Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

1. Поскольку предмет ипотеки остается у залогодателя, он сохраняет право пользования им. Причем данная норма имеет императивный характер и стороны в договоре не могут ограничить это право залогодателя. Законодатель особо подчеркивает, что заложенное имущество должно использоваться по назначению. Так, если предметом ипотеки является жилое помещение, то залогодатель должен пользоваться им в качестве такового, а не использовать его, к примеру, как склад. Подобное пользование по смыслу п.1 комментируемой статьи не должно ухудшать качество заложенного имущества за исключением нормального износа (амортизации). В договоре об ипотеке можно указать приблизительные пределы пользования заложенным имуществом, которые не будут рассматриваться как ограничения прав залогодателя, а лишь как их конкретизация.

2. В п.2 говорится о сохранении за залогодателем права извлекать из заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества плоды, под которыми понимаются результаты органического развития вещи (например, созревшие в саду фрукты на заложенном земельном участке), и доходы, под которыми понимаются приращения, полученные в результате использования вещи в гражданском обороте (например, сдача внаем жилого помещения). Вопрос о том, кто приобретает права на эти плоды и доходы, решается сторонами в договоре ипотеки.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

1. По общему правилу залогодатель, оставаясь собственником заложенного имущества, несет бремя его содержания и расходы по поддержанию его в исправном состоянии. Вместе с тем эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть предусмотрено, что указанные расходы могут быть возложены на других лиц, в том числе и на залогодержателя. "Исправное состояние" - технический термин, предполагающий, что данный объект отвечает всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Это более широкий термин по сравнению с термином "работоспособное состояние", под которым понимается такое состояние объекта, при котором он может выполнять свои функции, хотя и не отвечает всем техническим требованиям.

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит диспозитивную норму, в которой изложено общее правило о том, что обязанностью залогодателя является производство как текущего, так и капитального ремонта заложенного имущества. Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение или порчу его существенных частей (замена протекающего участка крыши, вставка в окно нового стекла вместо разбитого). Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат (например, замена перекрытий в жилом доме). К капитальному ремонту относится также общая модернизация объекта недвижимости (полная замена системы канализации). Разумный срок является оценочным понятием и определяется с учетом состояния объекта недвижимости.

Статья 31. Страхование заложенного имущества

1. Хотя в п.1 комментируемой статьи говорится о том, что страхование заложенного по договору имущества осуществляется в соответствии с договором, это не означает, что таким образом может быть проигнорировано установленное ст.935 и 936 ГК РФ и п.3 ст.3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. "Об организации страхового дела в Российской Федерации" требование об обязательном страховании.

Страхование заложенного по договору об ипотеке имущества является разновидностью имущественного страхования.

В соответствии с п.2 ст.947 ГК РФ при страховании имущества страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для имущества является его действительная (рыночная) стоимость в месте нахождения имущества в день заключения договора страхования.

Условием действительности договора страхования является наличие основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса страхователя или выгодоприобретателя в сохранении застрахованного имущества. Такой интерес может проистекать как из вещно-правовых, так и обязательственных титулов. В данном случае в качестве страхователя может выступать как залогодатель (его страховой интерес основан на праве собственности или праве хозяйственного ведения на заложенное имущество), так и залогодержатель (интерес которого возникает из обязательственного правоотношения, основанного на залоге).

2. Стороны договора об ипотеке должны сами решить, кто будет страховать заложенную недвижимость. Если же в договоре об ипотеке этот вопрос никак не решен, обязанности по страхованию заложенного имущества в полной стоимости возлагаются на залогодателя. Страховым риском, т.е. предполагаемым событием, на случай наступления которого производится страхование, является утрата (полное исчезновение заложенного имущества) либо повреждение (изменение его физических свойств).

По общему правилу при страховании имущества применяется так называемая пропорциональная система расчета страхового возмещения. Ее суть состоит в том, что страховая выплата покрывает не все убытки, а только их часть, причем такую, которая рассчитывается пропорционально соотношению страховой суммы и страховой стоимости. Так, если страховая сумма составляет 50% действительной стоимости застрахованного имущества, то и страховщик должен компенсировать только 50% убытков, возникших при наступлении страхового случая. Однако в данном случае Закон об ипотеке требует, чтобы страховая сумма была равна страховой стоимости имущества. Единственное исключение составляют случаи, когда полная страховая стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - в этом случае закон разрешает страховать имущество на меньшую сумму, однако она не должна быть меньше суммы обязательства. Для определения стоимости застрахованного имущества может быть назначена экспертиза.

