Глава XII. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов - зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы - права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п.2 ст.132 ГК РФ).

В комментируемой статье делается ссылка на п.2 ст.340 ГК РФ, однако комментируемая статья и п.2 ст.340 ГК полностью не совпадают. В отличие от ч.1 ст.69 Закона об ипотеке в п.2 ст.340 ГК говорится, что право залога распространяется на все имущество, входящее в состав предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, в договоре может быть указано, что право залога распространяется лишь на часть имущества предприятия. Прямая ссылка в Законе об ипотеке на п.2 ст.340 ГК предполагает, что ч.1 ст.69 названного Закона и указанный пункт ст.340 ГК применяются в совокупности (хотя, согласно нормам Закона об ипотеке, они имеют преимущество перед нормами ГК РФ).

Поскольку предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при его ипотеке право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки.

Предмет ипотеки (в данном случае все предприятие или его часть) должен быть идентифицирован достаточно точно. В частности, в договоре определяется наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание. При передаче части имущества в ипотеку его описание обычно состоит в перечислении видов имущества, передаваемого в залог.

Не могут быть предметом ипотеки права предприятия, полученные на основании лицензии. В соответствии со ст.7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность, на осуществление которой получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию субъектом (юридическим лицом или предпринимателем).

Часть 2 ст.69 Закона об ипотеке идентична п.3 ст.340 ГК РФ. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п.45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 правило п.3 ст.340 подлежит применению в случаях, если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если по договору ипотеки в залог передается только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не являются предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Действующее законодательство не проводит разграничения между понятиями "здание" и "сооружение". Однако в общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно. Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, так как функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

Здания и сооружения - это специфические объекты ипотеки. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором возведены. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).

По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы - жилые и нежилые - с двумя разными правовыми режимами использования, что обусловило введение некоторых ограничений и особенности правового положения участников арендных отношений. Поэтому перевод здания из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (ст.288 ГК РФ).

Заключение договора ипотеки здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, должен ли одновременно закладываться земельный участок, на котором расположена эта часть здания. Он особенно актуален для тех случаев, когда закладываемое помещение находится на первом этаже. На практике ипотека участка, занимаемого частью здания, не является обязательным условием действительности договора ипотеки данной части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд первоначально признал договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался залог и права аренды земельного участка. В сущности, предметом залога являлось практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству.

Часть 3 ст.69 Закона об ипотеке применительно к предприятию можно рассматривать как исключение из правила, предусмотренного ч.1 этой же статьи. В частности, в ч.3 указывается, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие (имеются в виду здания и сооружения, входящие в его состав), здание или сооружение, право залога не распространяется.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

1. В данном случае речь идет о ситуациях, когда в качестве залогодателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект иного права, в частности субъект права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия). Таким образом, положения п.1 комментируемой статьи распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы (предприятия), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности - соответствующие комитеты по имуществу.

2. В п.2 перечисляется состав предприятия как имущественного комплекса, т.е. по существу повторяется ст.132 ГК РФ. Из смысла п.2 вытекает, что по договору в залог может быть передано не все предприятие в целом, а совокупность входящих в его состав отдельных видов имущества.

3. Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке приложены к договору.

Составление заключения о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, осуществляется в соответствии с п.3 ст.70 Закона об ипотеке независимым аудитором. Такая возможность предусмотрена и ст.6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. "Об аудиторской деятельности", из которого следует, что аудиторы и аудиторские фирмы помимо проведения проверок могут оказывать сопутствующие услуги по постановке, восстановлению и ведению бухгалтерского (финансового) учета, составлению бухгалтерской (финансовой) отчетности, анализу хозяйственно-финансовой деятельности, оценке активов и пассивов экономического субъекта, консультированию в вопросах финансового, налогового, банковского и иного хозяйственного законодательства РФ, а также проводить обучение и оказывать другие услуги по профилю своей деятельности.

Независимый аудитор проверяет правильность акта инвентаризации и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимости предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентаризационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимости не имеют обязательной силы для залогодателя и залогодержателя при заключении договора ипотеки. Могут учитываться и субъективные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рынка и т.д.).

Собственник может делегировать полномочия по передаче предприятия в ипотеку определенному органу, в том числе единоличному (например, генеральному директору). Однако уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок (включая передачу предприятия в ипотеку) не требуется решения общего собрания участников общества и его совета директоров (наблюдательного совета) (см. также п.20 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. N 90/14 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

1. Наличие правила о минимальной сумме, обеспечиваемой ипотекой предприятия, обусловлено социальной важностью предприятия как объекта недвижимости, с тем чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.

2. Что касается минимального срока, на который предприятие передается в ипотеку, то наличие указанной нормы направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.

Закон об ипотеке (п.1 ст.70) предусматривает в качестве обязательного условия (под страхом недействительности договора об ипотеке) согласие собственника имущества, относящегося к данному предприятию, или уполномоченного им органа на передачу предприятия в ипотеку. Это обусловлено тем, что залог недвижимого имущества рассматривается в качестве акта распоряжения этим имуществом. В качестве органа, уполномоченного на передачу предприятия в ипотеку, выступает Министерство имущественных отношений РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1. Поскольку сохранение предприятия на "ходу", т.е. поддержание его в работоспособном состоянии предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует совершения многочисленных сделок в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, закон сохраняет за залогодателем широкие права по отношению к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предоставление в заем, иное распоряжение, внесение изменений в состав данного имущества.

Таким образом, в период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, однако при условии, что это не влечет уменьшения общей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий договора об ипотеке. Например, оборудование может быть заменено на новое (что повлечет повышение стоимости предприятия) либо будет продано или списано по окончании срока службы, что приведет к уменьшению стоимости предприятия. Следует отметить определенное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога товаров в обороте. Вместе с тем недвижимость, входящая в состав предприятия, не может быть по общему правилу заложена или отчуждена. Однако это норма диспозитивного характера, и иное может быть предусмотрено договором.

2. Спецификой залога предприятия как имущественного комплекса является то, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущества), а некая "балансовая стоимость", которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия. Поэтому залогодержатель напрямую заинтересован в контроле за предпринимательской деятельностью залогодателя в целях недопущения ухудшения его финансового положения. Если в результате такого контроля залогодержатель обнаружит, что залогодатель неэффективно использует заложенное предприятие, что может привести к уменьшению его стоимости, и не обеспечивает его сохранность, то может обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Ипотечный контроль содержит ряд мер, перечисленных в п.2 комментируемой статьи. Из этого следует, что, если залогодатель оказывается недобросовестным участником гражданского оборота, закон выступает на стороне интересов залогодержателя.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. Полагаем, что в п.1 комментируемой статьи допущена ошибка. Следовало бы указать не "залогодателем", а "должником", поскольку в силу ст.1 Закона об ипотеке залогодателем по обязательству, обеспеченному ипотекой, может быть как сам должник, так и третье лицо.

2. В п.2 определяется момент правопреемства нового собственника предприятия, приобретенного на публичных торгах. Таким моментом является дата государственной регистрации права собственности на предприятие, а не дата публичных торгов.