Глава 6. Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда

Статья 127. Пользование жилым домом, квартирой, принадлежащими гражданину на праве личной собственности

Статья 128. Обязанность собственника по обеспечению сохранности жилого дома, квартиры и содержанию в порядке придомовой территории

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 129. Содействие государства в ремонте и благоустройстве жилых домов, квартир, принадлежащих гражданам

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 130. Контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 131. Сдача внаем, аренду жилых помещений в домах, квартирах, принадлежащих гражданам

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 132. Право нанимателя, арендатора на вселение членов своей семьи в нанятое помещение и сохранение права пользования этим помещением

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 133. Права членов семьи нанимателя, арендатора

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 134. Плата за пользование жилыми помещениями в домах, квартирах, принадлежащих гражданам

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 135. Возобновление и сохранение договора найма, аренды жилого помещения

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 136. Выселение нанимателя, арендатора или членов его семьи без предоставления другого жилого помещения

(в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963).

Статья 137. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков

Статья 138. Перенос жилых домов и строений, подлежащих сносу

Статья 139. Сооружение на новом месте жилых домов, строений и устройств для граждан, дома которых подлежат сносу

Комментарий к ст. 127-139

1. Данной гл. 6 урегулированы вопросы, касающиеся пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности. Ранее в настоящей главе речь шла только о жилых домах, находящихся в собственности граждан (индивидуальном жилищном фонде). При применении норм гл. 6 следует иметь в виду, что многие ее положения не согласуются с соответствующими нормами ГК РФ по вопросам, касающимся осуществления права собственности на принадлежащие гражданам жилые дома (квартиры), владения и пользования ими. Кроме того, следует учитывать, что в настоящее время частная собственность на недвижимость в жилищной сфере (в том числе жилые помещения) не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Иными словами, граждане могут иметь в частной собственности несколько жилых помещений и использовать их не только для личного проживания и для проживания членов их семей (см. коммент. к ст. 6 Основ).

2. Часть 3 ст. 127 ЖК следует применять с учетом ст. 6 и 10 Основ (см. коммент. к указанным статьям Основ).

3. В ст. 128 ЖК установлен общий порядок участия собственников жилых помещений в расходах по ремонту жилых помещений (жилых домов, квартир) и содержанию придомовой территории. Эти расходы должны покрываться за их счет. Вместе с тем порядок участия в указанных расходах собственников приватизированных жилых помещений имеет свои особенности (см. коммент. к ст. 21 и 22 Закона о приватизации и п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР о введении в действие этого Закона).

4. Предусмотренный ч. 2 и 3 ст. 128 ЖК порядок проведения капитального ремонта жилых помещений, находящихся в собственности граждан, следует отличать от порядка, установленного ст. 82 ЖК для жилых помещений, занимаемых гражданами по договору социального найма (см. ст. 82 ЖК и коммент. к ней).

5. Частью 4 ст. 128 ЖК установлено, что в случаях бесхозяйственного обращения с жилым домом (квартирой) наступают последствия, предусмотренные ГК РСФСР. В настоящее время этот вопрос урегулирован ст. 293 ГК РФ, в ч. 1 которой дано понятие "бесхозяйственно содержимого жилого помещения". Статьей 293 ГК РФ установлено:

- если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения;

- если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

6. По ст. 129 ЖК см. коммент. к ст. 21 и 22 Закона о приватизации.

7. Контроль за содержанием жилых домов (квартир), в том числе находящихся в собственности граждан (ст. 130 ЖК), осуществляют органы, перечисленные в ст. 27 ЖК (см. коммент.); при этом следует иметь в виду, что в настоящее время нет таких органов, как Советы народных депутатов и их исполкомы.

8. Статьи 131-136 ЖК следует применять с учетом ст. 671, 673-688 ГК РФ, которыми предусмотрены иные условия владения и пользования жилыми помещениями, находящимися в частной собственности. Следует также иметь в виду, что ГК РФ не предусматривает в качестве самостоятельного гражданско-правового договора договор аренды жилого помещения (по данному вопросу см. также коммент. к ст. 50 и 51 ЖК).

9. По вопросу обеспечения граждан жильем в связи со сносом жилых домов, находящихся в их собственности, необходимо иметь в виду, что Конституция РФ (ст. 35) предусматривает отчуждение имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В ГК РФ имеется по указанному вопросу ст. 239, которой установлено:

в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения прав собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282 и 284-286 настоящего ГК РФ;

требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Статьями 137-139 ЖК предусмотрен иной порядок отчуждения недвижимого имущества в связи со сносом жилых домов. Он касается только индивидуального жилищного фонда. В развитие указанных статей конкретный порядок предоставления квартир, размеры и порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств установлены Постановлением Совета Министров СССР "О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, других строений и устройств, сносимых в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, и обеспечения их жилой площадью" от 15.12.61 N 1131 (в ред. Постановления Совета Министров СССР от 21.10.83 N 1015) Данное постановление признано утратившим силу Постановлением Совета Министров СССР от 26.09.90 N 971.

В настоящее время следует руководствоваться соответствующими нормами Конституции РФ, ГК РФ и других актов, принятых в их развитие по вопросу сноса жилых домов.

Необходимо также иметь в виду, что по вопросу обеспечения жилыми помещениями граждан, являющихся собственниками квартир в полностью или частично приватизированном доме, в связи со сносом этого жилого дома Жилищный кодекс РСФСР содержит ст. 49.3 (см. коммент.), а относительно предоставления жилого помещения в указанных случаях нанимателям жилых помещений - ст. 92 (см. коммент.).