3. Абзац 1 п.3 комментируемой статьи содержит общее правило, в соответствии с которым залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Абзац 2 п.3 посвящен ситуациям, когда залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения. Это может произойти, в частности, в тех случаях, когда между действием (бездействием) залогодержателя и утратой или повреждением заложенного имущества существует причинная связь. Например, залогодержатель умышленно или по неосторожности содействовал возникновению пожара на заложенном объекте.

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Поскольку заложенное имущество остается во владении залогодателя, последний должен предпринять необходимые меры для его защиты. Перечень рисков для заложенного имущества, указанных в комментируемой статье, является исчерпывающим, что нужно отнести к ее недостатку, так как на практике перечень рисков может быть значительно шире. Конкретные нормы, предусматривающие защиту заложенного имущества, могут содержаться не только в федеральных законах, но и в указах Президента и в постановлениях Правительства. Они могут быть также указаны в договоре об ипотеке.

Термин "посягательство" следует признать неудачным, поскольку он применяется в уголовном праве и предполагает наличие умышленного преступного деяния; между тем сохранность заложенного имущества может быть нарушена не только в результате преступных посягательств, но и при отсутствии вины третьих лиц, в том числе в результате действия непреодолимой силы, случая или неправомерных действий (например, нарушения правил техники безопасности работниками залогодателя или залогодержателя).

Положение комментируемой статьи об обязанности залогодателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен, сходно с нормой, содержащейся в п.3 ст.343 ГК РФ. Однако нельзя не обратить внимание на два отличия между ними. Во-первых, в ГК говорится об угрозе, тогда как в комментируемой статье речь идет о реальной угрозе (это оценочное понятие, определяемое с учетом конкретных обстоятельств). Во-вторых, в комментируемой статье содержится оговорка о том, что залогодатель обязан уведомить залогодержателя, если он ему известен. Очевидно, имеются в виду ситуации, когда залогодатель не является должником. Другую ситуацию представить трудно, поскольку если залогодатель (должник) не знает своего залогодержателя (кредитора), он не может исполнить основное обязательство.

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

1. В п.1 комментируемой статьи речь идет о двух обязанностях залогодателя. Первая является по своей сути информационной и состоит в том, что в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. Среди предъявляемых требований упоминается прежде всего требование о признании права собственности и других прав (очевидно, имеются в виду другие вещные права - право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.). Помимо вещных прав упоминаются также обременения (аренда, залог, рента и др.). Требуя немедленного уведомления, законодатель не расшифровывает это понятие. Видимо, имеется в виду, что это необходимо сделать в тот же день, когда об этом стало известно.

Вторая обязанность имеет процессуальный характер и заключается в том, что при предъявлении к залогодателю соответствующего иска залогодатель обязан привлечь залогодержателя к участию в деле в качестве третьего лица на стороне залогодателя. Для этого залогодателем должно быть заявлено суду соответствующее ходатайство.

2. В п.2 содержится отсылка к ст.12 ГК РФ, перечисляющей конкретные способы защиты нарушенных гражданских прав, которые залогодатель должен использовать для защиты своих прав. В частности, к ним относятся:

признание права (в данном случае нет прямого нарушения права лица, но существование этого права оспаривается другим заинтересованным лицом);

восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (в этом случае в результате правонарушения, совершенного одной из сторон, нарушаются права и законные интересы другой стороны);

признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки (этот способ применяется судом к сделкам по искам лиц, чьи права этими сделками нарушены. Основанием предъявления подобных исков является несоблюдение хотя бы одного из условий действительности сделок);

признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащита права;

присуждение к исполнению обязанности в натуре;

возмещение убытков;

взыскание неустойки;

компенсация морального вреда;

прекращение или изменение правоотношения;

неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Отдельные способы могут осуществляться только судом, другие могут быть использованы как с помощью обращения в суд, так и самостоятельно. Особо следует выделить самозащиту, под которой понимается защита нарушенного права самим залогодателем без обращения в суд (например, залогодатель своими силами пресекает попытки самоуправно занять принадлежащее ему заложенное помещение). Предоставление при указанных в п.2 условиях соответствующих прав залогодержателю, несомненно, расширяет его полномочия.

