Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Комментарий к главе 35

1. Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в ГК он разделен на две разновидности. Одна - собственно наем жилого помещения - имеет универсальный характер и подлежит применению во всех разновидностях жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном фонде, принадлежащем на праве собственности физическим и юридическим лицам. Нормы всей главы, кроме одной ст. 672, содержат регламентацию этого вида найма, который в юридической литературе получил наименование "коммерческий".

Наряду с наймом коммерческим комментируемая глава вводит потребительский наем - договор социального найма, и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда - государственному и муниципальному (ст. 672). Рассматриваемая глава его не регламентирует в целом, его регулирует новое жилищное законодательство: ЖК и иные нормативные правовые акты.

2. До ГК наем жилого помещения длительное время сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст. ст. 17, 18 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах жилищной политики", далее - Закон о жилищной политике), что было обусловлено действовавшим до Конституции РФ 1993 г. конституционным правом граждан на жилище (ст. 58 предыдущей Конституции в ред. от 09.12.92). Различия между ними были определены Законом о жилищной политике и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда - для коммерческого использования. С принятием ГК РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности. Функции договора социального найма жилого помещения временно - до принятия Жилищного кодекса РФ - выполняла гл. 2 разд. III ЖК РСФСР ("Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда").

Арендные отношения в индивидуальном жилищном фонде, принадлежащем гражданам, были урегулированы Законом РСФСР от 06.07.91 N 1552-1, вносящим изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам, установление условий аренды было передано на усмотрение сторон договора (ст. 17 Закона о жилищной политике; Комментарий судебной практики, 2000, N 6. С. 26 - 34). Закон о жилищной политике и Закон РСФСР от 06.07.91 были отменены Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", что окончательно подводит черту под действием такой формы правового использования жилищного фонда, действовавшей наряду с договором социального найма жилого помещения, как аренда жилого помещения с участием граждан, хотя с введением части второй ГК (т.е. с 01.03.96) арендодателем жилого помещения может выступать только юридическое лицо и индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, а гражданин исключается из арендных отношений жилья и вправе занимать арендованное юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) жилое помещение только на условиях жилищного найма, содержащего две разновидности.

ГК вводит также общие нормы (п. 3 ст. 672) и для коммерческого, и для социального найма жилья, в редакцию которых внесены изменения Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 11) - в п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 679, ч. 1 ст. 680 и п. 2 ст. 685 ГК.

Разница между ними, помимо целевой направленности, состоит в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищных фондах (жилищный фонд социального использования - ст. 19 ЖК), а коммерческий наем - не только в этих разновидностях фонда, но и в частном жилищном фонде (жилищный фонд коммерческого использования - ст. 19 ЖК). В основании договора социального найма лежит не свобода договора, а административный акт, выданный гражданину с соблюдением очередности или переданный ему по гражданско-правовым основаниям, названным законом (например, при выселении с предоставлением другого жилого помещения в связи со сносом дома). Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе свободы договора (ст. 421 ГК) без нормированного предоставления жилого помещения в любой разновидности жилищного фонда. ЖК (ст. 19) прямо не называет используемый в этих случаях договор (коммерческого) найма жилого помещения, ограничиваясь указанием на условия "возмездного пользования", предоставленного гражданам "по иным договорам" собственниками таких помещений, переданных во владение и (или) в пользование. Вместе с тем договор (коммерческого) найма имеет особенности, которые с принятием ЖК стираются. Договор социального найма заключается без установления срока его действия, договор коммерческого найма - срочный. Оплата в социальном найме лимитирована, в коммерческом также лимитирована, но в публичных фондах (подробнее о различиях между этими договорами см. коммент. к ст. 672). В юридической литературе с ней связывают разный подход к природе этих договоров: одни авторы расценивают их как разновидности одного типа жилищного договора, другие - как разные типы жилищных договоров.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

Комментарий к статье 671

1. Жилищное обязательство основано на свободе договора найма жилого помещения, исключительно на свободном волеизъявлении сторон без участия в отношениях административного акта, в т.ч. и в домах публичных форм собственности жилищного фонда (см. коммент. к гл. 35).

