Глава 33. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Комментарий к главе 33

Глава посвящена в основном новому, самостоятельному институту российского гражданского права. ГК 1964 регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание гражданина с иждивением, и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома и на других условиях.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества. Она обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей. Такая разновидность рентного договора, как пожизненное содержание с иждивением, получила криминальную окраску, и поэтому получатель этой ренты может испытывать дополнительный риск, связанный с выбором плательщика ренты.

В настоящую главу включены общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (§ 1) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты: постоянную (§ 2), пожизненную (§ 3) и ее обособившуюся разновидность - пожизненное содержание с иждивением (§ 4). Общие нормы применяются, когда отношения не урегулированы специальными нормами.

ГК регулирует рентные договорные отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Вместе с тем к отношениям, регулируемым нормами комментируемой главы, применяются нормы о купле-продаже (гл. 30) и о дарении (гл. 32) субсидиарно, дополнительно (см. коммент. к ст. 585, а также ст. 34 ЖК).

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном

содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

Статья 584. Форма договора ренты

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

Комментарий к статьям 583 - 585

1. Статья 583 определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получатель. Предмет договора - действия сторон по передаче имущества получателя ренты в обмен на получение рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. Это реальный договор. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически, периодически выплачивать рентные платежи в денежной либо натуральной форме их получателю на протяжении неопределенного времени действия договора. Эти платежи составляют регулярный, непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон (алеаторная сделка) в силу неопределенности стоимости встречного удовлетворения, неопределенности времени действия договора и возможности преждевременного его прекращения. Этим и длящимся действием договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.

Договор ренты - двусторонний; в нем существует обязанность плательщика систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставлять эквивалентно (в натуре либо в иной форме) средства на содержание получателя ренты в обмен на встречное удовлетворение. При этом плательщик ренты обязан безусловно обеспечить надлежащее исполнение своего обязательства (см. коммент. к ст. 587).

В юридической литературе рентные договоры классифицируются по следующим критериям: форма рентных платежей, срок действия договора, порядок передачи имущества, составляющего рентный капитал, вид имущества, составляющего рентный капитал (Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений. Автореферат канд. дис., 2003. С. 13).

2. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков. Но в отдельных разновидностях этого договора наличие нескольких плательщиков может противоречить интересам получателя ренты (см. коммент. к ст. 593).

Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (см. коммент. к ст. 589). В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается (см. коммент. к ст. 596). Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.

Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателями могут быть: в пожизненной ренте - лишь граждане, в постоянной - граждане и некоммерческие организации и притом не все (см. § 5 гл. 4 ГК, а также Федеральный закон от 12.01.96 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ, 1996, N 3, ст. 145)). Закон отказался от прежнего ограничения: до принятия ГК РФ продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.

Закон о лицензировании не предусматривает лицензирования деятельности по оказанию ритуальных услуг. Поэтому коммерческие структуры, занимающиеся таким видом деятельности, после вступления в силу этого Закона осуществляют ее без лицензии.

Создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим с такой службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги.

3. Объектом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть как движимые, так и недвижимые вещи (ст. 130 ГК), в отличие от ГК 1964, ограничивавшего объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: антиквариат, денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи.

Выплата этих платежей осуществляется, в зависимости от характера ренты, в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним.

Важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (см. коммент. к ст. 587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность (см. коммент. к ст. 586), т.е. договор имеет реальный характер.

4. Существенным условием, определяющим разновидности договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, бессрочную, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

5. Согласно ст. 584 договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, см. коммент. к ст. 558), и служит ограничением (обременением) права собственности (см. коммент. к ст. 586). Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система "двойной" регистрации (удостоверения) в отношениях ренты объектов недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости у приобретателя возникает с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК). При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (ст. ст. 165, 166, 168 ГК).

При этом следует обратить внимание на все объекты недвижимости, а не только на жилой дом (квартиру). В их числе: дача, садовый домик, земельный участок, гостиница, кемпинг, здания, сооружения, имущественный комплекс (см. коммент. к ст. ст. 673, 650, 656).

