Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Установление ипотеки не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимого имущества залогом налагает определенные ограничения по осуществлению этого права. В договоре об ипотеке может быть установлено правило, запрещающее отчуждение заложенного имущества любым способом, за исключением универсального правопреемства в порядке наследования (последнее ограничивало бы правоспособность гражданина). При отсутствии запрещения на отчуждение заложенного имущества залогодатель вправе совершать сделки по его отчуждению, получив предварительное согласие залогодержателя. Перечень возможных способов отчуждения заложенного имущества, указанный в п.1 комментируемой статьи, является примерным. Несоблюдение этого правила дает возможность залогодержателю требовать применения последствий, предусмотренных ст.39 Закона об ипотеке.

2. Выдача закладной в определенной степени ограничивает права залогодателя по распоряжению заложенным имуществом. В частности, произвести отчуждение заложенного имущества можно, только если соответствующее право залогодателя предусмотрено в закладной (в таком случае не имеет значения, было ли предусмотрено это право в договоре ипотеки). Причем должны соблюдаться условия, установленные в закладной. Например, условием может быть минимальная цена, по которой может продаваться заложенное имущество.

3. Особый правовой режим установлен в отношении такой разновидности распоряжения заложенным имуществом, как его завещание. Право собственника завещать принадлежащее ему имущество входит в содержание гражданской правоспособности и потому ничем не может быть ограничено. Соответственно, любые условия договора об ипотеке или любые соглашения, направленные на ограничение этого права, являются абсолютно недействительными (ничтожными). Наследование по завещанию регулируется частью третьей ГК РФ.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Действующее законодательство допускает замену залогодателя в договоре ипотеки по различным основаниям, упомянутым в п.1 комментируемой статьи. Под универсальным правопреемством понимается такой переход прав и обязанностей от правопредшественника к правопреемнику, когда правопреемник занимает место правопредшественника во всех правах и обязанностях, за исключением тех, в которых закон вообще не допускает правопреемство. В качестве примера универсального правопреемства в п.1 приводится реорганизация (прекращение юридического лица при сохранении для функционирования в гражданском обороте его имущественной массы и переходе прав и обязанностей к другому лицу) и наследование (переход прав и обязанностей от умершего к его наследникам). Общим правилом, характерным для залоговых правоотношений, является наличие права следования, которое выражается в том, что право следует за вещью, а для лица, которое приобрело заложенную вещь, это означает наличие залоговых обременений.

В виде исключения из общего правила новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из обязанностей на основании соответствующего соглашения с залогодержателем. Однако если такое соглашение не было удостоверено нотариально или если не были соблюдены правила о приложениях к закладной (ст.15 Закона об ипотеке), то для последующих приобретателей закладной оно не имеет юридической силы.

2. Заложенное имущество может перейти в собственность не одного, а нескольких лиц, которые все будут рассматриваться в качестве новых залогодателей. Если заложенное имущество может быть разделено в натуре (например, земельный участок - на несколько более мелких) и продано нескольким лицам, то каждое из них является правопреемником залогодателя и несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно своей доле. Если же предмет ипотеки наделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. Это значит, что каждый из них несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Нельзя не обратить внимание на то, что указанное правило не соответствует общим положениям об общей собственности. Так, можно иметь право долевой собственности и на то имущество, которое не подлежит фактическому разделу. В этом случае доля определяется в виде арифметической дроби.

3. В п.3 подчеркивается, что залоговое обязательство сохраняет свою силу независимо от того, были ли нарушены правила, регламентирующие переход заложенного имущества от одного лица к другому (например, нарушена форма договора купли-продажи).

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Указанное в ст.37 Закона об ипотеке отчуждение заложенного имущества производится по общему правилу с согласия залогодержателя, а если была выдана закладная, только в тех случаях, когда право залогодателя на это предусмотрено в закладной и с соблюдением установленных в ней условий. При нарушении указанного правила залогодержателю предоставляется право по его выбору потребовать:

1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ (т.е. двусторонней реституции - возвращения сторон в первоначальное положение);

2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит.

Приобретатели заложенного имущества могут быть добросовестными, если они не знали и не должны были знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил ст.37 Закона об ипотеке, и недобросовестными, если они знали или должны были знать об указанном обстоятельстве. Последние за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства несут по нему солидарно с должником ответственность в пределах стоимости этого имущества. Это значит, что к ним наряду с должником может быть предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество и выплаты всех причитающихся сумм в полном объеме.

Особым образом регулируется ситуация, когда заложенное имущество отчуждается с нарушением правил ст.37 Закона об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по основному обязательству. В таком случае солидарно ответственность несут как новый приобретатель заложенного имущества, так и прежний залогодатель. Это значит, что залогодержатель вправе требовать исполнения обязательства от любого из указанных лиц или от них обоих совместно.