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать во владение и пользование нанимателю на определенный срок - как правило, длительный, на 5 лет - жилое помещение, занять которое последний согласился, что ставит этот договор в один ряд с другими договорами, направленными на передачу имущества его собственником (лицом, уполномоченным собственником) во владение и пользование другим лицам (гл. 34 и 36 ГК) без утраты права собственности на это имущество. Отличие же в том, что участником договора найма жилого помещения в качестве пользователя помещения всегда выступает гражданин. Это присуще и договору социального найма. Цель передачи - проживание нанимателя в жилом помещении. Это самое важное, что отличает жилищный наем от имущественного найма (аренды), где арендованное жилое помещение передается во владение лишь юридическому лицу. Пользование будет осуществлять уже другое лицо - гражданин и по другому договору - договору найма жилого помещения. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя на содержание жилья, данного ему во владение и пользование. Однако краткосрочный наем (см. коммент. к ст. 683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.

В определении правомочий нанимателя не названа возможность распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его ограниченными распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя и др. Стало быть, распоряжение нанятым помещением осуществляется в той мере, в какой не затрагивает его целостности (переоборудование, перепланировка и т.п.), не выводит нанятый объект в гражданский оборот и за границы семейной общности или общности лиц, совместно проживающих с нанимателем. Обмен нанятыми жилыми помещениями как акт распоряжения не предусмотрен нормами комментируемой главы, в отличие от правомочий нанимателя в договоре социального найма.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник (управомоченное им лицо): гражданин или юридическое лицо. Собственник многоквартирного жилого дома или жилого помещения может уполномочить - для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре - управляющую организацию, с которой заключается договор об управлении многоквартирным домом. Это один из способов управления многоквартирным домом. Другой способ - непосредственное управление собственниками помещений (ст. 161 ЖК). И третий вариант управления - объединение собственников помещений в товарищество (разд. VI ЖК). Товарищество собственников жилья по своему выбору определяют способ управления домом в порядке, установленном ЖК. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" отменил Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (ст. 2), а понятие "кондоминиум" (ст. 17) заменил понятием "многоквартирный дом".

Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополии или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником управляющей организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг. Следовательно, такая организация становится лицом, уполномоченным собственником. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации формой ее собственности, в т.ч. вправе определить частную фирму или государство (орган местного самоуправления) для выполнения этих задач. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решений (ст. 161 ЖК). Многоквартирный дом управляется только одной управляющей организацией.

К договору управления многоквартирным домом следует применять общие положения о подряде (§ 1 гл. 37 ГК).

В отдельных субъектах РФ работам, выполняемым управляющей организацией, придается значение выполнения подрядных работ для государственных нужд, что должно соответствовать § 5 гл. 37 ГК. В этом случае контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается государственным заказчиком, каким выступает только государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, и подрядчиком - юридическим лицом или гражданином (ст. 764 ГК). Финансирование в этом случае должно осуществляться из бюджетных и внебюджетных источников (ст. 763 ГК). Однако такого основания заключения государственного контракта на выполнение ремонтных работ в государственных и муниципальных жилых домах, при котором помещения сдаются внаем по правилам комментируемой главы, федеральным законом (ст. 768) не установлено.

2. Существенные условия договора найма жилого помещения - оплата, наниматель и объект договора образуют общие нормы для всех его разновидностей.

Договор найма - возмездный (см. коммент. к ст. 682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм комментируемой главы и переводит под действие гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" (ст. 30 ЖК). К сожалению, безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений ЖК специально не регулируется. Если же применять нормы гл. 36, не корректируя их договорными условиями, содержание жилья может оказаться для пользователя обременительным (ст. ст. 692, 695, 698, 699 ГК). В договорных условиях сторонам следует руководствоваться нормами жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК), а также использовать диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, т.е. создать иные условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма (например, установить запрет на передачу жилого помещения третьим лицам на условиях поднайма).

В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст. 608) в договоре жилищного найма в качестве нанимателя всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст. 677). Как правило, на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст. 677 ГК. Множество лиц определено в коммерческом найме как лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст. 677). В коммерческом найме эти лица - или сонаниматели (если они заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

Естественно, что нанимателем (сонанимателем) становится дееспособное лицо, избранное постоянно проживающими или желающими постоянно совместно проживать. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключить договор найма жилого помещения с письменного согласия своего законного представителя; за малолетнего такой договор заключает его законный представитель. Опекуны и попечители несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, действуют лишь после предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В таком же порядке может стать нанимателем соответственно недееспособный или ограниченно дееспособный (ст. ст. 29, 30, 37 ГК).

От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (см. коммент. к ст. ст. 288, 650, 673), которое удовлетворяет вытекающим из целей требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих лиц и на котором сторона остановила свой выбор. Перемена объекта с жилого помещения на нежилое прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование, перевод жилого дома, жилого помещения, в котором находится нанятое жилое помещение, осуществляется по правилам гл. 3 разд. I ЖК.

