки" (п. 5 ст. 65 КВВТ). Установлены и некоторые другие специальные правила. В указанной главе, также как и в КТМ, имеется норма, в которой говорится, что установленные ею правила применяются, если иное не предусмотрено договором аренды. Эта норма придает диспозитивный характер всем положениям гл. X КВВТ. Следует, однако, иметь в виду, что она не может распространяться на положения, связанные с обеспечением надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатации сдаваемого в аренду судна. Принцип диспозитивности не распространяется на нормы, регулирующие вопросы, которые в силу своего характера и общих предписаний закона не подлежат регламентации договором.
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг
по управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
Комментарий к статье 642
Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения.
Специфика его связана в основном с особенностями предмета аренды и условиями его использования. К этому договору не применяются правила, предусмотренные ст. 621 ГК, о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок после прекращения ранее действовавшего (см. коммент. к ст. 632).
Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
Комментарий к статье 643
Статья 643 устанавливает правило, аналогичное предусмотренному ст. 633 ГК. Договоры аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа) во всех случаях должны заключаться в письменной форме независимо от срока их действия. К этим договорам не применяются правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации (см. коммент. к ст. 633).
Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
Комментарий к статье 644
Статья 644 возлагает на арендатора транспортного средства без экипажа обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее его состояние, включая текущий и капитальный ремонт. В этой норме отражено существенное отличие данного договора от договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому подобные заботы возложены на арендодателя (ст. 634 ГК). Указанное различие объясняется особенностями каждого из названных договоров. При аренде транспортного средства без экипажа арендатор получает его в полное владение и пользование и принимает на себя обязанности по осуществлению комплекса работ, связанных с его обслуживанием и сохранением работоспособности. Статья 644 предусматривает одновременно исключение из общей нормы ст. 616 ГК, согласно которой обязанность капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено другими правовыми актами (что имеет место в рассматриваемом случае) или договором.
Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
Комментарий к статье 645
Лицо, берущее в аренду транспортное средство без экипажа, обязано своими силами осуществлять управление им, а также комплекс работ по эксплуатационно-техническому обслуживанию. (Коммерческая эксплуатация арендованного транспортного средства во всех случаях осуществляется арендатором.)
Эти обязанности арендатор осуществляет либо самостоятельно (например, при аренде автомобиля), либо привлекает соответствующих работников, которые в этом случае будут состоять с ним в трудовых или договорных (гражданско-правовых) отношениях.
Статья 217 КТМ предусматривает, что фрахтователь судна по договору бербоут-чартера осуществляет комплектование его экипажа. При этом он вправе укомплектовать экипаж лицами, ранее не являвшимися членами экипажа данного судна, или в соответствии с условиями бербоут-чартера лицами, входившими в его состав, при соблюдении правил, установленных ст. 56 КТМ. Все члены экипажа должны соответствовать требованиям, предъявляемым к ним законом и другими специальными правилами (см. коммент. к п. 2 ст. 635). Независимо от способа комплектования экипажа фрахтователем капитан судна и другие члены экипажа подчиняются в этих случаях фрахтователю во всех отношениях.
В соответствии с п. 4 ст. 64 КВВТ арендатор судна без экипажа самостоятельно и за свой счет осуществляет его укомплектование экипажем. Члены экипажа должны соответствовать требованиям законодательства в области внутреннего водного транспорта. Следует обратить внимание также на п. 4 ст. 26 названного Кодекса, согласно которому минимальный состав экипажа самоходного транспортного судна устанавливается в соответствии с требованиями эксплуатации судов определенного типа. Они определяются положением, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, и являются обязательными для арендаторов судов без экипажа.
Аналогичный подход должен соблюдаться арендаторами и других транспортных средств без экипажа.
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
Комментарий к статье 646
Комментируемая статья возлагает на арендатора транспортного средства без экипажа расходы по его содержанию, страхованию, эксплуатации и др. Здесь отражено еще одно принципиальное отличие рассматриваемого договора от договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому перечисленные расходы возлагаются на арендодателя (см. ст. ст. 636 и 637 ГК). Норма ст. 646 является диспозитивной, и поэтому в договоре может быть предусмотрено иное распределение расходов.
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Комментарий к статье 647
Статья 647 наделяет арендатора транспортного средства без экипажа столь же широкими (а отчасти и большими) правами по использованию его в период аренды на основе договоров с третьими лицами, как и ст. 638 ГК - арендатора транспортного средства с экипажем. Транспортное средство может сдаваться в субаренду без согласия арендодателя (исключение из общего правила п. 2 ст. 615 ГК), использоваться для перевозок по договорам с третьими лицами и для других целей, не противоречащих условиям договора аренды и назначению транспортного средства (см. коммент. к ст. 638). Различия в правах, предоставляемых арендаторам ст. ст. 647 и 638, в том, что арендатор транспортного средства с экипажем может использовать его на основе договоров, заключаемых с третьими лицами, лишь в рамках его коммерческой эксплуатации, а для арендатора транспортного средства без экипажа такие ограничения не установлены. В последнем случае арендатор самостоятельно решает вопросы эксплуатационно-технического обслуживания транспортного средства - своими силами или силами сформированного им экипажа - и может самостоятельно регулировать режим работы.
Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Комментарий к статье 648
При аренде транспортного средства без экипажа арендодатель выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности (см. ст. 1079 ГК). В связи с этим он несет ответственность за вред, причиненный транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), в соответствии с правилами гл. 59 ГК. В данном случае закон по-иному определяет субъекта ответственности за вред, чем ст. 640 ГК.
Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Комментарий к статье 649
Статья 649 содержит аналогичную приведенной в ст. 641 ГК отсылку к специальному транспортному законодательству (см. коммент. к ст. 641).
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Комментарий к § 4
1. Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. В главе "Имущественный наем" ГК 1964 особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. В настоящем параграфе не установлен срок аренды и не предусмотрена аренда жилых помещений.
Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652, п. 1 ст. 654).
Кроме того, нормы § 4 гл. 34 (п. 2 ст. 650) относятся к аренде производственных зданий в той части, в которой эти отношения не урегулированы в § 5 комментируемой главы.
Специальные нормы комментируемого параграфа конкретизируют применительно к зданиям и сооружениям отдельные общие правила главы "Аренда". В свою очередь, общие нормы этой главы (ст. ст. 606 - 624) применяются к отношениям аренды зданий и сооружений в той части, в какой эти отношения не урегулированы в комментируемом параграфе (см. коммент. к ст. 625). В таком же порядке применяются нормы и "Общей части обязательственного права" (разд. III ГК).
2. Параграфом установлена договорная модель аренды зданий и сооружений.
Законом могут быть дополнительно урегулированы: максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений - п. 3 ст. 610; минимальный срок пересмотра размера арендной платы - п. 3 ст. 614; запрет на уменьшение арендной платы - п. 4 ст. 614; возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, - п. 3 ст. 623; основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения - п. 3 ст. 624 (см. коммент. к статьям 610, 614). Если отношения остаются не урегулированными законом и названные нормы диспозитивны, стороны вправе определить соответствующие условия в договоре (п. 5 ст. 614, п. 1 ст. 618).
Закон специально поручает сторонам урегулировать ряд отношений самостоятельно - ст. ст. 619, 620, п. 1 ст. 623 (см. коммент. к этим статьям).
Иные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ) могут затрагивать аренду лишь ограниченно в случае неурегулированности ее законом и допустимости решения данных вопросов на таком уровне (п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 616, см. коммент. к ним).
Акты субъектов РФ не могут содержать нормы гражданского права, хотя они зачастую определяют порядок и условия передачи зданий и сооружений в аренду (см. коммент. к ст. 650) как волеизъявление собственника недвижимости при заключении с ним договора аренды.
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Комментарий к статье 650
1. Статья повторяет общее определение аренды (см. коммент. к ч. 1 ст. 606), выделяя особый объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов. Неразрывна их связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. Поэтому введена (в отличие от ГК 1964) новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строение". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельный объект неимущественных прав. Жилое помещение в отличие от нежилого является объектом права собственности и других вещных прав (ст. 15 ЖК). Его собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением (ст. 30 ЖК). Нежилое помещение представляет собой только часть здания и в таком виде является объектом имущественных прав.
Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, модули, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение специальных правил § 4, то применяются общие правила § 1 комментируемой главы. То же самое и с временными строениями: если стороны не предусмотрели в договоре применение правил комментируемого параграфа, то они вынуждены применять правила § 1. Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования (ст. 17 ЖК). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст. ст. 22, 23 ЖК).
О понятиях "жилой дом", "квартира" и "комната" см. ст. 16 ЖК. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. к п. 2 ст. 671 ГК; ст. 17 ЖК).
Нежилые здания - это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и здания для других целей использования. Особняком в этой группе стоят объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (СЗ РФ, 2002, N 26, ст. 2519) (далее - Закон об объектах культурного наследия)), к которым относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями. Договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами комментируемого параграфа и с учетом требований названного Закона (ст. 55). При этом сохраняют силу (впредь до вступления в действие утверждаемых Правительством РФ нормативных правовых актов, издание которых отнесено названным Законом к его полномочиям, но не позднее 31.12.2010) правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 N 865 (СП СССР, 1982, N 26, ст. 133), и применяемые постольку, поскольку они не противоречат вышеназванному Закону.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже. И в тех, и в других зданиях могут находиться мемориальные квартиры - памятники истории и культуры.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда (при аренде нежилых помещений), государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (ст. 131 ГК) в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК). Не завершенный строительством объект может быть предметом договора аренды только после государственной регистрации права собственности на этот объект в установленном порядке (ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом принимает в федеральную собственность недвижимость, созданную за счет средств федерального бюджета, осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведет реестр и выдает выписки из этого реестра (Положение о нем утверждено Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691 (СЗ РФ, 2004, N 49, ст. 4897)).
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные. Эти сведения открыты, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан в течение 5 дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему мотивированный отказ, который может быть обжалован им в суд.
Ведется и единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - единый государственный реестр объектов культурного наследия), содержащий сведения об объектах культурного наследия. Здания и сооружения, в отношении которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в реестр как объекты культурного наследия, относятся к выявленным объектам культурного наследия со дня поступления требуемых по Закону об объектах культурного наследия документов в федеральный орган (в орган исполнительной власти субъекта РФ), уполномоченный в области охраны этих объектов. Соответствующий орган охраны уведомляет собственника выявленного объекта культурного наследия или арендатора о решении компетентного органа включить данный объект в реестр либо об отказе в этом.
До включения этих объектов в реестр на них заключаются охранно-арендные договоры, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82, содержащие требования к их сохранности. Такие договоры являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав.
В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного здания (сооружения), и требования к его сохранению в соответствии с указанным Законом.
Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", то оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.
2. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения в основном некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).
На исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников истории и культуры могут быть отнесены к градостроительным ансамблям. Центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки образуют достопримечательные места.
Такое деление значимо для четкого выявления индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 131 ГК).
Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, как ансамбль, достопримечательное место, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.
