Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Статья 56. Реализация заложенного имущества

1. В п.1 комментируемой статьи устанавливается общее правило, в соответствии с которым реализация заложенного имущества осуществляется путем публичных торгов по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, за изъятиями, установленными Законом об ипотеке. Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РСФСР, а также Федеральных законов от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве" и "О судебных приставах". Вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых актах. Так, в частности, в Законе "Об исполнительном производстве" нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации, и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.

Что касается ГПК, то в нем речь идет о реализации заложенных жилых строений, находящихся в собственности гражданина. В этом случае порядок продажи с публичных торгов регулируется ст.399-405 ГПК РСФСР. Первым этапом реализации является арест строения, который оформляется актом судебного пристава-исполнителя. Содержание акта определено ст.372 ГПК РСФСР. Кроме обязанности составить акт судебный пристав-исполнитель должен проверить принадлежность строения должнику, действительную стоимость строения, его обременения. Об аресте судебный пристав-исполнитель сообщает в нотариальную контору по месту нахождения строения и залогодержателю (ст.377 ГПК РСФСР). Должнику предоставляется возможность самостоятельно добровольно реализовать строение до начала публичных торгов. Торги должны быть назначены не ранее пяти дней и не позднее месяца со дня наложения ареста на строение. Добровольная реализация имущества должна осуществляться под контролем судебного пристава-исполнителя и по цене, не ниже указанной в акте об аресте. Если такая реализация не произошла, судебный пристав-исполнитель оповещает в местной печати о предстоящих торгах не позднее 30 дней до даты торгов. Лица, желающие принять в них участие, вносят судебному приставу-исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Купившему строение эта сумма впоследствии засчитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно после окончания торгов. Строение считается проданным лицу, предложившему на торгах высшую цену. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачетом суммы, внесенной перед началом торгов. При невнесении всей причитающейся с него суммы в установленный срок сумма, внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства. После уплаты покупателем имущества всей следуемой с него суммы судебный пристав-исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах (протокол о результатах торгов, подписанный покупателем и судебным приставом-исполнителем). Данный акт имеет силу правоустанавливающего документа.

В случаях, установленных законом, торги могут быть объявлены несостоявшимися (см. об этом в п.1 комментария к ст.58 Закона об ипотеке).

2. При принятии решения о проведении публичных торгов суд может, получив согласие залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая разновидность публичных торгов, как аукцион (см. комментарий к ст.59 Закона об ипотеке). То же самое могут сделать залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда внесудебный порядок вообще не допускается, - п.2 ст.55 Закона об ипотеке). Очевидно потому, что ни Закон "Об исполнительном производстве", ни ГПК РСФСР не регулируют должным образом проведение публичных торгов, в п.2 комментируемой статьи делается отсылка к статьям 447-449 ГК РФ. В соответствии со ст.447 ГК РФ аукцион является разновидностью публичных торгов, другой их разновидностью является конкурс. Различие между ними заключается в том, что выигравшим на аукционе признается лицо, предложившее наиболее выгодную цену, а по конкурсу - лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

3. В п.3 речь идет о ситуациях, когда предметом ипотеки является право аренды. Если на право аренды было обращено взыскание, оно реализуется по общим правилам Закона об ипотеке (т.е. с помощью публичных торгов). В последующем оформляется договор уступки права.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда

1. Исполнение судебного решения или нотариально удостоверенного соглашения о продаже имущества с публичных торгов производится судебными приставами-исполнителями в соответствии с нормами ГПК РСФСР и Федеральными законами "Об исполнительном производстве" и "О судебных приставах".

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса (о различии между этими формами торгов см. в комментарии к п.2 ст.56). Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи (обладателем права на реализуемую вещь). В конкурсе или аукционе должны участвовать два или более лиц, в противном случае они признаются несостоявшимися. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми; в открытых может участвовать любое лицо, а в закрытых - только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Проводятся торги по месту нахождения заложенного имущества.

3. На организатора публичных торгов возлагаются определенные обязанности по их подготовке и проведению. Он должен известить о предстоящих торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. Извещение должно содержать сведения о дате, времени и месте проведения публичных торгов, характере продаваемого имущества и его начальной продажной цене.

4. Определенные обязательства возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При этом размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Данная обязанность возлагается на участников торгов, чтобы не допустить к торгам недобросовестных участников гражданского оборота и обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если публичные торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, участвовавшим в публичных торгах, но не выигравшим их.

5. На публичных торгах могут присутствовать лица, которые в них не участвуют. Их присутствие может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. Однако во всяком случае на публичных торгах могут присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

6. Для того чтобы выиграть публичные торги, необходимо внести наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Лицо, выигравшее публичные торги, и организатор их проведения подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. В случае уклонения любого из указанных лиц от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п.5 ст.448 ГК РФ. Если от этого уклоняется лицо, выигравшее торги, оно утрачивает внесенный им задаток; уклоняющийся организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

7. В п.7 установлен срок, в течение которого победитель публичных торгов должен полностью оплатить купленное заложенное имущество. Неисполнение этой обязанности в указанный срок влечет потерю задатка.

8. Действительность договора, заключаемого на основе проведения торгов, зависит от действительности их проведения. Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги.

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. Основания для признания публичных торгов несостоявшимися по Закону об ипотеке совпадают с основаниями, установленными ст.403 ГПК РСФСР, за исключением того, что ГПК конкретизирует срок, в течение которого должна быть внесена покупная цена (пять дней), тогда как в Законе об ипотеке говорится об установленном сроке.

Объявление публичных торгов несостоявшимися должно быть произведено не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных в п.1 комментируемой статьи обстоятельств.

2. В п.2 зафиксировано право залогодержателя в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Указанный десятидневный срок начинает течь на следующий день после дня проведения публичных торгов (ст.191 ГК РФ). Законодатель особо подчеркивает, что к такому договору применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454 ГК РФ).