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. В п.1 комментируемой статьи говорится о праве залогодателя на передачу заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам без передачи права собственности. Речь, в частности, идет о договоре аренды (возмездной передаче во временное владение и пользование либо только в пользование), безвозмездного пользования (безвозмездной передаче во временное пользование), сервитута (ограниченного пользования чужой вещью). Осуществить указанное право залогодатель может при соблюдении двух условий:

1) срок, на который передается имущество в пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства;

2) имущество должно использоваться в соответствии с его назначением.

Наличие второго условия представляется излишним, поскольку обязательным условием заключения любого из указанных выше договоров является использование передаваемой выше вещи по назначению и нарушение этого правила является основанием для расторжения договора.

2. Дополнительными основаниями прекращения вышеперечисленных договоров о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам являются вынесение судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления соответствующего решения в законную силу) и нотариальное удостоверение соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента нотариального удостоверения соглашения).

3. В п.3 содержится противоречащее нормам гражданского права и общим положениям о залоге правило относительно возможности заключения договора о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, и для целей, не соответствующих назначению имущества. Для этого необходимо получить согласие залогодержателя.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору ипотеки и, в частности, от обязанности по сохранению заложенного имущества, проведению его капитального и текущего ремонта, страхованию и др., хотя практически исполнить эти обязанности будет довольно трудно. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре ипотеки могут предусмотреть иное. Например, если с согласия залогодателя заложенное имущество сдается в аренду, в договоре ипотеки может быть предусмотрено, что залогодатель освобождается от обязанности проводить текущий ремонт, поскольку это обычно является обязанностью арендатора.

5. В п.5 делается отсылка к гл.VII Закона об ипотеке, которая применяется в тех случаях, когда заложенное по договору об ипотеке имущество будет обременяться последующими залогами.

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

1. Содержание п.1 комментируемой статьи по существу совпадает с содержанием п.1 ст.354 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.235 ГК РФ допускается по основаниям, прямо указанным в этом пункте, принудительное изъятие имущества у собственника. В п.1 комментируемой статьи говорится о таких основаниях, как принудительное изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиция и национализация. Изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд осуществляется в соответствии со ст.239 ГК РФ, которая, в свою очередь, делает отсылку к ст.279-282 и 284-286 ГК РФ, где определяется порядок изъятия имущества путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

В ст.239 ГК РФ речь идет о ситуациях, когда недвижимое имущество находится на земельных участках, изымаемых для государственных или муниципальных нужд (изъятие имущества в публично-правовых интересах, например для прокладки дорог, строительства какого-либо объекта и т.д.) либо ввиду ненадлежащего использования земли. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. О реквизиции говорится в ст.242 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, массовых беспорядков, межнациональных конфликтов, военных действий и иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственного органа может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Под национализацией понимается обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц. Она может осуществляться на основании специального закона, который пока еще не принят. Поскольку ч.3 ст.35 Конституции РФ предусматривает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, собственнику при проведении национализации должны быть возмещены убытки.

Во всех этих случаях принудительного изъятия имущества государством ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Если же по мнению залогодержателя все вышеуказанные меры не в полной мере защищают его интересы, он имеет право в соответствии с абз.2 п.1 комментируемой статьи потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

2. В п.2 речь идет о ситуациях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя в порядке конфискации. Под конфискацией, согласно ст.243 ГК РФ, понимается принудительное безвозмездное изъятие имущества в собственность государства в качестве санкции за совершение правонарушения. Такое изъятие осуществляется судом в случаях, предусмотренных законом. Комментируемая норма, установившая, что при конфискации ипотека сохраняет силу и в соответствии с п.1 ст.38 Закона об ипотеке лицо, приобретшее заложенное по договору ипотеки имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, противоречит п.2 ст.354 ГК РФ, в соответствии с которой в случае конфискации имущества, являющегося предметом залога, залог в отношении этого имущества прекращается и залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. В данном же случае ипотека сохраняет силу (т.е. государство как приобретатель заложенного имущества становится на место залогодателя). Кроме того, для залогодержателя установлена дополнительная гарантия, которая заключается в том, что, если по мнению залогодержателя его интересы не могут быть в полной мере защищены указанными правилами, он вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Виндикация осуществляется с помощью виндикационного иска. Виндикационный иск - это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества из чужого незаконного владения. Этот вид иска направлен на защиту права владения имуществом. В частности, согласно ст.301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (например, иск о возврате незаконно занятого нежилого помещения).

ГК РФ установлены особые правила об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. В частности, в соответствии со ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать у него это имущество лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

При удовлетворении предъявленного виндикационного иска и изъятии предмета ипотеки у залогодателя по решению суда, вступившего в законную силу, ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Определенные гарантии в комментируемой статье предусмотрены и для залогодержателя, который после вступления в законную силу решения суда о виндикации заложенного имущества имеет право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.