В первом случае в объект договора аренды целесообразно включать не только основное здание, но и служебные постройки, ансамбль, здания и сооружения, образующие достопримечательное место. Во втором - такое правило не сопровождает аренду здания (помещения).
3. К арендуемым сооружениям относятся объекты культурного наследия, гидротехнические, портовые, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства (в частности, стационарные установки рекламы), трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости (плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах, например, не входят в понятие сооружений, подпадающих под действие норм комментируемого параграфа).
Указанная в определении договора аренды возможность пользования без владения имуществом относится именно к отдельным видам сооружений.
4. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора являются сама передача арендованного имущества и ее оформление (см. коммент. к ст. ст. 606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде - ст. 607 ГК, и особенные нормы комментируемого параграфа - ст. 655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания (см. ст. 554 и коммент. к ней, а также коммент. к ст. 651). При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. к п. 3 ст. 607). Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения (технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. к ст. 651.
Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Договоры аренды, закрепляющие за пользователями (юридическими и физическими лицами) памятники истории и культуры, находящиеся в государственной собственности, подлежат переоформлению после издания Закона об объектах культурного наследия (с участием соответствующих органов охраны объектов культурного наследия) и с учетом требований названного Закона. Арендодатель - это собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении или общей собственности на объект, возникающих в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на данное имущество (см. коммент. к ст. 613). Арендованное имущество учитывается на балансе хозяйствующего субъекта обособленно как имущество другого юридического лица (ст. 8 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (СЗ РФ, 1996, N 48, ст. 5369)).
В ЕГРП зафиксированы право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
Сделки федеральных государственных унитарных предприятий с недвижимым имуществом подлежат согласованию с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (п. 5.14 Положения о нем, ст. 295 ГК), кроме случаев, когда осуществление указанных полномочий отнесено к компетенции иных органов государственной власти.
Если в ЕГРП отсутствуют данные о регистрации ранее возникшего права на объект договора аренды (см. коммент. к ст. 651), этот договор считается незаключенным либо не может быть заключен. В судебно-арбитражной практике в случае отсутствия официальных данных о принадлежности здания или сооружения используется презумпция их принадлежности соответственно к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и собственности муниципальных образований. При этом суд руководствуется состоявшимся разграничением государственной собственности РФ, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1).
Приостановлена регистрация права федеральной собственности и права собственности субъектов РФ на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, впредь до принятия федерального закона, разграничивающего эти объекты (см. также коммент. к п. 2 ст. 651).
Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде недвижимости, преимущественном праве на аренду, ипотеке), дату внесения записи, имя регистратора и его подпись. При этом в реестре названы срок действия ограничения, лица, в пользу которых оно осуществлено, наименование документа, по которому возникает ограничение (обременение) права, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством (см. коммент. к ст. 651). Помимо ЕГРП отдельно ведется учет соответствующего государственного и муниципального имущества (см. коммент. к ст. 651).
Существует преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное приватизационным законодательством и дающее возможность требовать в судебном порядке заключения договора аренды, равно как и продажи права аренды на торгах с лицом, выигравшим торги (ст. ст. 447, 448, 454 ГК, см. также п. 8 настоящего комментария).
Сдачу имущества в аренду нельзя смешивать с оказанием услуги, поскольку объектом услуги является нематериальный объект (в отличие от аренды материального объекта). Распространяется преимущественное право на случаи приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, когда приватизация осуществляется путем продажи на конкурсе, аукционе, но уже по истечении срока действия или расторжения договора аренды предприятия (его структурного подразделения). Нельзя длительное время продолжать фактически пользоваться зданием (строением), основываясь всего лишь на преимущественном праве, а не на договоре аренды, не платя арендной платы. В противном случае носитель этого права злоупотребляет им (ст. 10 ГК), неосновательно обогащается (ст. 1102 ГК), не оплачивая арендную плату, отказывается от проявления требуемой заботливости об интересах будущего арендодателя (ст. 401 ГК) (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 8. М., 2001. С. 23 - 35).
Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, казенных, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ.
Так, ГК (ст. ст. 295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные предприятия вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания, нежилые помещения и сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (п. 5.14 Положения о нем). Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду закрепленную за ним недвижимость. Арендодатель в этом случае осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных учреждений в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ.
Согласно Закону РФ "Об образовании" (в ред. Федерального закона от 13.01.96 N 12-ФЗ, с изм. от 22.08.2004) образовательное учреждение вправе выступать в качестве и арендатора, и арендодателя имущества (п. 11 ст. 39).
Законом об объектах культурного наследия предусмотрено, что ряду некоммерческих организаций (благотворительные, религиозные, российские творческие союзы, государственные учреждения, осуществляющие свою деятельность в сфере культуры, и т.п.) объекты культурного наследия, находящиеся в федеральной собственности, предоставляются не на условиях аренды, а на основании договора безвозмездного пользования (см. гл. 36 ГК). Содержание историко-культурного заповедника, в зданиях и сооружениях которого находятся исторические и художественные ценности, музейные предметы, подлежащие хранению и публичному показу, регулируется Федеральным законом от 26.05.96 N 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1996, N 22, ст. 2591) и указанным выше Законом.
По Постановлению Правительства РФ от 05.01.98 N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ, 1998, N 2, ст. 264) названное Федеральное агентство передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если даются соответствующие поручения Президентом РФ и Правительством РФ (см. также коммент. к ст. 651).
Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК (см. указанные выше статьи): субъекты РФ и муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Особенности структур по управлению государственной собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью могут быть предусмотрены актами субъектов РФ и муниципальных образований.
