Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг - закладную. Ее введением делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг.

Статья 143 ГК РФ не называет такой разновидности ценных бумаг, как закладная, однако перечень ценных бумаг, предусмотренный указанной статьей, не является исчерпывающим, и к ним могут быть отнесены другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг.

Закладная является неэмиссионной ценной бумагой, сочетающей признаки именной и ордерной ценной бумаги, обладающей свойствами неограниченной оборотоспособности на основании передаточных надписей-индоссаментов, что придает ей некоторые свойства векселя.

Закладная может выдаваться как при заключении договора ипотеки, так и при ипотеке в силу закона.

2. В п.2 комментируемой статьи подчеркивается, что закладная относится к числу именных ценных бумаг, т.е. бумаг, имя владельцев которых указано в тексте самих бумаг.

Как и любая другая ценная бумага, закладная удостоверяет ряд имущественных прав, которые перечислены в комментируемом пункте, в частности такое имущественное право, как право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на это имущество. При этом такое имущество рассматривается как обремененное ипотекой.

3. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по закладной являются оба лица.

4. В п.4 комментируемой статьи перечисляются случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. Приведенный перечень является исчерпывающим. Соответственно и в договор об ипотеке нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, это условие должно быть признано недействительным.

5. В п.5 установлены правила, регулирующие порядок составления и оборота закладной. Так, закладная составляется и подписывается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником. После государственной регистрации ипотеки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию.

6. При частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, должнику, залогодателю и законному владельцу предоставляется право заключить соглашение, которое может предусматривать: изменение предмета ипотеки, когда заложенной считается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав; изменения размера обеспечения, при котором размер требований увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Важно помнить, что данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

7. В п.7 рассматриваются последствия заключения соглашений, о которых говорилось в предыдущем пункте, соглашений о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п.3 ст.36 Закона об ипотеке), а также заключений соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству. Указанные последствия предусматривают по усмотрению сторон либо внесение изменений в содержание закладной, упомянутых в ч.2 комментируемого пункта, либо ее аннулирование с одновременной выдачей новой закладной.

Статья 14. Содержание закладной

1. Поскольку закладная является ценной бумагой, ее содержание должно точно соответствовать требованиям закона. В п.1 комментируемой статьи дан исчерпывающий перечень формальных требований, которым должна отвечать закладная.

При отсутствии в документе, названном "закладная", каких-либо данных, указанных в п.1 ст.14 Закона об ипотеке, он не признается закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Нарушение правил об обязательных реквизитах закладной влечет ее ничтожность (п.2 ст.144 ГК РФ).

Для физических лиц (залогодатель и должник, если они не совпадают в одном лице) необходимо указание места жительства, под которым понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п.1 ст.20 ГК РФ), а для юридических лиц - места нахождения, которое определяется местом государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных документах не установлено иное.

2. По соглашению залогодателя с залогодержателем допускается включение в закладную условий, которые не предусмотрены в Законе об ипотеке. Примером таких дополнительных условий могут быть сведения об основном обязательстве, обеспечиваемом ипотекой.

3. Пункт 3 посвящен решению проблем, которые могут возникнуть в связи с нехваткой места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. В этих случаях используются добавочные листы, которые вместе с закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Закон особо подчеркивает, что отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

4. Пункт 4 регулирует ситуацию, которая может возникнуть при несоответствии положений закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой. В таком случае преимущество имеет закладная, но лишь если ее приобретатель является добросовестным (т.е. не знал и не мог знать о таком несоответствии в момент совершения сделки). Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является ее первоначальный приобретатель.

Как следует из абз.2 п.4, законный владелец закладной имеет право требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу стало известно о таком несоответствии. В Законе не уточняется, к кому может быть предъявлено данное требование, однако очевидно, что оно должно быть предъявлено составителю закладной. Законодатель использует термин "немедленно", который является оценочным и в каждом конкретном случае будет определяться исходя из ситуации.

В абз.3 п.4 говорится об убытках, которые должен возместить составитель закладной, если они возникли в связи с ее несоответствием договору об ипотеке, договору, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, либо в связи с устранением этих недостатков. Убытки включают как реальный ущерб, так и упущенную выгоду (ст.15 ГК РФ). В Законе ничего не говорится о том, будет ли учитываться вина составителя закладной при возмещении убытков. Очевидно, следует прийти к выводу, что ответственность в форме возмещения убытков возникнет независимо от вины составителя закладной.

Статья 15. Приложения к закладной

Под приложением к закладной понимается дополнительный набор документов, позволяющий закрепить текст закладной в документарной форме. Законодателем не приводится даже примерный перечень документов, которые могли бы содержаться в приложении. Полагаем, примером таких документов может быть соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.37, 38 Закона об ипотеке).

Что касается приложенных к закладной документов, не имеющих обязательной силы для лиц, к которым права по закладной перешли в результате продажи, залога или иным образом, то это, в частности, случаи, когда: 1) документы не названы в закладной с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации; 2) в закладной не сказано, что данные документы являются ее неотъемлемой частью.

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

1. Лицо, к которому перешла закладная, становится залогодержателем по договору ипотеки. Соответственно у этого лица возникает право требовать государственной регистрации в качестве такового в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация залогодержателей - владельцев закладных возложена на те же органы, которые осуществляют государственную регистрацию самих договоров ипотеки.