Договор купли-продажи - двустороннеобязывающий, консенсуальный, возмездный. Его предметом являются в первую очередь вещи (товары), т.е. предметы материального мира (созданные как человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла выступать в качестве предмета договора купли-продажи, она должна иметь качество оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут быть предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические средства), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, уже имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п.2 ст.455 ГК РФ).

Понятие предмета договора купли-продажи охватывает принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы.

Условие о предмете договора считается выполненным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.

Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

Сторонами договора купли-продажи - продавцом и покупателем - могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования).

Выбор той или иной формы договора купли-продажи определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Закона о регистрации прав на недвижимое имущество нотариальная форма для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная регистрация.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, по которому цена являлась существенным условием договора купли-продажи, по ныне действующему ГК РФ цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости либо товаров в рассрочку). В остальных случаях, если цена прямо не указана в договоре, она может быть определена в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ. Это значит, что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однако в случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной или регулируемой.

3. Возможность проведения повторных публичных торгов в случае, если не состоялось соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусматривается законодательством в срок не позднее чем через месяц после первых публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества на таких торгах снижается на 15%. Повторные публичные торги проводятся в том же порядке, что и первые.

4. Если повторные публичные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В случае, когда залогодержатель оставил за собой имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе земельный участок, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, он обязан в течение года произвести отчуждение такого имущества в соответствии со ст.238 ГК РФ. Если такое отчуждение не произошло, то по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, имущество подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

Следует отметить, что в ГК РФ установлены иные, чем в Законе об ипотеке, правила относительно снижения цены предмета залога при признании повторных публичных торгов несостоявшимися: залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах (абз.2 п.4 ст.350 ГК РФ).

5. В п.5 говорится о том, что основанием прекращения договора ипотеки является отказ залогодержателя от права оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (аналогичная норма содержится в п.4 ст.350 ГК РФ).

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе

1. Под специализированной организаций понимается организация, предметом основной деятельности которой является совершение подобных сделок и имеющая соответствующую лицензию. К специализированным организациям относятся, в частности, риэлтерские фирмы. Специализированная организация действует на основании договора поручения (от имени залогодержателя) либо договора комиссии (от своего имени). Нельзя не обратить внимание на то, что необходимость получения согласия залогодателя на выбор организатора аукциона может повлечь задержку в его проведении под различными предлогами.

2. В п.2 комментируемой статьи установлено общее правило о том, что аукцион по продаже заложенного имущества должен быть открытым (т.е. в нем вправе участвовать все желающие). Изъятия из этого правила могут быть установлены федеральным законом, однако пока такой закон не принят.

3. Пункт 3 предусматривает процедуру оформления права собственности на заложенное недвижимое имущество после проведения аукциона. В частности, подчеркивается необходимость заключения договора купли-продажи между организатором аукциона и лицом, выигравшим аукцион. Указанный договор наряду с протоколом о результатах аукциона является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

1. В п.1 комментируемой статьи говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на него. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

2. Под лицом, требующим прекратить обращение взыскания на заложенное имущество или его реализацию, понимается должник по обеспеченному ипотекой обязательству либо залогодатель, являющийся третьим лицом. Указанные лица должны возместить залогодержателю фактически понесенные им судебные расходы, расходы, связанные с нотариальным оформлением, а также расходы, связанные с реализацией заложенного имущества.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Комментируемая статья устанавливает порядок распределения сумм, вырученных от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. Вопрос о том, какой орган будет осуществлять это распределение, разрешается в зависимости от того, идет ли речь о судебном или внесудебном порядке обращения взыскания. В первом случае это будет делать судебный пристав-исполнитель, возбудивший исполнительное производство по соответствующему исполнительному листу (включая исполнительные листы, выданные на исполнение решений третейского суда). Во втором случае распределение денежных сумм осуществляется нотариусом, который удостоверил соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

Очередность распределения вырученных денежных сумм устанавливается в соответствии со ст.319, п.1 ст.334, п.5 и 6 ст.350 ГК РФ и ст.46 Закона об ипотеке. Статья 319 ГК РФ устанавливает общий принцип, в соответствии с которым сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. В п.1 ст.334 ГК РФ закреплено правило, по которому залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом (например, такие изъятия установлены п.1 ст.64 ГК РФ, в соответствии с которым при ликвидации юридического лица требования залогодержателей удовлетворяются в третью очередь после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам). Согласно п.5 ст.350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществами, основанными на законе. В п.6 ст.350 ГК РФ установлено правило, по которому если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. В ст.46 Закона об ипотеке говорится об очередности удовлетворения требований предшествующего и последующего залогодержателей.

Таким образом, при наличии помимо залогодержателя других кредиторов и недостаточности вырученных сумм от реализации заложенного имущества для удовлетворения всех требований кредиторов и необходимости покрыть расходы в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией вырученные от реализации заложенного имущества суммы будут распределяться следующим образом. В первую очередь возмещаются расходы, возникшие в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией (например, связанные с проведением публичных торгов или аукциона, охраной и хранением заложенного имущества и т.д.). Далее погашаются требования залогодержателя (если нет указанных выше изъятий). Затем погашаются требования других кредиторов. Оставшаяся сумма должна быть возвращена залогодателю. Требования каждой последующей очереди подлежат удовлетворению только после того, как полностью были удовлетворены требования предыдущей очереди.

Предметом ипотеки может быть имущество, принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения. Собственниками такого имущества являются государственные или муниципальные образования. В связи с этим при обращении взыскания на такое имущество суммы, подлежащие перечислению залогодателю, перечисляются не собственно залогодателю (государственным или муниципальным предприятиям), а зачисляются в бюджет собственника (государственного или муниципального образования).