3. С момента введения части второй ГК, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения исключена из системы жилищных договоров; сохранили силу только ранее заключенные договоры аренды.

Это не означало исключения граждан вообще из числа субъектов в арендных отношениях (например, гражданин остается арендатором этих же помещений, домов в целях отдыха, а не постоянного проживания). Однако если жилое помещение, жилой дом используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то применяется не договор аренды, а договор найма жилого помещения. Договор аренды именно жилого помещения применяется в отношениях между юридическими лицами (п. 2 ст. 671) по правилам § 4 гл. 34 ГК. Арендатор - юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину на условиях жилищного найма, т.е. найма жилого помещения или социального найма.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в целях проживания в данном случае недопустимы.

Юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю, а не как арендатору.

Вместе с тем отдельные субъекты РФ неосновательно разрешают юридическим лицам - арендаторам заключать с пользователями арендованного жилого помещения не договор найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя (см.: Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, ст. 36 - 44); Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, ст. 33 - 43)).

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Комментарий к статье 672

1. Жилищный фонд социального использования сосуществует в государственном и муниципальном жилищном фонде с площадью коммерческого использования. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает приоритет жилищного законодательства перед гражданским в регулировании условий пользования жилищного фонда социального использования. Во исполнение комментируемой статьи ЖК урегулировал социальный наем жилого помещения (разд. III).

Жилищный фонд социального использования образован в составе государственного и муниципального жилищных фондов для социально незащищенных слоев населения. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам и гражданам, такого образования закон не предусматривает (ст. 19 ЖК).

В соответствии с ранее действовавшим Законом о жилищной политике (ст. 12) в него входили жилые помещения и жилые дома, ранее заселенные на условиях прежнего договора найма, жилые помещения, вновь предоставленные по установленным нормативам очередникам, нуждающимся в жилье или в улучшении жилищных условий, в публичных жилищных фондах по основаниям, указанным в законе, а также жилые дома и жилые помещения т.н. специализированного жилищного фонда. К его объектам относились не только коммунальные квартиры, жилые помещения, заселенные по прежнему договору найма в порядке его изменения, но и специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. - разд. IV ЖК). ЖК не включил специализированные жилые помещения в состав жилищного фонда социального использования. Совокупность предоставляемых жилых помещений (по правилам разд. IV ЖК) государственного и муниципального жилищных фондов образует в настоящее время самостоятельный специализированный жилищный фонд (ст. 19 ЖК). Жилые помещения в этом фонде предоставляются по специальному договору найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК).

Остальная часть государственного и муниципального жилищных фондов является площадью коммерческого использования (ст. 19 ЖК), где функционирует договор (коммерческого) найма, предусмотренный комментируемой главой ГК. Собственник самостоятельно определяет пропорцию между этими разновидностями в составе соответственно федерального жилищного фонда, жилищного фонда субъекта РФ и муниципального жилищного фонда, если иное не установлено законом. При этом государственный жилищный фонд подразделяется по формам собственности: на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов РФ, в т.ч. переданный соответственно в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или оперативное управление казенных предприятий либо государственных учреждений.

К муниципальному жилищному фонду относятся жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований, в т.ч. переданные в хозяйственное ведение муниципальных унитарных предприятий или оперативное управление муниципальных учреждений.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет по ЖК (ст. 64) расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.

Хозяйственные общества и товарищества с любым объемом государственного (муниципального) капитала, в т.ч. со стопроцентным, не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма; им вообще не могут принадлежать жилые дома, жилые помещения социального использования.

Жилые дома, жилые помещения могут находиться в общей собственности различных субъектов права собственности. Объекты жилищного фонда включаются в его состав после государственного учета и государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (см. ст. 131 ГК) в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.

Основанием заключения договора социального найма служит решение о предоставлении жилого помещения (п. 4 ст. 57 ЖК) - административный акт, что ограничивает стороны в свободе договора социального найма в отличие от договора (коммерческого) найма жилого помещения. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК), что также отличает его от договора (коммерческого) найма. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 (СЗ РФ, 2005, N 22, ст. 2126), исходит из того, что согласно этой норме закона жилое помещение передается во владение и пользование нанимателю бессрочно. Однако запись об указании срока действия договора означает не бессрочность его действия, а то, что он может быть прекращен каждой из сторон в любое время. Договор определяет жилищные права нанимателя и членов его семьи, а также лиц, прекративших семейные связи, но продолжающих проживать по этому договору (разведенные супруги).

