Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п.1 ст.46 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п.46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Смысл ипотеки как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ч.2 п.1 ст.50 Закона об ипотеке). Такое указание закона на приоритет договора ипотеки при исполнении условий договора по обеспечению обязательств является новым в залоговых отношениях.

2. Не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые он несет ответственность, а также чтобы допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства было достаточно значительно. В п.2 конкретизируется понятие систематического нарушения сроков внесения периодических платежей (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна). Указанная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.

3. В п.3 установлено правило, согласно которому, если должник освобождается от ответственности, взыскание на заложенное имущество не обращается. Должник освобождается от ответственности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).

4. В п.4 делается отсылка к ст.35, 39 и 41 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми в перечисленных в них случаях залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обратить взыскание на заложенное имущество.

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции (ст.25 ГПК РСФСР), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражными судами (ст.28 АПК РФ). При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд (ad hoc).

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Иски об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, не являются виндикационными и не преследуют цели установления порядка пользования земельным участком, поэтому правила об исключительной подсудности (рассмотрения споров по месту нахождения объекта недвижимости) неприменимы. Такие иски рассматриваются по месту жительства (нахождения) ответчика, а при отсутствии соответствующих данных - по месту нахождения основной массы его имущества (ст.117 ГПК РСФСР, ст.35, 36 АПК РФ). Вместе с тем территориальная подсудность может быть изменена в договоре ипотеки (ст.120 ГПК РСФСР, ст.37 АПК РФ).

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

В п.1 комментируемой статьи содержится отсылка к п.4 ст.46 Закона об ипотеке, в соответствии с которым при последующей ипотеке конкурирующие залогодержатели обязаны предварительно в письменной форме оповещать друг друга об обращении взыскания по требованию одного из них на заложенное имущество. При обращении взыскания на заложенное имущество залогодержатель, предъявивший соответствующий иск, должен представить в суд, в который подается исковое заявление, доказательства исполнения указанной обязанности.

2. В п.2 говорится об информационной обязанности суда, который, обнаружив из материалов дела, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа (в частности, речь может идти о залоге недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, субъектом права хозяйственного ведения), должен уведомить об этом соответствующее лицо или орган и предоставить ему возможность участвовать в данном деле.

3. Лица, обладающие правомочиями пользования заложенным имуществом (заключившие с залогодателем договоры аренды, найма жилого помещения, являющиеся членами семьи нанимателя и т.д.) либо имеющие вещные права на заложенное имущество (за исключением права собственности), вправе участвовать в рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество, а следовательно, имеют соответствующие права и обязанности, предусмотренные процессуальным законодательством. Так, в соответствии с п.1 ст.51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. В соответствии с п.2 указанной статьи третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта. Аналогичная норма содержится в ст.38 ГПК РСФСР.

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

1. Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год. Решение вопроса о том, какое нарушение может считаться незначительным, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

2. В п.2 содержится перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего дело об обращении взыскания на заложенное имущество. Суммы расходов по охране и реализации имущества не включаются в данное судебное решение, так как определить их точный размер заранее не представляется возможным. Поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально-определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто. В частности, необходимо отметить видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества. Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, предполагает, что оно реализуется либо с публичных торгов, либо через аукцион. Судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения, которая определяется на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения - судом.

3. В п.3 говорится о случаях, когда по решению суда допускается отсрочка реализации заложенного имущества на срок до одного года. Кроме заявления залогодателя необходимо наличие уважительных причин (вопрос о том, является ли причина уважительной, решается по усмотрению суда). Отсрочка предоставляется, во-первых, если залогодатель - гражданин и при этом залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности; во-вторых, если предмет ипотеки - земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется Закон об ипотеке. Под предпринимательской понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Суд, определяя срок отсрочки, должен сопоставить сумму требований залогодержателя с учетом их адекватного прироста за предполагаемый период отсрочки с оценочной стоимостью предмета ипотеки. Отсрочка должна предоставляться на такой срок, чтобы первая сумма не превысила вторую.

В Законе особо подчеркивается, что указанная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному договору, обеспеченному ипотекой, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, а также причитающихся ему процентов и неустойки.

Цель предоставления отсрочки - дать должнику возможность в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, тогда отпадает необходимость в реализации заложенного имущества, и по заявлению залогодателя суд отменяет решение об обращении взыскания.

4. Существенное ухудшение финансового положения залогодержателя - юридического лица означает изменение соотношения его активов и пассивов, задержки с текущими выплатами и др. Существенное ухудшение финансового положения залогодержателя - физического лица является оценочной категорий и доказывается самим залогодержателем.

Возбуждение дела о признании несостоятельным (банкротом) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно ст.42 названного Закона, для того чтобы обратиться в суд с требованием о признании должника - юридического лица банкротом, необходимо наличие следующих признаков:

1) неуплата установленного платежа в течение трех месяцев;

2) совокупность всех требований кредиторов должна быть не менее 500 минимальных размеров оплаты труда.

Если речь идет о должнике - гражданине, то совокупность всех требований должна быть не менее 100 указанных минимальных размеров оплаты труда.

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. В п.1 комментируемой статьи воспроизводится правило абз.2 п.1 ст.349 ГК РФ. Следует иметь в виду, что нотариально заверенное соглашение залогодателя и залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество может быть заключено только после неисполнения или ненадлежащего исполнения основного договора.

Особо регулируется условие действительности указанного договора в том случае, если речь идет о последующем договоре ипотеки. Это - участие залогодержателя по предшествующему договору в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору. Термин "участие" означает, что залогодержатель по предшествующему договору является стороной указанного соглашения.

2. В п.2 перечислены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается. Приведенный перечень имеет исчерпывающий характер. С аналогичным перечнем, предусмотренным п.3 ст.349 ГК РФ, он не совпадает. Так, согласно п.3 ст.349, одним из оснований обращения взыскания на заложенное имущество является отсутствие залогодателя и невозможность установить место его нахождения. Аналогичного основания в п.2 комментируемой статьи нет. В то же время добавлен пункт, в соответствии с которым не допускается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в общей собственности, если не было получено в надлежащей форме согласие одного из собственников на внесудебный порядок реализации. Вопрос о том, является ли предметом ипотеки недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность, решается на федеральном уровне или уровне соответствующей администрации путем наделения соответствующего объекта статусом памятника истории и культуры.

3. В п.3 включены два возможных условия, которые стороны могут включить в соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного по договору об ипотеке имущества без обращения в суд. Один из возможных вариантов предполагает реализацию заложенной недвижимости посредством аукциона или торгов. Второй вариант предполагает, что залогодержатель приобретет заложенную недвижимость для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

4. В п.4 указаны условия, отсутствие которых делает соглашение недействительным.

5. Как и любая другая сделка, внесудебное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права им нарушены.