6. Плательщику переходит в собственность имущество получателя ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК). В этих отношениях применяются соответственно правила о купле-продаже (см. коммент. к гл. 33 и 30), а если имущество передается безвозмездно - правила о договоре дарения (см. коммент. к гл. 33 и 32). Однако собственно правила купли-продажи и дарения недвижимости не предусматривают их нотариального удостоверения (см. коммент. к ст. ст. 550, 560, 574), и поэтому действуют иные, специальные правила ст. 584 ГК, устанавливающие обязательность нотариального удостоверения. Во всех случаях приоритет за специальными правилами, установленными гл. 33. Правила купли-продажи и дарения применяются субсидиарно, и лишь поскольку они не противоречат существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

Комментарий к статье 586

1. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или осуществить отчуждение иным образом, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора (см. п. 2 настоящего комментария). Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить о том, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю согласия получателя рентных платежей не требуется, кроме одного случая (см. коммент. к ст. 604).

Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

В Едином государственном реестре прав внесена запись об ограничении (обременении) права собственности, в которой указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимости, наименование договора, на основании которого возникло ограничение (обременение), время его действия.

При наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника этого жилого помещения, находящихся под опекой и попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу "Особые отметки" (ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). См. также ст. 292 ГК.

Поэтому комментируемую статью следует применять с учетом ст. 593 (см. коммент. к ней).

2. Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (ст. 322 ГК). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

Комментарий к статьям 587, 588

1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), закон наделяет получателя ренты правом залога недвижимости (ипотека). Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, требуется договорное оформление залога (ипотеки) - см. ст. 339 ГК. Такое положение связано исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они избирают любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договариваются о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика (см. коммент. к ст. 932). Это существенное условие договора ренты, необходимость которого специально предусмотрена нормой комментируемой статьи. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.

3. Если плательщик ренты, под которую получателем ренты выделялись движимые вещи, не принял меры к обеспечению своих обязательств, предписанные п. 2 ст. 587 (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (см. ст. 593 ГК).

4. Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п. - см. коммент. к ст. 583), просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК), т.к. при всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре. Если иного решения в договоре нет, действуют правила названной статьи.

§ 2. Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

Комментарий к статьям 589, 590

1. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста (ст. 589 ГК), а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, для которых получение рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону (см. коммент. к ст. 583). Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.

Больше всего им соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе (см. ст. 118 ГК). В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках).

2. Получатель постоянной ренты может уступить свое право другим гражданам или некоммерческим организациям (см. гл. 24 ГК). В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (см. ст. 58 ГК).

На передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.

3. В постоянной ренте приоритетной формой рентных платежей закон называет денежные суммы, размер которых определяется сторонами в договоре. Стороны свободны выбрать и иные формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, денежная сумма имеет базовое значение и при всех других формах ренты, и для ее выкупа (см. коммент. к ст. 592).

Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

Комментарий к статье 591

Правило о сроке рентных платежей - по истечении каждого квартала - действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например по истечении каждого полугодия или один раз в год.

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Комментарий к статьям 592, 593

1. Постоянная рента бессрочна. Вместе с тем закон предусматривает возможность ее преждевременного выкупа плательщиком, что прекращает договорные отношения в одностороннем порядке. О выкупной цене см. ст. 594 ГК. В отличие от получателя ренты ее плательщик не ограничен в основаниях одностороннего прекращения договора. Однако он не вправе просто отказаться от договора без выкупа, кроме как при случайной гибели имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты (см. п. 2 ст. 595 ГК), равно как и от права на ее выкуп. Если же такое условие появится в тексте договора (что маловероятно, т.к. сделка подлежит нотариальному контролю), оно ничтожно (см. ст. 166 ГК). Допускается условие, по которому выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа (о размере ренты в денежном выражении см. коммент. к ст. 590).

2. Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. При заключении договора желательно, чтобы он оговорил срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен ст. 592 ГК - не менее 3 месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме.

3. Выкуп постоянной ренты может осуществляться по инициативе как плательщика (ст. 592 ГК), так и ее получателя (ст. 593). Перечень оснований, по которым получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком, в комментируемой статье назван не исчерпывающе, а примерно (другие случаи могут быть названы в договоре). Эти основания главным образом связаны с нарушением плательщиком принятых на себя по договору обязательств.