3. В п.3 говорится о предоставлении залогодержателю права на истребование заложенного имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Таким правом по общему правилу помимо собственников обладают титульные владельцы (ст.305 ГК РФ), к числу которых залогодержатели не относятся. Таким образом, можно говорить об определенном противоречии между ГК РФ и Законом об ипотеке.

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Залогодержатель заинтересован в контроле за соблюдением залогодателем своих обязанностей по обеспечению сохранности заложенного имущества, а потому законодатель наделяет его соответствующими полномочиями. Контроль включает в себя такие обязательные элементы, как проверка наличия заложенного имущества, его состояния и условий содержания. Законом не установлены очередность и порядок осуществления данного контроля, в связи с чем целесообразно оговорить их в договоре. Если же это сделано не было, полномочия залогодержателя по осуществлению контроля ограничены только общим правилом, согласно которому проводимые залогодержателем проверки не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами (например, арендаторами), во владении которых оно находится.

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

В комментируемой статье говорится о последствиях грубого нарушения залогодержателем установленных в Законе об ипотеке правил пользования заложенным имуществом, правил его содержания или ремонта, обязанности принимать меры по его сохранению. Таким образом, речь идет не о любом нарушении залогодателем своих обязанностей, а о грубом, т.е. о таком, которое создает угрозу утраты или повреждения имущества. Данная угроза может создаваться как непосредственно нарушением указанных правил, так и опосредованно (достаточно наличия причинно-следственной связи между нарушением правил и угрозой утраты или повреждения имущества). Последствием подобных нарушений является право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Аналогичное последствие возникает и в случае нарушения обязанностей по страхованию заложенного имущества или отказа залогодателя залогодержателю в проверке заложенного имущества. Для того чтобы указанное последствие наступило, достаточно самого факта нарушения. Так, например, если невыполнение залогодателем обязанности по обеспечению сохранности и поддержанию судна (строящегося судна) ведет к значительному его обесцениванию, залогодержатель вправе в соответствии со ст.382 Кодекса торгового мореплавания РФ принудительно осуществить ипотеку судна или строящегося судна даже при ненаступлении срока исполнения обязательства. Таким образом, здесь также речь идет о предъявлении залогодателю требования о досрочном погашении должником его требования перед кредитором по основному обязательству.

Возможны ситуации, когда требование залогодержателя о досрочном исполнении не выполняется либо не выполняется в предусмотренный договором срок, а если такой срок договором ипотеки не предусмотрен - в течение одного месяца. В этих случаях залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество по общим правилам, установленным гл.IX Закона об ипотеке.

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

1. Под случайной гибелью или случайным повреждением заложенного по договору об ипотеке имущества понимается наступление указанных негативных последствий в результате действия непреодолимой силы либо по вине третьих лиц. По существу, в п.1 комментируемой статьи воспроизводятся положения ст.211 ГК РФ, установившей, что риск случайной гибели или повреждения имущества несет по общему правилу собственник (в данном случае залогодатель).

2. В п.2 ничего не говорится о том, являются ли утрата или повреждение заложенного имущества случайными (хотя это можно предположить). Главное - что залогодержатель не несет за это ответственности. В этом случае утраченное или поврежденное имущество уже не может иметь характер обеспечительной функции, и потому законодатель приходит к логическому выводу, что залогодержатель получает право на досрочное исполнение основного обязательства, в том числе и за счет страхового возмещения.

3. Право залогодателя на восстановление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения залогодателя и залогодержателя. Из этого следует, что замена конкретного недвижимого имущества после фактически произошедшей его утраты или повреждения возможна лишь при наличии соответствующего письменного соглашения между сторонами и надлежащего исполнения этого соглашения залогодателем. Поскольку каждый объект недвижимого имущества уникален, речь в данном случае идет о предоставлении равноценного или более ценного по стоимости имущества. В Законе ничего не сказано о том, когда должно быть заключено такое соглашение - до того, как произошла утрата или повреждение заложенного имущества, или после этого. Очевидно, следует прийти к выводу, что возможны оба варианта. Так, например, условия о восстановлении или замене заложенного имущества могут содержаться в первоначальном договоре об ипотеке.