2. Положения п.2 комментируемой статьи направлены на защиту прав кредитора, поскольку устраняют формально-бюрократические рогатки в отношениях между сторонами. В нем идет речь о том, что должник, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

3. В п.3 зафиксирован однодневный срок для регистрации владельца закладной с момента обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Эта норма противоречит п.3 ст.13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с которым государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для ее проведения. В п.3 комментируемой статьи содержится также исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых производится регистрационная запись о владельце закладной:

1) передаточная надпись на закладной, если совершившее такую надпись лицо являлось:

а) законным владельцем закладной;

б) залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;

2) документы подтверждают переход прав по закладной к другим лицам:

а) в результате реорганизации юридического лица;

б) в порядке наследования;

3) судом вынесено решение о признании прав по закладной за заявителем.

Под реорганизацией юридического лица понимается его прекращение, при котором происходит правопреемство (основные разновидности - разделение, выделение, присоединение, соединение, преобразование). Наследованием является переход прав и обязанностей умершего к другим лицам.

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

1. Под осуществлением права понимается реализация заложенных в нем возможностей поведения. Предусмотренные п.1 комментируемой статьи права сводятся к правам, предусмотренным п.2 ст.13 Закона об ипотеке. При осуществлении права управомоченному лицу противостоит обязанное лицо. Такими обязанными лицами являются должник или залогодатель. Исключение составляют случаи, когда закладная передана в депозит нотариуса или заложена с передачей ее залогодержателю закладной. Так, в соответствии со ст.87 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги.

2. Положения п.2 устанавливают общее правило, в соответствии с которым обеспеченное ипотекой обязательство считается исполненным, если закладная находится у любого из обязанных по ней лиц. Соответственно нахождение закладной у залогодержателя предполагает, что обязательство не исполнено. Возможны ситуации, когда обязательство исполняется по частям. В таких случаях, если на закладной отсутствует отметка о том, что обязательство исполнено частично или же исполнение не удостоверено иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, считается, что обязательство не исполнено и частично. Примером удостоверения частичного исполнения обязательства могут быть финансовые документы (расписки, приходные ордера и др.), а также запись о частичном исполнении обязательства, сделанная на самой закладной.

3. В п.3 комментируемой статьи закреплено правило, согласно которому в случае нахождения закладной у залогодержателя действует презумпция, что обеспеченное ипотекой обязательство не исполнено. Соответственно предполагается, что и частичное исполнение не было произведено, если на закладной отсутствует отметка о таком частичном исполнении и документ, подтверждающий такое частичное исполнение, не упомянут в закладной и не приложен к ней. Исключение составляют случаи, предусмотренные п.2 ст.48 Закона об ипотеке.

4. В соответствии с п.4 комментируемой статьи должник считается исполнившим обязательство надлежащим образом, если он погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной. Под лицом, письменно уполномоченным законным владельцем закладной на осуществление прав по ней, понимается лицо, имеющее соответствующую доверенность.

5. Согласно общим правилам, содержащимся в ст.327 ГК РФ, обязательство может быть исполнено внесением долга в депозит нотариуса. Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает императивное правило: если при залоге закладной она была передана в депозит нотариуса, то обеспеченное ипотекой обязательство может быть исполнено только внесением долга в депозит нотариуса.

6. В п.6 дан исчерпывающий перечень оснований, когда обязанное по закладной лицо вправе отказать ее предъявителю в осуществлении прав по данной закладной. Однако это не значит, что обязательства, вытекающие из закладной, вообще прекращаются.

Устанавливаются юридические границы поведения лица, обязанного по закладной. В частности, он не вправе приводить против требований законного владельца какие-либо возражения по закладной, если они не находятся с ней в причинной связи. Вместе с тем в случаях, предусмотренных п.2 ст.48 Закона об ипотеке, должник признается частично исполнившим обязательство, если при передаче прав по закладной частично были исполнены обязательства до момента передачи. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и в договоре может быть предусмотрено иное.

7. В п.7 установлен перечень лиц, нахождение закладной у которых является свидетельством того, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Установлен также порядок аннулирования закладной, которое производится в случаях, предусмотренных Законом об ипотеке. Так, закладная аннулируется при ее несоответствии договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (п.4 ст.14 Закона об ипотеке).

Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной

1. Как и любая другая ценная бумага, закладная в случае ее утери может быть восстановлена, и соответственно могут быть восстановлены права по ней. Восстановление производится залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Поскольку закладная - это именная ценная бумага, она восстанавливается путем обращения к лицу, ее выдавшему.

В п.1 комментируемой статьи приведен перечень оснований, при наличии которых права по утраченной закладной могут быть восстановлены. В частности, они восстанавливаются на основании решений суда, вынесенных в результате рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. В данном случае это установление факта принадлежности закладной как правоустанавливающего документа тому или иному лицу. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для того, чтобы владелец утраченной закладной обратился к залогодателю, а если последний является третьим лицом, то к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству с требованием составить дубликат закладной.

2. Поскольку выдача закладной всегда относится к обязанности залогодателя, а если он является третьим лицом, то - должника по обеспеченному ипотекой обязательству, и дубликат (с соответствующей отметкой "дубликат") утраченной закладной должны составить указанные лица. В п.2 комментируемой статьи сказано, что дубликат закладной должен быть составлен в "минимально возможные сроки", что является оценочным понятием. После составления дубликата закладной он передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

3. Пункт 3 обязывает орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, вручить дубликат закладной лицу, утратившему ее.

4. Абзац 1 п.4 комментируемой статьи содержит общее формальное требование полного соответствия дубликата самой закладной. Такое требование представляется излишним, поскольку само слово "дубликат" предполагает точную копию оригинала.

В абз.2 п.4 говорится об ответственности составителя закладной за несоответствие дубликата утраченной закладной. Ответственность заключается в возмещении причиненных этим несоответствием убытков (ст.15 ГК РФ).