Прежде всего это, согласно закону, задержка выплаты более чем на один год. Годичный срок весьма велик, если 3-месячный срок является признаком несостоятельности (банкротства) должника. Укороченный срок может быть и, очевидно, должен быть назван в договоре постоянной ренты (см. коммент. к ст. 591 ГК). Следует определить причины неплатежей, чтобы отграничить неаккуратность плательщика от другого основания, также названного в ст. 593, - неплатежеспособность плательщика как постоянно действующий фактор. В первом случае плательщик ренты не проявил необходимой заботливости и осмотрительности, которые от него требовались характером обязательства (см. ст. 401 ГК).

Неплатежеспособность плательщика постоянной ренты - самостоятельное основание. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков, так важных для получателя постоянной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе.

Неплатежеспособность не равна несостоятельности (банкротству) юридического лица или индивидуального предпринимателя (см. ст. ст. 25, 65 ГК), но может выражать и несостоятельность (банкротство).

Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (см. Закон о банкротстве). Закон о банкротстве распространяется на все юридические лица, являющиеся коммерческими организациями (за исключением казенных предприятий), на некоммерческие организации, действующие в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда. Этот же Закон распространяется на отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в т.ч. зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей.

Закон требует признания любого рода неплатежеспособности либо оценки обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет.

Еще одно основание, по которому получатель ренты вправе требовать ее выкупа, - нарушение плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты (см. коммент. к ст. 587).

Последнее основание, названное в ст. 593, связано с таким распоряжением плательщика (см. коммент. к ст. 586) недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, в результате которого оно поступило в общую собственность нескольких приобретателей, которые тем самым стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя постоянной ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает его интересы, поскольку он доверительно передал недвижимость персонально плательщику ренты. Требование получателя к плательщику о выкупе ренты - мера защиты его существенного интереса.

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

Комментарий к статье 594

1. Статья 590 (см. коммент. к ней) установила, что независимо от разной формы рентных платежей их денежный размер имеет базовое значение, в т.ч. и в случае выкупа постоянной ренты. Цена постоянной ренты определяется договором.

2. Если в договоре отсутствует специальное указание о ее выкупной цене, то выкуп (см. коммент. к ст. ст. 592, 593) производится по цене, рассчитанной по договорной годовой сумме, выплачиваемой получателю при возмездной передаче им имущества (см. коммент. к ст. 583).

Если же имущество передавалось плательщику ренты безвозмездно, в состав цены выкупа помимо договорной годовой суммы, выплачиваемой ее получателю, добавляется цена этого имущества. Цена выкупа определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

Комментарий к статье 595

В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик постоянной ренты как собственник имущества независимо от того, получено оно им бесплатно или за плату. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Комментируемая статья повторяет общее правило лишь применительно к имуществу, переданному бесплатно. Другого правила - относительно имущества, переданного за плату, - она не предусматривает. Следовательно, и в последнем случае действует общее правило (ст. 211 ГК). Если при гибели имущества, переданного плательщику ренты безвозмездно, стороны не вправе что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче имущества плательщику стороны вправе договориться по-иному, чем условия риска, установленные законом. Плательщик вправе требовать прекращения договора, своего обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

§ 3. Пожизненная рента

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

Статья 597. Размер пожизненной ренты

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

Комментарий к статьям 596 - 598

1. Получатель (получатели) пожизненной ренты - гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин либо множество граждан, которые указаны лицом, передавшим имущество плательщику. Считается ничтожным договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (см. ст. 166 ГК).

Если получателей несколько, закон исходит из их равных долей на пожизненную ренту. Это правило действует в том случае, когда договором не установлено другое, например неравные доли. Смерть одного из них влечет пропорциональный перевод его доли пережившим получателям ренты. Смерть последнего получателя прекращает договор пожизненной ренты.

2. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей). Ее размер устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом, но не минимальному прожиточному минимуму. В соответствии со ст. 318 ГК сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается. Таким образом, закон требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.

3. Закон определяет не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат - по окончании каждого календарного месяца. Допускается иная периодичность - по усмотрению сторон.

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

Комментарий к статье 599

Получатель пожизненной ренты наделен - в целях защиты своего положения - правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет. Основания инициативного требования выкупа - существенные нарушения договора со стороны плательщика ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, комментируемая статья не приводит. По п. 2 ст. 450 ГК "существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора". Это общее понятие может быть раскрыто через основания, приведенные в договоре постоянной ренты (см. коммент. к ст. 593), но целесообразнее их назвать конкретно в заключаемом договоре пожизненной ренты. Прямо указывается на выкуп пожизненной ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 (см. коммент. к ней).