Министерство экономического развития и торговли РФ осуществляет координацию и контроль за находящимся в его ведении Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.
5. Закон не запрещает арендодателю передавать в аренду заложенные здания (помещения) и сооружения. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания (помещения) или сооружения вправе заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 346 ГК). См. также гл. XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ, 1998, N 29, ст. 3400).
6. Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта (см. коммент. к ст. 610). Закон предусматривает временный характер владения и пользования при аренде зданий и сооружений. В ГК не определены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды (см. коммент. к рассматриваемому параграфу), но она не может быть бессрочной, поскольку бессрочность характерна для права собственности. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной или без определенного срока, решают стороны. Срок действия арендного договора может быть определен календарными датами или связан с наступлением определенных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои минимальные сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет юридическое значение - это срок прекращения договорных условий.
7. Другая существенная характеристика настоящего договора - оплата (см. коммент. к ст. 654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме. К договору аренды, предусматривающему переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются только те правила договора купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК). Если между сторонами будет заключен договор купли-продажи арендованного имущества, договор аренды прекращается.
Правительство РФ компетентно определить размер арендной платы за пользование федеральным имуществом (если в этом есть необходимость, ст. 654 ГК) и порядок внесения предложений на его рассмотрение федеральным органом исполнительной власти. Таким органом является Министерство экономического развития и торговли РФ. Субъекты РФ и муниципальные образования осуществляют аналогичные обязанности относительно государственного имущества субъектов РФ и муниципального имущества по принадлежности.
8. Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.
Отдельные субъекты РФ устанавливают проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке (см. п. 4 настоящего комментария).
9. Помимо отражения в договоре характерных для аренды отношений, он учитывает норматив потребности в площади; оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон (пени), дополнительные условия досрочного расторжения, освобождения арендованного здания (помещения) и др. (см. комментарий к рассматриваемому параграфу). Так, Постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 3 работников федеральных органов и организаций предложено размещать исходя из нормы 9 кв. м общей площади на каждого. Этот же норматив служит для определения размера площади под административные цели, закрепляемой за государственными органами и организациями (указанными в этом акте Правительства РФ) на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.
10. Пункт 2 статьи устанавливает применительно к зданиям и сооружениям приоритет норм § 5 гл. 34 об аренде предприятия, в имущественный комплекс которого входят эти здания и сооружения, и дополнительный характер применения норм комментируемого параграфа на тот случай, если возникает необходимость их применения в отношении аренды предприятия как имущественного комплекса.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Комментарий к статье 651
1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п. 1 ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (см. ст. 160, 161 ГК) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.
Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Другая форма подписи может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.
Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. ст. 167, 168 ГК).
2. В комментируемой статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Иное - это особенная норма, согласно которой государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует один год и менее, он не подлежит государственной регистрации. Аналогично на практике решен вопрос и о регистрации договора аренды нежилых помещений. Если нежилое помещение арендуется на срок менее одного года, то арендный договор не подлежит государственной регистрации, если на срок более одного года - договор аренды нежилых помещений должен быть зарегистрирован (см.: информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 7)).
Договор аренды объекта культурного наследия регистрируется на тех же условиях, что установлены в п. 2 статьи.
Впредь до включения этого объекта в реестр подлежат государственной регистрации (не позднее 31.12.2010) требования к его сохранению, изложенные в охранно-арендном договоре; эти требования являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества (ст. 63 Закона об объектах культурного наследия, см. п. 1 комментария к ст. 650).
Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 26). С заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора.
Обязательным приложением к договору аренды при государственной регистрации являются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение, с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) (если в аренду сдается и земельный участок); паспорт объекта культурного наследия, являющийся обязательным документом, представляемый в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.
Договор, подписанный сторонами, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным. Стороны могут не осуществлять права и обязанности по договору, не зарегистрированному в установленном порядке. Государственная регистрация договора аренды и определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон, и гарантирует права третьих лиц. Поэтому, если стороны договорились о том, что условия договора аренды применяются к их фактическим бездоговорным взаимоотношениям, сложившимся еще до заключения договора (например, в части внесения арендной платы), это не означает, что возникло юридическое основание исполнения взятого на себя обязательства в период, когда имели место фактические отношения между ними.
Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц (см. коммент. к ст. 650). Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то о зарегистрированном ограничении (обременении) необходимо уведомить правообладателя (правообладателей) - арендодателя. Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.
Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий (см. коммент. к ст. 650). Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.
Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, в зависимости от срока договора аренды от одного года и более. Земельный кодекс (ст. 25) предусматривает отсылочную норму относительно возникновения прав на землю к гражданскому законодательству и Закону о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Комментарий к статье 652
1. Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты (ст. 25 Земельного кодекса), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса). Данная формула универсальна, является презумпцией и не зависит от того, на каких правах арендодатель здания (сооружения) владеет соответствующим земельным участком. В то же время комментируемая статья выделяет право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, которым владеет арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.
Право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование (ст. ст. 15 - 24 Земельного кодекса). Права на землю, не предусмотренные названными статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению после введения в действие Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования подлежало переоформлению на право аренды земельного участка или приобретения земельного участка в собственность по своему желанию до 01.08.2004 в соответствии с земельным законодательством (см. также Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (СЗ РФ, 2002, N 32, ст. 3189)). Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформлять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в т.ч. право аренды земельных участков. После введения в действие Земельного кодекса государственные (муниципальные) земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Во всех случаях права на соответствующий земельный участок должны быть изложены в договоре аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании земельным участком считается несогласованным (см. коммент. к п. п. 2, 3 ст. 607), но это не ведет к недействительности договора, поскольку права на землю здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.
Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения.
В зависимости от указанных выше обстоятельств комментируемая статья определяет варианты правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок. Правовой режим земель историко-культурного назначения регулируется федеральным земельным законодательством и земельным законодательством субъектов РФ, а также Законом об объектах культурного наследия.
2. Первый вариант - самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой вид срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями или сооружениями. Пункт 2 статьи прежде всего называет аренду земельного участка, которая соответствует аренде недвижимости. В выборе вариантов есть еще зависимость от того, какое лицо является арендатором: физическое или юридическое.
Арендатор, производно наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении (ст. 445 ГК) арендодателя - собственника земли заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (см. ст. 421 ГК). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем - собственником земельного участка.
3. Если же арендодатель не собственник земельного участка (например, арендатор или бессрочный пользователь), то закон освобождает его (п. 3) от необходимости испрашивать у собственника земли согласие на ее передачу арендатору здания или сооружения. Он передает арендатору земельный участок независимо от мнения собственника относительно такой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.
4. Когда стороны не оговорили условия пользования землей (см. коммент. к п. 1 статьи), арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения (см. коммент. к ст. 610).
Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Комментарий к статье 653
Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (см. коммент. к ст. 617). Соответственно этому комментируемая статья устанавливает аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (см. коммент. к ст. 652).
Статья 654. Размер арендной платы
Комментарий к статье 654
1. Существенное условие договора - оплата найма имущества (см. коммент. к ст. 650). Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды (см. коммент. к ст. 614). Если этого нет, договор считается незаключенным.
Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (см. п. 1 ст. 424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности условия о ставке арендной платы использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.
Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона.
Изменение арендной платы в период действия договора возможно на условиях, установленных п. 3 ст. 614 (см. коммент. к ней).
2. Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площади, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком (см. коммент. к ст. 652), если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 Земельного кодекса). Если же, допустим, договор не включает такую плату за землю, то действует презумпция, изложенная в комментируемой статье.
Коммунальные услуги (вода, газ, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление) оплачиваются сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению и не могут рассматриваться как форма арендной платы. Согласно ст. 619 ГК за невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды. Это правило не распространяется на несвоевременную оплату за пользование коммунальными услугами.
3. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника (см. коммент. к ст. 650) и т.д.
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка.
Возможность повышения арендной платы закон предоставляет арендодателю не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК). Однако эта норма диспозитивная. Об изменении курса иностранной валюты см. коммент. к ст. 614. Установление ставки арендной платы в иностранной валюте (ст. 140 ГК) означает "плавающий" курс.
Если арендатор объекта культурного наследия вкладывает свои средства в работы по сохранению арендованного памятника истории и культуры и выполняет работы, предусмотренные Законом об объектах культурного наследия (ст. ст. 40 - 45), то он имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры устанавливаются применительно к объектам федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
Статья 655. Передача здания или сооружения
Комментарий к статье 655
1. Выше отмечалось, что суть договора аренды - в передаче ее объекта (см. вводный комментарий к § 4 гл. 34). Зарегистрированный договор считается исполненным в момент реальной передачи арендатору его объекта во владение и пользование. Документом, подтверждающим реальную передачу, является передаточный акт (иной документ о передаче), фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению данного объекта (см. коммент. к ст. 611). Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Комментируемая статья фиксирует составление акта передачи как сложившуюся до принятия ГК практику. Это правило действует, если иное не установлено законом или договором.
Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.
Обоюдный отказ означает расторжение договора по согласию сторон. Комментируемая статья допускает и односторонний отказ (при общей недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства - ст. 310 ГК), что ведет к расторжению договора, т.к. передача объекта составляет суть договора аренды (см. ст. 453 ГК).
2. Вследствие прекращения договора аренды его объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами.
§ 5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
Комментарий к статье 656
1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х гг. XX в. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст. ст. 16 - 25). Нормы об аренде предприятий (ст. ст. 656 - 664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что Основы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, - ст. 24, а также аренды предприятий кооперативами - ст. 25). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что нашло отражение в законодательстве о приватизации (ст. 16 Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").
Возникавшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и являлись правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В этой связи при создании арендных предприятий приходилось применять не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.
Действующий Закон о приватизации не рассматривает аренду предприятий с правом последующего их выкупа как оправдавший себя способ приватизации.
Статья 656 и последующие статьи § 5 гл. 34 регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в т.ч. частных, в связи с чем нормы ГК об аренде предприятий не утрачивают своего значения и после внесения изменений в законодательство о приватизации, но сфера их применения становится значительно уже.
Главное отличие ГК в регулировании аренды предприятий от ранее действовавшего законодательства в том, что предприятия рассматриваются в нем как объекты права - имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход существенно меняет положение.
В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 гл. 34 ГК) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно, и договор аренды предприятия обязательно должны предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК).
В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:
1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);
2) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:
арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;
3) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (ст. 138 ГК);
4) арендодатель может уступить арендатору права требования, в т.ч. вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу разнородности входящих в его состав объектов. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.
Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.
Некоторые особенности складывающихся при аренде предприятий отношений нашли отражение в законе, но не все.
В п. 1 ст. 656 определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц. Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того, что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в т.ч. арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия.
Есть особенности, касающиеся перевода долгов, входящих в состав имущества предприятия (подробнее см. ст. 657 и коммент. к ней), уступки прав (требований) - ст. ст. 382 - 390 ГК.
Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия соответствующих прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятия в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.