Без наличия административного акта договор социального найма не может быть заключен, он считается ничтожным (см. ст. 168 ГК). Принятие управленческого решения в установленном порядке завершает административный процесс признания граждан нуждающимися в жилом помещении и предоставления его им. Кроме того, согласно административному акту жилье предоставляется гражданам, выселяемым по гражданско-правовым основаниям, названным в законе.

2. В комментируемой статье сохраняется - как принцип договора социального найма - равенство жилищных прав и обязанностей между всеми совместно постоянно проживающими и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение является общей нормой и для договора (коммерческого) найма (см. коммент. к ст. 677). Социальный наем жилого помещения также заимствовал у договора найма норму о персональном указании в тексте письменного договора всех совместно проживающих. Однако в отличие от договора (коммерческого) найма в нем сохраняется понятие "члены семьи нанимателя" (в договоре (коммерческого) найма вместо "члены семьи нанимателя" дано "граждане, постоянно проживающие с ним"). Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении (ст. 69 ЖК).

3. Пункт 3 статьи отсылает к нормам жилищного законодательства, имеющим приоритет в регулировании этих отношений. ЖК урегулировал договорные отношения социального найма жилого помещения (разд. III) с учетом применения правил, исчерпывающим образом названных в п. 3 ст. 672 и потому являющихся нормами общего характера как для договора (коммерческого) найма жилого помещения, так и для договора социального найма. Комментируемая статья специально распространила на договор социального найма ряд норм о (коммерческом) найме: письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), ремонт помещения (ст. 681 ГК), вселение поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК). Таким образом, эти нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма и адекватно отражены в ЖК - ст. ст. 63, 64, 67, 76 - 78.

Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исключена ссылка на правила ст. 680 ГК об условиях и порядке вселения временных жильцов в связи с тем, что по договору социального найма для вселения таких жильцов в отдельную квартиру требуется не менее учетной нормы (ст. 50 ЖК), а в коммунальную квартиру - не менее нормы предоставления, тогда как по договору найма жилого помещения - не менее нормы общей площади жилого помещения (см. коммент. к ст. 680). Вместе с тем такая разница в требованиях о соблюдении нормативов площади при вселении поднанимателей не помешала сохранить нормы ст. 685 ГК как общие правила, подлежащие применению к отношениям договора социального найма жилого помещения.

Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы ГК, в т.ч. и комментируемой главы, действуют, но при условии, если иное не предусмотрено ЖК. Следовательно, приоритет отдается специальным нормам.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 673

1. Употребляемое в комментируемой статье, равно как и в других статьях главы, понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее однопорядковые понятия: "квартира", "жилой дом" и, соответственно, их части, т.е. комнаты жилого дома, что предусмотрено ст. 16 ЖК.

Жилой дом - индивидуально-определенная разновидность родового понятия "здание" (см. коммент. к ст. 650), особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости (см. ст. 130 ГК). Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, часть целого, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом; к тому же оно имеет индивидуально-определенные особенности, которые должны найти отражение в предмете договора (коммерческого) найма жилья: его планировка, техническое и санитарное состояние. Однако не говоря о том, что принимается во внимание одноквартирный жилой дом, создается впечатление, что количество квартир вообще не имеет значения. Придавать же значение целого его части неосновательно, становится алогичным в том случае, когда под жилым помещением понимается многоквартирный дом.

Пригодность жилого помещения к постоянному проживанию определяется в соответствии с порядком признания помещения жилым и требованиями к жилому помещению, установленными Правительством РФ, которые должны соответствовать ЖК (ст. 15) и другим федеральным законам. Именно этим функциональным назначением отличается жилье как место жительства от места пребывания (см. Закон РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст. 1227)). Например, постоянная пригодность к проживанию в течение всех сезонов года (его всепогодность), а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от сезонного, дачного, капитальное от временного строения (например, от барака).

ЖК называет обязательный минимум требований к жилому помещению - недвижимость, изолированность (ст. 15), наличие вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в замкнутом обособленном пространстве (ст. 16). Некоторые субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливали стандарт жилья. Так, Постановлением Правительства г. Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, ст. 49). Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

2. В многоквартирном жилом доме все наниматели и лица, совместно с ними приживающие, вправе пользоваться общим имуществом дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. К нему относятся общие помещения (технические этажи, чердаки, лестницы, общее домовое оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одного помещения в данном доме, - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления, лифты, лифтовые и иные шахты), придомовой земельный участок и другое имущество, названное в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 674

Договор (коммерческого) найма жилого помещения оформляется в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Несоблюдение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см. ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Право приводить другие доказательства сохраняется (см. ст. 162 ГК). Отсутствие письменного договора, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст. 677), ставит этих лиц (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст. 679 (см. коммент. к ней).

