Глава IV. Государственная регистрация ипотеки

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

1. Суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права и сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны и его ведение также должно осуществляться по общим правилам. Наиболее общие положения, касающиеся ведения реестра, содержатся в ст.12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с указанной статьей Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации, имеется в ряде подзаконных актов.

2. В п.2 содержится общее правило (ранее установленное п.4 ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) о том, что государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

1. Комментируемая статья посвящена государственной регистрации ипотеки как обременению. Следует иметь в виду, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст.10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя.

В п.1 комментируемой статьи перечислены документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Сама регистрация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Документы, представляемые на регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей).

В качестве доказательств уплаты регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.), на которых должно быть указано назначение платежа.

Под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, понимается документ, содержащий основное обязательство (например, кредитный договор).

2. Государственной регистрации подлежит также ипотека в силу закона. Осуществляется она безвозмездно и без представления отдельного заявления. Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Так, при государственной регистрации права собственности, возникшего в результате заключения договора ренты (п.1 ст.587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества.

3. В п.3 анализируется ситуация, когда помимо заключения договора ипотеки выдается также закладная. В таких случаях кроме вышеуказанных документов должны представляться закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

4. Залогодержатель в ипотечном обязательстве может смениться вследствие того, что будет заменен кредитор в основном обязательстве в результате уступки требования. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или в нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки.

В комментируемом пункте подчеркивается необходимость подачи совместного заявления бывшего и нового залогодержателей, для того чтобы зарегистрировать смену залогодержателя, и перечисляется перечень документов, необходимых для того чтобы осуществить такую регистрацию.

5. Пункт 5 ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

6. В п.6 рассматривается процедура государственной регистрации ипотеки и фиксируется порядок установления даты такой регистрации. Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.

7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки

1. В п.1 содержится отсылка к Закону о регистрации прав на недвижимое имущество, установившему основания для отказа в государственной регистрации прав. Согласно п.1 ст.20 указанного Закона, к таким основаниям относятся:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом;

2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

2. Иногда в государственной регистрации не отказывают, однако принимается решение о ее отложении. Это происходит, если отсутствуют какие-либо из необходимых документов (перечень необходимых документов указан в п.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке), или необходимо внести в них изменения, либо нужно проверить их подлинность.

3. В случаях, когда государственная регистрация откладывается, орган, осуществляющий ее, требует, чтобы отсутствующие документы были представлены или соответствующие исправления были внесены. Для совершения указанных действий государственный регистратор устанавливает определенный срок (не более одного месяца). Если эти требования органа государственной регистрации не были выполнены, в государственной регистрации должно быть отказано.

4. О наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, можно говорить в том случае, когда не только был подан иск в установленном порядке (надлежащим истцом, надлежащему ответчику, по надлежащей подсудности и т.д.), но и соответствующим судом было вынесено определение о принятии искового заявления к производству.

5. В соответствии с п.3 ст.20 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причинах отказа. Копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

1. В п.1 комментируемой статьи раскрывается содержание регистрационной записи об ипотеке. В нем, по существу, повторяется положение п.3 ст.29 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, и, кроме того, он дополнен положением о том, что, если договором об ипотеке предусмотрено составление закладной, это обстоятельство должно быть отражено в регистрационной записи.

2. В п.2 перечисляются формальные реквизиты, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. Особое внимание обращается на необходимость наличия подписи соответствующего должностного лица и печати органа, зарегистрировавшего ипотеку.

3. В п.3 установлены формальные реквизиты закладной в том случае, если договор об ипотеке предусматривает ее выдачу. Эти реквизиты совпадают с реквизитами, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. В нем содержится также отсылка к пп.10 и 13 п.1 ст.14 Закона об ипотеке (см. комментарий к указанной статье).

4. В п.4 устанавливаются обязанности органа, осуществляющего государственную регистрацию, по архивированию как копии договора об ипотеке, так и копии закладной с приложениями, если договор предусматривал выдачу закладной. Если государственная регистрация ипотеки осуществлялась в силу закона (например, при передаче недвижимого имущества под выплату ренты в соответствии с п.1 ст.587 ГК РФ), копия документа, послужившего основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой (в нашем случае копия договора ренты), также должна архивироватся.

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

1. При осуществлении регистрационной записи возможны технические ошибки (например, неправильно указана сумма обеспеченного ипотекой обязательства). В таких случаях возможно их исправление. В ст.21 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество конкретизируется порядок внесения исправлений.

2. Процедура внесения изменений и дополнений в регистрационную запись заключается в том, что заполняется специальная форма, установленная приложением N 9 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для того чтобы внести такие изменения и дополнения, необходимо достижение соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое должно быть нотариально удостоверено.

По общему правилу изменения и дополнения в регистрационную запись не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляют случаи, когда: 1) предмет ипотеки изменился настолько, что заложенной признается только часть ранее заложенного по договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может выступать в качестве самостоятельного объекта прав; 2) размер обеспечения изменился настолько, что размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Статья 24. Расходы по государственной регистрации ипотеки

По общему правилу расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя. Размер сборов согласно п.2 ст.11 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливается нормативным правовым актом соответствующего субъекта РФ в пределах, определенных Правительством РФ. В частности, эти пределы установлены в постановлении Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах". Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2002 г. N 529 "О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248" были установлены в фиксированной сумме максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Так, для физических лиц предельный размер составляет 300 руб., а для юридических - 500 руб.