Вариантом расторжения договора путем выкупа пожизненной ренты закон признает следующий случай: получатель пожизненной ренты, передавший плательщику имущество бесплатно, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены пожизненной ренты, если плательщик существенно нарушал договор.

Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора, вправе отказаться от выкупа ренты либо выбрать просто расторжение договора, потребовав возмещения убытков (см. ст. ст. 15, 393 ГК).

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Комментарий к статье 600

В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от того, получено оно бесплатно или за плату. Комментируемая статья повторяет это правило, не освобождая плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на договорных условиях.

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Комментарий к статьям 601 - 603

1. От договора пожизненной ренты его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением - отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом рентных платежей, необходимых для содержания с иждивением (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за получателем ренты; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.

Общий для двух договоров срок - время жизни получателя - позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, поскольку иное не предусмотрено правилами, регулирующими договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК). Сначала применяются специальные правила, а если они не установлены - нормы § 3 гл. 33.

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением определяется стоимость всех потребностей получателя (иждивенца). При этом закон устанавливает, что в течение одного месяца он не может получить объем содержания меньше, чем 2 МРОТ, определенного законом (о величине пожизненной ренты см. коммент. к ст. 597). Минимальный размер оплаты труда подвижен, и в этой части применяется п. 2 ст. 597 ГК (в соответствии с п. 2 ст. 601 ГК). Поэтому с ростом МРОТ пропорционально увеличивается и объем содержания с иждивением (ст. 318 ГК). Возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит рассмотрению в судебном порядке, т.к. содержание с иждивением получателя ренты есть существенное условие договора. Закон устанавливает критерии, которыми суд должен при этом руководствоваться.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Комментарий к статье 604

Как собственник полученной недвижимости, плательщик ренты обладает распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жилищем, бывшим в его собственности до передачи по рентному договору, и получает содержание с иждивением. Возникшие жилищные отношения в этом случае не являются самостоятельными, они производны от рентного договора. Получателю ренты следует предусмотреть в договоре пожизненного содержания с иждивением условия пользования жилищем. В частности, продолжает ли он пользоваться всеми жилыми помещениями дома, квартиры, дачи либо его пользование ограничено определенным, конкретным жилым помещением. После вступления в силу с 01.03.2005 ЖК отношения пользования жилым помещением получателем ренты урегулированы ст. 34 этого Кодекса с применением правил его ст. 33, регулирующих пользование жилым помещением, предоставленным гражданину по завещательному отказу (по аналогии с отношениями между завещателем и тем наследником, которого завещатель обязал предоставить другому лицу жилое помещение в пользование (в целом или в части)).

Эти правила действуют, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, т.е. условия рентного договора имеют приоритет перед нормами закона. Получатель ренты пользуется жилым помещением все обусловленное договором время наравне с собственником данного жилого помещения. Срок пользования жилым помещением заканчивается смертью получателя ренты. Если у получателя ренты возникнет другое основание пользования занимаемым помещением, например в силу членства в семье собственника, то он сможет продолжить пользование жилым помещением уже по другому основанию - как член семьи собственника жилого помещения. Однако этот случай не является основанием для прекращения договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 605 ГК), хотя и должен быть таким основанием.

Будучи пользователем жилого помещения, получатель ренты несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения по всем обязательствам, вытекающим из закона или договора, связанным с пользованием и обслуживанием этого жилого помещения (ст. ст. 157, 162 ЖК). Это правило может быть заменено на освобождение от названных платежей соглашением сторон, что установлено ст. 33 ЖК.

В Едином государственном реестре прав есть подразд. III, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 586). Такой рентный договор обременяет право собственности на жилое помещение. Получатель ренты в этом случае вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из рентного договора пожизненного содержания с иждивением. С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты - поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты (см. коммент. к ст. 605).

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

Комментарий к статье 605

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается, если: а) получатель ренты умер; б) плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости (см. коммент. к ст. 604) либо выплаты ему выкупной цены (см. коммент. к ст. 594). Плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных на содержание ее получателя (см. ст. 15 ГК). Если получатель ренты в силу обстоятельств становится членом семьи плательщика ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не считается прекращенным (см. коммент. к ст. 604).