Несоблюдение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт (см. коммент. к ст. 672), которому стороны и правоприменительные органы на практике неосновательно придавали значение документа, заменяющего письменную форму договора. Признание договора (коммерческого) найма недействительным в этих правоотношениях не связано с признанием недействительным административного акта, как это имеет место применительно к договору социального найма жилого помещения.

Правила комментируемой статьи распространяются и на договор социального найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672, а также ст. 63 ЖК).

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Комментарий к статье 675

Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к п. 3 ст. 672) при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Комментарий к статье 676

1. Статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается, во-первых, свободным, во-вторых, в техническом, санитарном состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст. 673).

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий лиц, самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

2. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также предоставление проживающим коммунальных услуг (ст. 161 ЖК). Это не значит, что наймодатель обязан выполнять данные требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора (коммерческого) найма жилого помещения (см. коммент. к ст. 671), у него есть выбор способа управления жилым помещением, жилым домом.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Комментарий к статье 677

1. Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно с ним проживающих по договору (коммерческого) найма жилья. О правоспособности и дееспособности этих лиц заключать договор см. коммент. к ст. 671.

Возможны и замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст. 686 ГК, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст. 686). Комментируемая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей - нанимателя.

2. Статья обязывает включать в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей (выбытие, рождение ребенка) в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре, в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК, т.е. его жилищные права должны быть оформлены как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены по этим правилам, то при наличии доказательств необходимые изменения вносятся в текст договора. Такая мера обеспечивает реализацию требования письменной формы договора (см. коммент. к ст. 674).

Другое отличие от договора социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК) - отказ от понятия "члены семьи нанимателя" и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" по договору (коммерческого) найма. Круг лиц ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя. Они могут быть и не связаны между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства; в любом случае они наделены всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве равных членов одного сообщества. Вместе с тем понятие "постоянно проживающие с нанимателем лица" прежде всего включает членов семьи и лиц, утративших семейные связи (разведенные супруги).

В большинстве статей (ст. 678 и др.) указывается только наниматель как носитель жилищных прав и обязанностей по договору найма жилого помещения, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Дальнейшее регулирование отношений между нанимателем и лицами, с которыми он проживает, возможно лишь на уровне закона.

3. В отличие от прежнего жилищного законодательства в комментируемой статье отсутствует солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем в силу закона и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора (см. коммент. к ст. 687).

Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение в силу особой договоренности между ними, а не в силу закона. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого помещения, пока договор не изменен.

4. Конструкция единственного ответственного титулодержателя вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п. 2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст. ст. 680, 685), за действия которых титулодержатель отвечает перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Они во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно действовать правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.

Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности (ст. 322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Комментарий к статье 678

Изложенные в комментируемой статье обязанности носят общий характер для любой разновидности жилищного найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672).

Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать его по назначению (целевое использование). Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними постоянно проживающих лиц.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст. 676), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, своевременно производя необходимый текущий ремонт (см. коммент. к ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора (см. коммент. к ст. 687).

Условия и порядок осуществления переустройства и перепланировки установлены ЖК (гл. 4). Реконструкцией считается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Для ее осуществления следует получить разрешение на строительство, подтверждающее соответствие представленной проектной документации и дающее застройщику право на реконструкцию, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Обязанность своевременной и полной оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя с момента заключения договора. О сроках и размерах оплаты см. коммент. к ст. 682 и разд. VII ЖК. Централизованные коммунальные услуги (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачиваются нанимателем сверх оплаты жилья через наймодателя (см. коммент. к ст. 671); меньшая часть централизованных коммунальных услуг (электроэнергия, газ) оплачивается нанимателем также сверх оплаты жилья, но непосредственно коммунальному предприятию (субъекту естественной монополии). Наметился постепенный переход теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с гражданами за отопление и горячее водоснабжение. Пользование телефоном не входит в коммунальные услуги и оплачивается по самостоятельному договору.

Оплату коммунальных услуг комментируемая статья вменяет в обязанность персонально нанимателю. О солидарной ответственности перед наймодателем совместно проживающих с нанимателем лиц см. коммент. к ст. 677.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Комментарий к статье 679

На вселение по договору (коммерческого) найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В регулировании договора социального найма (ст. 70 ЖК) теперь также возможен запрет наймодателя на вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, равно как и в договоре (коммерческого) найма требуется согласие наймодателя на вселение новых членов семьи. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется.