Намного сложнее, чем можно было бы предположить, решение вопросов, связанных с передачей по договору аренды прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, а также на другие объекты интеллектуальной собственности. По этому поводу в разделе ГК, посвященном аренде предприятий, какие-либо разъяснения отсутствуют.
Данная проблема приобретает сложность в связи с необходимостью решения в ряде случаев более общих вопросов, которые при сдаче в аренду государственных предприятий не возникали или решались довольно просто. В соответствии с п. 3 ст. 16 Основ законодательства об аренде, например, за арендным предприятием, приобретавшим статус юридического лица с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16), по его ходатайству могли сохраняться наименование государственного предприятия, взятого в аренду, и даже его правительственные награды. Такое решение было возможно в условиях, когда собственник (выступавший от его имени уполномоченный государственный орган - министерство, ведомство) и предприятие, сдаваемое в аренду (имевшее статус юридического лица), были автономны. Аналогичное положение могло бы быть и при сдаче в аренду предприятия частным собственником, который также от него обособлен. Но для большинства действующих в настоящее время негосударственных (частных) коммерческих организаций предусмотренная ГК модель сдачи предприятий в аренду не подходит. У них нет таких собственников. Негосударственные коммерческие организации, создаваемые в форме акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ или производственных кооперативов, сами являются собственниками имущества, вносимого их участниками в качестве вкладов в уставный капитал, а также произведенного или приобретенного в процессе хозяйственной деятельности (ст. ст. 66, 109 ГК). При намерении сдать в аренду имущественный комплекс такого юридического лица в виде действующего предприятия возникает вопрос о субъектном составе участников соответствующего договора (а иногда и о возможности заключить его). Дело в том, что такая организация, являясь юридическим лицом, представляет собой сложное образование, состоящее не только из имущественного комплекса, но и из участников организации, имеющей, как правило, корпоративное устройство, а также трудового коллектива, реально осуществляющего производственно-хозяйственную деятельность, приводящего в действие имущественный комплекс, называемый предприятием.
По закону имуществом юридического лица распоряжается его единоличный исполнительный орган (в рамках, установленных законом и учредительными документами). Если гипотетически допустить, что генеральный директор хозяйственного общества решит сдать весь его имущественный комплекс в аренду, то реальная деятельность общества, ради которой оно создавалось, прекратится (оно сможет получать доходы только от арендной платы). Однако общество должно сохранять статус юридического лица, иначе исчезнет субъект права, выступающий в качестве арендодателя. А если так, то каким образом эта организация сможет передать свое фирменное наименование вместе с передаваемым в аренду имущественным комплексом? В случае создания на базе арендованного предприятия юридического лица необходимо определить, в какой организационно-правовой форме оно может быть образовано, должна ли она быть такой же, в которой действовала организация, передавшая предприятие в аренду. Эти вопросы требуют проработки. В законодательстве ответа на них пока нет.
Сдача коммерческой организацией в аренду производственного комплекса (по договору аренды предприятия) реально может иметь место, в частности, в случае, если такая организация располагает несколькими подобными комплексами, осуществляющими полный цикл производства товарной продукции, и считает целесообразным передать в аренду один (или несколько) из них, продолжая при этом свою предпринимательскую деятельность. В этой ситуации мог бы решаться вопрос о передаче права пользования ее знаками обозначения юридическому лицу, созданному на основе арендованного имущественного комплекса по договору франчайзинга (коммерческой концессии).
2. Статья 49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии).
Пункт 2 ст. 656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнить которые арендатор не может из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель от них не освобождается (включая ответственность перед кредиторами).
Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Законом о лицензировании.
3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст. 20), ГК не затрагивает вопросов, связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду, поскольку они регулируются законодательством о труде.
Несмотря на то что ст. 132 ГК определяет предприятие лишь как объект прав, уйти от проблемы гарантии прав лиц, выполняющих работу на этом объекте, невозможно. В данном случае целесообразно было бы применять по аналогии положения ст. 75 Трудового кодекса, касающиеся наступающих для работников последствий (включая гарантии) при изменении подведомственности или реорганизации юридического лица.
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
Комментарий к статье 657
В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст. 391 ГК о переводе долга на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст. 657 обязывает арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия.
Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит арендодателю письменно о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение 3 месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер).
Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную ответственность (ст. 322 ГК) по долгам, включенным в состав сданного в аренду предприятия.
В комментируемой статье - очевидное отступление от нормы ст. 391 ГК, предусматривающей, причем в императивной форме, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Но нужно признать, что решение этого вопроса в ст. 657 отражает специфику отношений при сдаче в аренду предприятий, поскольку при значительном числе кредиторов получить согласие от каждого из них нереально. Поэтому применительно к аренде предприятий используются способы защиты интересов кредиторов, обычно применяемые при реорганизации юридических лиц. Для юридической чистоты целесообразно было бы использовать в ст. 391 ГК более мягкую формулировку, оговорив, что установленное в ней правило действует, если иное не предусмотрено другой (специальной) нормой Кодекса.
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Комментарий к статье 658
1. Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа. Тем самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора, названных в п. 2 ст. 434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.
2. Данный договор подлежит государственной регистрации и только с момента ее осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК, предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс) признается недвижимостью.
Государственная регистрация аренды осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимость. Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в учреждении юстиции по месту регистрации его правообладателя. При этом правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта. Действует, таким образом, довольно сложная схема.
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Комментарий к статье 659
Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия.
Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. Приказом Минфина РФ от 13.06.95 N 49 (Экономика и жизнь, 1995, N 29). Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации предприятия и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается арендодателем и арендатором.
Статья 659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иное.
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Комментарий к статье 660
Статья 660 в значительной мере воспроизводит норму п. 1 ст. 18 Основ законодательства об аренде, наделявшую арендные предприятия широкими правами по использованию имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Арендатор предприятия наделяется также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не уменьшать стоимость предприятия и не нарушать другие положения договора аренды, в т.ч. определяющие сохранение профиля производства или устанавливающие те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами. Предусмотренный ч. 1 ст. 660 порядок не применяется, как указано в ней, в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством (см. коммент. к п. 2 ст. 607).
Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию переданного им имущества (с отмеченными ограничениями) обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, осуществлять замену оборудования), проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
Комментарий к статье 661
1. Обязанность арендатора поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии относится как к физической сохранности имущества, так и к функционированию производства. На арендатора возлагается в этой связи проведение не только текущего, но и капитального ремонта арендованного комплекса, что отличает правила п. 1 ст. 661 от нормы п. 1 ст. 616 ГК. Пункт 1 ст. 661 носит императивный, т.е. обязательный для сторон характер.
2. Пункт 2 комментируемой статьи возлагает на арендатора расходы по эксплуатации арендованного предприятия. В отличие от п. 1 эта норма является диспозитивной. Кроме того, предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного имущества.
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Комментарий к статье 662
1. В ч. 1 ст. 662 воспроизводятся положения абз. 2 п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде. В соответствии с ними арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от того, разрешал ли их арендодатель. Норма является специальной, в связи с чем общие правила п. 3 ст. 623 ГК в этом случае неприменимы (см. ст. 623 и коммент. к ней).
Часть 1 комментируемой статьи носит диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
2. Часть 2 ст. 662 содержит новую норму, согласно которой суд может освободить арендодателя от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если тот докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Комментарий к статье 663
Статья 663 содержит положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст. 167 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость в деньгах). Если сделка признана ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК, все полученное и причитающееся по ней может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Комментируемая статья предусматривает, что указанные последствия могут наступить лишь при условии, что это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц, и не будет противоречить общественным интересам. Это же правило распространяется и на применение последствий изменения или расторжения договора аренды предприятия (см. ст. 453 ГК). В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, оно не применяется.
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
Комментарий к статье 664
Комментируемая статья обязывает арендатора при прекращении договора аренды предприятия возвратить арендодателю имущественный комплекс с соблюдением правил, предусмотренных ст. ст. 656, 657 и 659 ГК. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулировании взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. коммент. к ст. ст. 656, 657).
Возврат производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. О порядке подготовки предприятия к передаче см. коммент. к ст. 656.
§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
Статья 665. Договор финансовой аренды
Комментарий к статье 665
1. Финансовая аренда (лизинг) регулируется ГК и Законом о лизинге. 28 мая 1988 г. (в ред. от 29.01.2002) в Оттаве была принята Конвенция о международном лизинге, к которой Россия присоединилась в 1998 г.
2. На договор финансовой аренды (лизинга) распространяются нормы ГК, регулирующие общие вопросы для всех видов арендных отношений, если иное не установлено положениями ГК о лизинге (см. ст. 625 и коммент. к ней).
Так, договор финансовой аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Закон о регистрации прав на недвижимость (ст. 26) предусматривает государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, в т.ч. основанного на договоре финансовой аренды. ФАС Московского округа в Постановлении от 28.06.2001 по делу N КГ-А40/3221-01 указал, что договор лизинга недвижимого имущества должен отвечать требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость (материалы СПС "КонсультантПлюс").
Согласно ст. 8 Закона о лизинге арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать имущество, составляющее предмет лизинга, в субаренду (сублизинг). К сублизингу применимо общее правило о субаренде, согласно которому арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без дополнительного разрешения арендодателя, если последний дал согласие на субаренду, но не оговорил ее предельного срока (п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 ( Вестник ВАС РФ, 2002, N 3)).
3. ГК не предъявляет дополнительных требований к арендодателю по договору финансовой аренды сверх общих правил, установленных в ст. 608 ГК. Арендодателю, независимо от его правового статуса (в т.ч. когда арендодателем выступает коммерческий банк или иная кредитная организация), не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение договора финансовой аренды. Закон о банках также относит лизинговые операции к сделкам, не требующим банковской лицензии (ст. 5). В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 разъясняется, что согласно ст. 49 ГК виды деятельности, подлежащие лицензированию, после введения в действие ГК могут устанавливаться только законом (п. 19).
В настоящее время специального разрешения лизингодателя на осуществление лизинговой деятельности не требуется (ст. 17 Закона о лицензировании). На этом основании представляется, что фактически утратил силу Приказ Минэкономразвития РФ от 19.03.2001 N 70 "Об организации работы в Минэкономразвития России по лицензированию финансовой аренды (лизинга) в Российской Федерации".
4. Основная особенность лизинга состоит в том, что в аренду сдается имущество, приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду.
Для финансовой аренды характерно, что ее срок приближается к сроку службы оборудования. По истечении срока аренды в соответствии с условиями договора или нормами закона арендатор вправе приобрести имущество в собственность (ст. 624 ГК), возобновить договор на более льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю.
5. Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой аренды. ГК (ст. 624) предусматривает, что право выкупа может быть установлено условиями разных видов договора аренды.
6. Классический договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца (изготовителя) имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Однако участники финансовой аренды связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило, арендатор, а не арендодатель осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки.
Арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (см. ст. ст. 668, 670 ГК).
Примерный договор о финансовом лизинге движимого имущества с полной амортизацией утвержден 29.12.95 Минэкономики РФ и Минфином РФ (РГ, 1996, N 47).