Статья 25. Погашение государственной записи об ипотеке

Комментируемая статья посвящена процедуре погашения, т.е. аннулирования регистрационной записи об ипотеке. Основанием для погашения является прежде всего одностороннее заявление законного владельца закладной. К числу законных владельцев относятся прежде всего залогодержатель, залогодатель - должник, исполнивший свое основное обязательство, и залогодатель, не являющийся должником, в тех случаях, когда должник не исполнил свое обязательство. Кроме того, регистрационная запись может погашаться в результате совместного заявления залогодателя и залогодержателя (в тех случаях, когда закладная не выдавалась, а только заключался договор ипотеки). Из смысла комментируемой статьи вытекает, что такое заявление должно быть сделано в письменной форме. Наконец, ипотека может прекращаться на основании решения суда о ее прекращении. Данное решение может быть вынесено судом как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. Так, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства. Причем основания прекращения основного обязательства могут быть самыми различными: одностороннее расторжение договора (как в судебном порядке, так и без обращения в суд); признание сделки, из которой вытекает основное обязательство, недействительной, и др. Ипотека прекращается также в связи с признанием недействительной или расторжением собственно ипотечной сделки.

Погашение регистрационной записи об ипотеке предполагает аннулирование и закладной. Если обязанное по закладной лицо обратится с соответствующим требованием, орган государственной регистрации должен передать ему аннулированную закладную. При отсутствии такого требования аннулированная закладная остается в архиве органа государственной регистрации.

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

В комментируемой статье подтвержден принцип информационной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и обременений этих прав, ранее зафиксированный в п.1 ст.7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяющий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о любом объекте недвижимости и, в частности, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) этих прав. Следует при этом иметь в виду, что данная информация предоставляется за плату. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срок с момента обращения за ними либо в тот же срок заявителю должен быть выдан мотивированный отказ, который может быть обжалован в судебном порядке.

Вместе с тем в комментируемой статье подчеркивается, что копия закладной не является документом публичного характера и соответственно ее содержание не должно раскрываться тем лицам, которые обратились в орган государственной регистрации с просьбой о предоставлении информации о регистрационной записи об ипотеке.

Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки

В комментируемой статье воспроизводится общий принцип российской правовой системы, в соответствии с которым любое действие (бездействие) государственных органов может быть обжаловано в судебном порядке (ст.13, 16 ГК РФ). Приводятся наиболее типичные действия, подлежащие обжалованию, однако приведенный перечень не является исчерпывающим.

Обжалование может осуществляться как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Так, в соответствии с п.1 ст.197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным АПК РФ. В остальных случаях жалобы рассматриваются в судах общей юрисдикции.

В судах общей юрисдикции обжалование осуществляется по правилам гл.24 ГПК РСФСР и Закона РФ от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суде действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 14 декабря 1995 г.).

Под процессуальным законодательством, упомянутым в комментируемой статье, понимаются ГПК РСФСР, АПК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве" и другие правовые акты, содержащие нормы процессуального характера.

Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку

В соответствии со ст.31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество учреждения юстиции несут ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответственность за точность данных и своевременность их представления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов. Таким образом, разграничивается ответственность учреждений юстиции, занимающихся регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, и организаций, занимающихся исключительно регистрацией объектов недвижимости. В п.2 ст.31 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество конкретизируется, что ответственность указанных учреждений и организаций наступает при наличии вины в форме умысла или неосторожности.

Поскольку учреждения юстиции созданы собственником - государством для осуществления некоммерческих функций, их ответственность является субсидиарной (дополнительной). Причем отвечают они только находящимися в их распоряжении денежными средствами, а при их недостаточности ответственность по возникшему обязательству несет собственник (т.е. государство). Как следует из ст.1071 ГК РФ, причиненный вред будет возмещаться за счет казны Российской Федерации, от имени которой выступают соответствующие финансовые органы.

Государственные органы, в обязанности которых входит государственная регистрация ипотеки, несут ответственность за убытки, причиненные их незаконными действиями, по общим правилам ответственности всех государственных органов за незаконность совершаемых ими деяний (см. ст.16, 1069 ГК РФ, ст.31 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Эти правила сводятся к следующему. Ответственность государственных органов основывается на вине государственных органов или их должностных лиц. Бремя доказывания противоправности действий государственных органов лежит на потерпевшем. Вред возмещается за счет казны Российской Федерации либо ее субъекта.

В комментируемой статье приводится перечень возможных нарушений со стороны регистрирующих органов, которые влекут обязанность возмещения причиненных убытков, при этом не оговаривается, что он является примерным. Очевидно, это следует рассматривать как ошибку законодателя. В любом случае потерпевшая сторона имеет право требовать возмещения убытков, причиненных неправомерными действиями регистрирующих органов, даже если эти действия не указаны в приведенном перечне. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст.15 ГК РФ). Применительно к коммерческим организациям упущенной выгодой является неполученная ею прибыль, а для граждан - неполученная заработная плата, авторское вознаграждение или иной доход. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Из смысла комментируемой статьи вытекает, что причиненные убытки возмещаются в полном объеме. Так, в качестве упущенной выгоды можно рассматривать возможную прибыль, которая не была получена из-за того, что в результате необоснованного отказа в государственной регистрации ипотеки оказались незаключенными соответствующие сделки с недвижимым имуществом.