Новые постоянные пользователи вселяются в занимаемое нанимателем жилое помещение независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный учет не носит разрешительного характера и не должен ограничивать конституционное право гражданина выбирать место жительства (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 N 4-П (СЗ РФ, 1998, N 6, ст. 783)). Факт учета или его отсутствие не влияют на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений, жилищных прав и обязанностей граждан в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 25.04.95 N 3-П (СЗ РФ, 1995, N 18, ст. 1708), признавшего нормы закона о процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующими Конституции.

Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" слова "о норме жилой площади на одного человека" в комментируемой статье заменены словами "о норме общей площади жилого помещения на одного человека". Норма жилой площади на одного человека (12 кв. м), требуемая при вселении нового постоянного пользователя, утратила силу вместе с признанием утратившим силу ЖК РСФСР. ЖК называет только такие категории, как учетная норма площади жилого помещения и норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50). В аналогичной ситуации в договоре социального найма жилого помещения в качестве норматива для вселения члена семьи используется размер учетной нормы на одного члена семьи (ст. 70 ЖК). Комментируемая статья использует норматив для вселения, который не установлен новым ЖК. Единую для страны норму общей площади жилого помещения в этом случае заменяет, очевидно, размер регионального стандарта нормативной "площади жилого помещения", используемого для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК). Исключение из правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются и без согласия других проживающих, и независимо от этой нормы.

Статья 680. Временные жильцы

Комментарий к статье 680

Комментируемая статья носит общий характер для любой разновидности жилищного найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672).

Введена обязанность постоянных пользователей предварительно уведомлять наймодателя о вселении временных жильцов. Временных жильцов закон признает и как временных пользователей. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до 6 месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен определяться самими гражданами (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 N 4-П).

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека (см. коммент. к ст. 679). Получив такую информацию предварительно, наймодатель вправе не допустить въезда временных жильцов по этому основанию.

Временные жильцы только проживают, не обладая правом на площадь жилого помещения. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель; они же отвечают в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах 6-месячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее 7 дней со дня заявления об этом нанимателя.

Статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше 6 месяцев (ср. со ст. 80 ЖК).

За временных жильцов наниматель жилого помещения оплачивает коммунальные услуги в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ст. 155 ЖК).

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Комментарий к статье 681

1. В (коммерческом) найме жилья действует тот же принцип, что и в имущественном найме (аренде) вообще: текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и помещения - за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором (коммерческого) найма жилого помещения.

Текущий и капитальный ремонт жилого помещения осуществляется с соблюдением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Госстроем России 27.09.2003 N 170 (РГ, 2003, N 214), а реконструкция - в соответствии с Градостроительным кодексом.

2. Пункт 3 комментируемой статьи надлежит привести в соответствие с гл. 4 нового ЖК, нормы которой имеют общий характер и распространяются и на (коммерческий) наем жилого помещения. Глава 4 ЖК не знает такого понятия, как "переоборудование", употребляемого в ст. 681, и содержит понятия "переустройство" и "перепланировка". По ЖК (ст. 25) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Очевидно, под переоборудованием в комментируемой статье следовало понимать не только собственно переоборудование инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, перенос (замену на иную конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат, вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство оконных проемов.

К сожалению, комментируемая статья, равно как и ЖК, не содержит общего требования к цели переоборудования - повысить благоустройство жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переустройства и перепланировки, не руководствуясь этой целью.

Самовольное переустройство и перепланировка помещений приведет к необходимости восстановить прежнее положение, и оно не отражается в техническом паспорте жилого помещения, что имеет существенное значение для сделок с жилыми помещениями. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает одно условие переоборудования (переустройства и (или) перепланировки) наймодателем дома в целом - согласие нанимателя, если в результате этого существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не учитывается, если они не являются сонанимателями (см. коммент. к ст. 671). ЖК (ст. 26) требует согласия всех членов семьи нанимателя, занимающих перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение по договору социального найма.

Новый ЖК установил другие основания и оформление проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26), которыми и следует руководствоваться. Правительство РФ Постановлением от 28.04.2005 N 266 утвердило форму заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (СЗ РФ, 2005, N 19, ст. 1812). ЖК установил исчерпывающий перечень оснований отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 27).