7. ГК и Закон о лизинге не предусматривают финансового или оперативного (эксплуатационного) лизинга. Вместе с тем зарубежное законодательство и внешнеэкономическая практика определяют права и обязанности сторон в зависимости от разновидностей лизинга (см.: Гражданское торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Е.А. Васильев. М., 1993. С. 341; Гражданское торговое право зарубежных стран / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского (автор гл. 20 - В.М. Телицин). М., 2004. С. 360).
Для финансового лизинга характерно приближение срока аренды к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды арендатор может приобрести оборудование в собственность, возобновить договор на более льготных условиях или вернуть оборудование арендодателю.
Разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг, который связывает отношения не трех субъектов (изготовителя - арендодателя - арендатора), а только двух последних. Возвратный лизинг характеризуется тем, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем берет данное оборудование в аренду.
8. Оперативный лизинг не дает арендодателю возможности получить до конца действия договора всю стоимость оборудования, т.к. оно сдается в аренду на относительно небольшой период. Повторная сдача данного оборудования в эксплуатацию возможна уже по договору аренды, т.к. отсутствует элемент, характерный для лизинга, - специальное приобретение арендодателем оборудования, необходимого арендатору.
9. Оперативный лизинг возможен в форме револьверного лизинга, когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями договора арендатор приобретает право по истечении определенного срока обменять арендованное имущество на другой объект лизинга. На практике в договорах финансовой аренды встречаются элементы разных видов лизинга.
10. Важным элементом договора является положение о выплате лизинговых платежей (ст. 28 Закона о лизинге). Их размер может быть определен в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету лизинговых платежей, утв. Минэкономики РФ 16.04.96 (Закон, 1999, N 8).
Порядок выплаты лизинговых платежей регулируется договором лизинга. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 15.01.2001 по делу N КГ-А40/6226-00 отмечается, что обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования предмета лизинга, если иное не установлено договором лизинга (Материалы СПС "КонсультантПлюс").
11. Возможность товарной формы оплаты лизинговых платежей предусмотрена Конвенцией стран СНГ "О межгосударственном лизинге" от 25.11.98, вступившей в силу 30.08.2001 (Российская Федерация не является участником Конвенции). Нормами ст. 3 Конвенции помимо обычных трех видов лизинга (финансового, оперативного и возвратного) регулируются также компенсационный, в соответствии с которым в качестве лизинговых платежей выступают товары, произведенные на лизинговом оборудовании, и бартерный, допускающий в качестве лизинговых платежей поставку любого согласованного сторонами товара.
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Комментарий к статье 666
1. Предметом лизинга, как и иных видов аренды (см. ст. 607 ГК), могут быть любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.
Статья 3 Закона о лизинге устанавливает, что в качестве предмета лизинга могут выступать имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности.
2. Требование рассматриваемой статьи использовать арендованные вещи для предпринимательской деятельности соответствует задачам комментируемого договора (ускоренная амортизация нового оборудования и механизмов, инвестирование свободного капитала и т.д.).
3. Земельные участки и другие обособленные природные объекты могут быть предметом договора аренды (ст. 607 ГК), но не могут быть переданы в финансовую аренду (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Такое ограничение объясняется тем, что использование земли и других природных объектов с предпринимательской целью регулируется в первую очередь земельным законодательством.
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Комментарий к статье 667
Особенность финансовой аренды проявляется и в обязанности арендодателя указывать в договоре купли-продажи, что имущество приобретается с целью передачи его в аренду конкретному лицу. Это способствует ясности отношений по финансовой аренде, что важно для правильного применения норм законодательства. Отсутствие указания о цели приобретения имущества не влияет на действительность договора, но может быть основанием для компенсация убытков.
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
Комментарий к статье 668
1. По общему правилу продавец имущества, составляющего предмет договора финансовой аренды, передает его не арендодателю, а непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
2. Имущество, являющееся предметом договора, передается арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок. Нарушение этого условия, если просрочка произошла по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, предоставляет право арендатору требовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков, которые исчисляются по общим правилам (ст. ст. 15, 393 ГК). При этом арендодатель отвечает за упущения продавца как за свои собственные.
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Комментарий к статье 669
1. По общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет его собственник, поскольку иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК). В договоре лизинга собственником имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 22 Закона о лизинге).
2. Закон о лизинге (ст. 21) предусматривает, что предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения. Период страхования и другие условия определяются договором лизинга.
Статья 670. Ответственность продавца
Комментарий к статье 670
1. Особенностью договора финансовой аренды является право арендатора предъявить свои требования о качестве и комплектности имущества, составляющего предмет договора лизинга, сроках его поставки, иные требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, непосредственно продавцу имущества. Иными словами, в случае ненадлежащего исполнения условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи (см. гл. 30 ГК) соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество).
2. Однако нарушение продавцом своих обязанностей (например, поставка имущества ненадлежащего качества) не дает арендатору права расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя. Расторгнуть договор могут лишь его стороны: продавец и арендодатель.
3. Поскольку в большинстве случаев ответственность за выбор продавца лежит на арендаторе, арендодатель не отвечает за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли-продажи, за исключением случаев, когда выбор продавца в соответствии с условиями договора финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца арендодателем последний несет перед арендатором солидарную с продавцом ответственность за исполнение условий договора купли-продажи (о солидарной ответственности см. ст. 326 ГК).
4. Договором о финансовой аренде может быть предусмотрена ответственность продавца за качество объекта лизинга независимо от того, кто осуществлял выбор продавца (см. подробнее: Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1996. С. 76).
«все книги «к разделу «содержание Глав: 36 Главы: < 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. >