Вступительная статья

Настоящее издание представляет собой комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ипотека (hypotheca) - греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования существует в мире уже многие годы. За это время в разных странах сформировалась универсальная система, в соответствии с которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10-40 лет под 3-15% годовых.

Ипотека является:

во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства;

во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

в-третьих, инструментом создания многопорядкового, мультиплицируемого капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.

Во-вторых, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. При этом следует иметь в виду, что обратить взыскание на имущество должника, чтобы таким образом получить удовлетворение, вправе всякий кредитор, независимо от того, обеспечено ли его право залогом или нет. Но кредитор, право требования которого не обеспечено залогом, предоставляя кредит должнику, не может быть уверен, что то имущество, которое имеется у должника, останется у него и к тому времени, когда наступит срок исполнения обязательства и потребуется, в случае его неисполнения, обращение взыскания на это имущество. По не обеспеченному залогом обязательству кредитору угрожает и другая опасность: взыскание на имущество должника может быть наложено не только по требованию данного кредитора, но и ряда других, а потому существует вероятность того, что получить удовлетворение в полной мере (а может быть и вообще) каждому из них не удастся. Право залога устраняет для кредитора подобные опасности. Удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения залогодержателя.

Даже в том случае, если залогодержатель до удовлетворения обеспеченного залогом кредита передаст кому-либо право собственности на заложенную вещь, положение кредитора от этого не изменится: на тех же основаниях, на каких он мог бы требовать удовлетворения у залогодателя, кредитор вправе обратить взыскание на данное имущество и при его переходе к другому лицу. Иначе говоря, при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к третьему лицу залоговое право залогодержателя сохраняет свою силу в отношении приобретателя этого имущества.

В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом.

До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в нашей стране в силу как субъективных, так и объективных причин не получил широкого распространения. В настоящее время ситуация начала меняться, однако в правоприменительной практике не все вопросы получают однозначное толкование. Цель данного комментария - оказать читателю помощь в правильном понимании норм этого закона.

В комментарии учтены изменения, произошедшие в законодательстве с момента принятия Закона об ипотеке, и в первую очередь - новый Земельный кодекс Российской Федерации.

Книга представляет интерес для широкого круга читателей.