Статья 682. Плата за жилое помещение

Комментарий к статье 682

1. Статья адресована договору (коммерческого) найма, где оплата не лимитировалась в отличие от договора социального найма, однако ЖК (ст. 153) регламентировал и эти отношения (см. разд. VII), но только (коммерческий) наем жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора найма в государственном и муниципальном жилищных фондах. ЖК определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154). В этих фондах плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК), на основании платежных документов, направленных в установленные сроки (ст. 155 ЖК). Плата вносится управляющей организации. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме - лестницы, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т.п.) в соответствии с требованиями законодательства, и определяется исходя из общей площади занимаемого жилого помещения. Плата за наем (за пользование жилым помещением), входящая в структуру платы за жилое помещение в государственном и муниципальном жилищных фондах, устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ст. 156 ЖК).

В частном жилищном фонде плата за нанятое жилье по договору (коммерческого) найма определяется по усмотрению сторон в договоре. Но статья предусматривает и возможность установления законом "потолка" в оплате. Тогда в договоре о найме этот максимум не может быть преодолен.

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показателей приборов учета, а при их отсутствии - из нормативного потребления коммунальных услуг, утверждаемого органами местного самоуправления, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти субъекта РФ (ст. 157 ЖК). Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным указанными органами в порядке, предусмотренном федеральным законом. По Федеральному закону от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (СЗ РФ, 2005, N 1 (ч. I), ст. 36) плата за коммунальные услуги для граждан-нанимателей устанавливается согласно российскому жилищному законодательству с учетом надбавок к ценам (тарифам), вводимых с 01.01.2006 в соответствии с этим Законом.

Право на субсидии имеют граждане как пользователи жилых помещений не только в государственном и муниципальном жилищных фондах, но и в частном жилищном фонде на условиях, установленных ст. 159 ЖК. В частности, субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

2. В договоре (коммерческого) найма введен специальный запрет на одностороннее увеличение наймодателем размера квартирной платы. Его может изменить закон или договор.

Наймодатель, управляющая организация обязаны письменно информировать нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления соответствующих платежных документов, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 155 ЖК).

3. Срок внесения оплаты в частном жилищном фонде определяется в договоре. На случай, если он там не назван, действует норма комментируемой статьи - оплата производится ежемесячно.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Комментарий к статье 683

1. В отличие от договора социального найма, который заключается без установления срока его действия, комментируемая статья вводит в договор (коммерческого) найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК 1964 5-летний срок договора; срок может быть и меньше 5 лет, но не должен превышать его.

Истечение срока не означает необходимости оставить, освободить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен преимущественным правом на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст. 684), и это право защищается в судебном порядке.

Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо конкретного срока. Если он не будет назван, договор (коммерческого) найма жилья все равно, но уже автоматически будет считаться заключенным на 5 лет.

2. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный (коммерческий) наем существенно уменьшает объем жилищных прав и обязанностей их носителей. Они лишаются:

права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679 ГК, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к ней);

права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст. ст. 680, 685);

преимущественного права возобновить договор на новый срок (см. коммент. к ст. 684);

права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст. 686);

льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение) (см. коммент. к п. 2 ст. 687).

При краткосрочном (коммерческом) найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если стороны договорятся об этом. Такая возможность заложена в диспозитивном характере нормы п. 2 комментируемой статьи. Если такое решение не состоится, то действует усеченный объем жилищных прав.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Комментарий к статье 684

1. При срочности наемных отношений (см. коммент. к ст. 683) необходимо обеспечить стабильность пользования помещением постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право заключить договор (коммерческого) найма на новый 5-летний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является наниматель добросовестным пользователем или нет.

Инициативой продолжить или прекратить отношения с нанимателем обладает наймодатель, так установил закон. Однако данная инициатива ограничена определенным сроком: не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма наймодатель должен определиться. Это предельный срок. Если наймодатель пропускает его для внесения того или иного предложения другой стороне, договор считается продленным на следующие 5 лет и на тех же условиях (естественно, если наниматель сам по себе не отказывается от продления договора).

2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю: перезаключить договор на прежних условиях или изменить договор либо прекратить договор вообще. Гарантией служит запрет наймодателю требовать увеличения количества лиц, которые могут постоянно проживать совместно с нанимателем при возобновлении договора на новый срок.

Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в первом из возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях условия либо изменятся, либо прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если при этом, со своей стороны, откажется от сдачи жилья внаем не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания договора, заключенного с новым нанимателем, недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

Комментарий к статье 685

1. Пункты 1 - 3 комментируемой статьи носят общий характер для любой разновидности договора (коммерческого) найма, в т.ч. и договора социального найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672). Другие пункты адресованы только (коммерческому) найму.

В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст. 680) поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование часть площади или все жилое помещение по договору поднайма, должны его оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора (коммерческого) найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен в силу специальной договоренности.

