Глава VII. Последующая ипотека

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

1. На одно и то же недвижимое имущество права залогодержателя могут одновременно принадлежать нескольким лицам. Это происходит в силу последующей ипотеки (аналогичные нормы есть в ст.342 ГК РФ и ст.21 Закона о залоге). Для обеспечения интересов залогодержателей устанавливается принцип старшинства, суть которого состоит в том, что право предшествующего залогодержателя на заложенную недвижимость считается имеющим преимущество по отношению к правам последующих залогодержателей на эту вещь. Практическая реализация данного принципа в отношении недвижимости облегчена тем, что каждый залог недвижимости регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных указанного реестра. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Соответственно, регистрационная запись совершается в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Комментируемая статья регламентирует вопросы последующего залога недвижимости гораздо подробнее, чем Закон о залоге и ГК РФ.

2. В абз.1 п.2 комментируемой статьи установлено общее ограничительное правило, в соответствии с которым последующая ипотека допускается только при отсутствии прямого запрещения в предшествующих договорах на ипотеку того же имущества. При этом действие предшествующих договоров не должно прекратиться к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Такие запрещения могут иметь временный характер, т.е. запрещать последующую ипотеку в течение определенного времени. В абз.2 этого пункта говорится о ситуациях, когда предшествующий договор об ипотеке прямо не запрещает последующую ипотеку, однако устанавливает условия, при соблюдении которых она может иметь место. При заключении последующего договора об ипотеке эти условия должны быть соблюдены.

3. Если несмотря на запрещение, содержавшееся в предшествующем договоре, договор последующей ипотеки все же был заключен, он может быть признан недействительным в судебном порядке по иску залогодержателя по предшествующему договору (речь идет о заключении так называемой оспоримой сделки, т.е. сделки, которая может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица в результате решения суда). Причем в данном случае неважно, знал ли залогодержатель по последующему договору ипотеки о таком запрещении или нет. Таким образом, неблагоприятные последствия наступят и для добросовестного последующего залогодержателя. Недействительность договора об ипотеке не может повлечь за собой недействительность основного договора.

4. В п.4 речь идет о ситуациях, когда договор последующей ипотеки заключен между теми же лицами, что и договор предыдущей ипотеки. В этом случае правила п.2 и 3 комментируемой статьи не применяются.

5. Пункт 5 содержит однозначное правило о том, что не допускается заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной.

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

1. В п.1 комментируемой статьи содержится общее правило, предусматривающее обязанность залогодателя предупреждать каждого последующего залогодержателя о наличии уже существующих договоров ипотеки, предметом которых является данное недвижимое имущество. Закон не конкретизирует, в какой форме должна быть выражена эта информация. Представляется, что это должна быть не просто письменная форма, но такая письменная форма, которая позволяет зафиксировать сам факт направления предупреждения (например, направление заказного письма с уведомлением). Важно отметить, что соответствующее уведомление должно быть направлено до заключения договора с последующим залогодержателем.

Несоблюдение указанной информационной обязанности дает право залогодержателю по последующему договору требовать расторжения договора и возмещения убытков. Исключение составляют случаи, когда будет доказано, что залогодержатель на основании ст.26 Закона об ипотеке, установившей публичный характер государственной регистрации ипотеки и предоставившей любому лицу право получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, мог получить такие сведения.

2. В п.2 содержится правило о незамедлительной (т.е. как только это станет возможным) с момента заключения договора обязанности залогодателя информировать залогодержателей по предшествующим ипотекам о заключении последующего договора об ипотеке. Кроме того, по их требованию он должен сообщить им сведения о предмете последующей ипотеки, его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

3. Положение, содержащееся в п.3, защищает интересы залогодержателя по последующей ипотеке, поскольку запрещает без его согласия (если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке) изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (сумму основного долга, процентов по нему и остальных сумм, причитающихся залогодержателю). Такое согласие должно быть дано в письменной форме.

4. В п.4 содержится исключение из общих правил, изложенных в п.1-3 комментируемой статьи. Эти правила не применяются в случаях, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Как и любой другой договор ипотеки, договор последующей ипотеки подлежит государственной регистрации, которая осуществляется по тем же самым правилам. При этом ранее сделанные регистрационные записи не отменяются, а дополняются новой регистрационной записью. Важно отметить, что в последующий договор об ипотеке вносятся отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

1. В п.1 комментируемой статьи устанавливается очередность предъявления требований залогодержателей в тех случаях, когда одно и то же недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки (последующая ипотека). Общее правило заключается в том, что преимущество по удовлетворению своих требований имеет предшествующий залогодержатель.

2. Возможны ситуации, когда последующая ипотека обеспечит требование, срок исполнения которого наступит раньше, чем срок исполнения обеспеченного предыдущей ипотекой. Для того чтобы обеспечить интересы предшествующего залогодержателя, закон дает ему право досрочно (до наступления срока предъявления требования к взысканию) потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить одновременно с последующим залогодержателем взыскание на это имущество. Если предшествующий залогодержатель не реализовал свое право, а последующий залогодержатель обратил на него взыскание, в результате чего заложенное имущество перешло к новому приобретателю, считается, что к новому приобретателю оно перешло, обремененное предшествующей ипотекой.

3. Аналогичным образом защищаются и права последующего залогодержателя, который также имеет право досрочно (по требованиям, обеспеченным ипотекой, срок исполнения которых не наступил), одновременно с предшествующим залогодержателем обратить взыскание на заложенное имущество. Однако это право не распространяется на случаи, когда требования по предшествующей ипотеке могут быть удовлетворены посредством обращения взыскания только на часть заложенного имущества.

4. Независимо от того, кто собирается обратить взыскание на заложенное имущество (последующий или предыдущий залогодержатель), он должен до обращения взыскания на заложенное имущество уведомить об этом в письменной форме другого залогодержателя.

5. В п.5 комментируемой статьи воспроизводится общее правило, ранее излагавшееся в п.4 ст.43 и п.4 ст.44 Закона об ипотеке. Оно заключается в том, что все положения, установленные в предыдущих пунктах комментируемой статьи, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. Для таких случаев установлено, что требования, обеспеченные каждой из ипотек, должны удовлетворяться в порядке очередности. Однако эта норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.