Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. В ст.1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" конкретизируются некоторые из понятий, о которых говорится в п.1 комментируемой статьи. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммерческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Максимальные размеры садовых, огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п.5 ст.13 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

2. Пунктом 2 комментируемой статьи введено новое правило, которого нет в п.2 ст.253 ГК РФ, посвященном распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности. Оно заключается в том, что ипотека указанных в п.1 ст.62 Закона об ипотеке земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только после выдела земельного участка в натуре гражданину или юридическому лицу.

Что касается общей долевой собственности, то ее участник может в соответствии с п.2 ст.246 ГК РФ, а также с п.2 ст.7 Закона об ипотеке заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.

В отношении же ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует иное правило - она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников. Причем такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с п.3 ст.35 которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ограничение ипотеки земельных участков, чьим собственником является государство или субъект Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно, законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям и в оперативное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие п.1 комментируемой статьи положениям п.1 ст.6 Закона об ипотеке, допускающего ипотеку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Кроме того, этот пункт противоречит также п.3 ст.129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипотеке к таковым законам не относится.

Определение земель сельскохозяйственного назначения дается в п.1 ст.46 Градостроительного кодекса РФ, в котором сказано, что "в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями". Несколько иное определение дается в новом ЗК РФ. Так, в соответствии с п.1 ст.77 землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

2. Представляется более правильным установление минимального размера земельного участка в новом ЗК РФ либо в порядке, им определенном.

Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно, это объясняется тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют "свои" нижние и верхние пределы размеров земельных участков.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

В п.1 комментируемой статьи предусмотрено, что если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Речь идет о вещном праве, на основании которого осуществляется владение этим зданием или сооружением (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.д.). Кроме того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом в данном случае будет пониматься прежде всего право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

2. Предусмотренное в п.2 комментируемой статьи право залогодателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке прямо вытекает из п.1 данной статьи, поскольку на указанные объекты право ипотеки не распространяется.

3. В п.3 речь идет о тех случаях, когда и земельный участок, и расположенные на нем здания и сооружения заложены одному и тому же залогодержателю. В таких случаях право залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями регулируется общими положениями гл.VI Закона об ипотеке.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. В абз.1 п.1 комментируемой статьи содержится общее правило о том, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (установленный порядок предполагает получение необходимых разрешений в государственных органах) на заложенном земельном участке. Эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть установлено либо запрещение их возведения, либо получение предварительного согласия залогодержателя на их возведение.

В абз.2 п.1 содержится ограничение указанного общего правила, заключающееся в том, что, если возведенное на заложенном участке здание или сооружение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого имущества, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. При этом не поясняется, что имеется в виду под ухудшением обеспечения. Таким образом, речь идет об оценочном понятии, допускающем различные его толкования, что может повлечь множество конфликтов.

2. В п.2 комментируемой статьи говорится о дополнительных гарантиях для владельцев закладной: указанное выше право залогодателя может быть реализовано только в том случае, если оно предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Характерной особенностью российской правовой системы является то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим. Поэтому в том случае, когда такой земельный участок был заложен по договору об ипотеке, а впоследствии реализован в ходе обращения на него взыскания, новый собственник земельного участка, по существу, заменяет залогодателя в своих взаимоотношениях с собственником недвижимого имущества.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Цена земельного участка устанавливается по общему правилу по соглашению сторон, заключающих договор ипотеки. Вместе с тем в данном случае применяется такое понятие, как нормативная цена земли, которая является нижней границей стоимости земельного участка. Она устанавливается решениями органов власти субъектов Федерации в порядке и на условиях, предусмотренных Законом РФ от 11 октября 1991 г. "О плате за землю" (с последующими изменениями и дополнениями). При определении нормативной цены земли учитываются фактическая площадь участка и некоторые специальные показатели (районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т.д.).

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. Земельные участки как объекты гражданского оборота имеют свои особенности. Содержание правомочий любого землепользователя, включая собственника, ограничено, поскольку количество и состав такого рода объектов в силу естественных причин ограничены, а их использование так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Поэтому к собственнику земельного участка предъявляется требование о его целевом использовании. Указанное требование воспроизводится в п.1 комментируемой статьи применительно к собственнику, который приобрел заложенный земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу. Особо подчеркивается, что менять назначение земельного участка можно только в случаях, предусмотренных земельным законодательством или в установленном этим законодательством порядке. Новый ЗК РФ в п.1 ст.8 установил, что порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. В п.2 содержатся ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.