Согласия лиц, совместно проживающих с нанимателем, на заключение договора поднайма комментируемая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой (см. коммент. к ст. ст. 672 и 677), очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями, совместно с ним проживающими.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, ответственность несет наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Он не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями; условия пользования определяются нанимателем по своему усмотрению, с которыми соглашается поднаниматель, отражая их в договоре.

2. Сдача жилого помещения, независимо от того, является оно отдельным или коммунальным, в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер общей площади жилого помещения (ст. 15 ЖК), приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше нормы общей площади жилого помещения на одного человека (см. коммент. к ст. 679).

Названный запрет передачи в поднаем помещения, занимаемого по договору (коммерческого) найма, является единственным. В отношении договора социального найма круг таких запретов шире (ст. 76 ЖК).

3. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована.

4. Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но в (коммерческом) найме не может быть больше общего срока этого договора - 5 лет (см. п. 1 настоящего комментария).

5. Если договор найма прекращается досрочно (см. коммент. к ст. 687), следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст. 684).

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Комментарий к статье 686

1. Правовой механизм изменения договора (коммерческого) найма мало отличается от механизма изменения договора социального найма, урегулированного нормами ЖК (ст. 82).

Первый вариант замены нанимателя - это согласованное решение всех постоянно проживающих, в т.ч. и действующего нанимателя. Мотивы замены юридического значения не имеют. Естественно, выбор нового нанимателя возможен из числа совершеннолетних. Отказ наймодателя в его признании нанимателя может быть оспорен в суде.

2. В п. 2 комментируемой статьи принимается во внимание другая ситуация, связанная с нанимателем, - его смерть или выбытие из нанимаемого помещения. В обоих случаях существующий договор продолжает действовать на тех же условиях. Выдвижение фигуры нового нанимателя должно быть согласованным между прежними постоянными пользователями. Это самое существенное.

Изменение договора найма в случае смерти нанимателя или его выбытия осуществляется независимо от возражений со стороны наймодателя. Единодушное согласие всех постоянных пользователей имеет решающее значение для замены нанимателя, которым становится один из них.

Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей (см. коммент. к ст. 677).

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 687

1. В соответствии со ст. 40 Конституции "никто не может быть произвольно лишен жилища".

Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор (коммерческого) найма в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если жилое помещение освободят не все, договор продолжает свое действие; утратят жилищные права лишь выбывшие к другому постоянному месту жительства. Выбывающие обязаны информировать наймодателя за 3 месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.

2. Устанавливаются основания досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:

а) задолженность по оплате в течение 6 месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Действуют особые сроки, установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683);

б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) либо другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст. ст. 677, 680, 685).

Названные два основания повторены и в отношении договора социального найма (ст. 83 ЖК).

В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему судебным решением предоставляется льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Комментируемая статья предусматривает и возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более чем на год.

3. В отличие от порчи помещения проживающими п. 3 ст. 687 говорит о возможности расторжения договора из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, которое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующееся в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и другие нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и аварийным состоянием дома, жилого помещения, что также имеется в виду в законе.

Жилые помещения подразделяются на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции и имеющие дефекты, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно. Порядок и основания признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ (ст. 15 ЖК). Такое Положение утверждено Правительством РФ от 04.09.2003 N 552 (СЗ РФ, 2003, N 37, ст. 3586).

Непригодными признаются жилые помещения, жилые дома, находящиеся в ветхом, аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Впредь до утверждения критериев и технических условий при отнесении жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных действуют критерии, установленные еще Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в Положении от 05.11.85 N 529 по оценке непригодности жилых домов (жилых помещений) государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания.

Критерии аварийности технического состояния дома определяются по степени износа основных конструкций дома, конструктивным дефектам при обнаружении факторов, особо опасных для здоровья и жизни людей, когда расселение проживающих в доме необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокол "обследования строительных конструкций".

Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в договоре.

4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении) (см. ст. 83 ЖК).

Комментируемая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия на них в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен.

Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд в этом случае, как и в случае порчи жилого помещения (п. 2 комментируемой статьи), может дать годичный испытательный срок и уже по итогам этого года (по повторному требованию наймодателя) принимает решение. По просьбе ответчиков суд может расторгнуть договор с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 688

Норма комментируемой статьи отличается ограниченностью, недосказанностью, т.к. не устанавливает определенных последствий выселения постоянно проживающих в жилом помещении по судебному решению - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не предусматривает решение этого вопроса иными нормами жилищного законодательства.

Статья приводит к выводу о выселении без предоставления другого жилого помещения исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства.