Глава 5. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользование ими

Статья 111. Право на получение жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов

Статья 112. Порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив

Статья 113. Условия приема граждан в члены жилищно-строительного кооператива

Статья 114. Организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов

Статья 115. Контроль исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов за деятельностью жилищно-строительных кооперативов

Статья 116. Помощь государства жилищно-строительным кооперативам

Статья 117. Передача жилищно-строительному кооперативу взамен сносимого равноценного жилого дома

Статья 118. Предоставление члену жилищно-строительного кооператива жилого помещения

Статья 119. Обмен жилого помещения членом кооператива

Статья 120. Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива

Статья 121. Сдача внаем жилых помещений в домах жилищно-строительных кооперативов

Статья 122. Плата за наем помещений в доме жилищно-строительного кооператива

Статья 123. Исключение из жилищно-строительного кооператива

Статья 124. Выселение из дома жилищно-строительного кооператива

Статья 125. Права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива

Статья 126. Прекращение деятельности жилищно-строительного кооператива

Комментарий к ст. 111-126

1. Главой 5 разд. III ЖК урегулированы вопросы, касающиеся обеспечения граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользования ими.

Прежде всего следует отметить, что законодательство и само жилищно-кооперативное строительство за последние годы претерпели существенные изменения.

Указанные выше статьи продолжают действовать; не утратили силу и подзаконные акты о жилищной кооперации (например, Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" от 31.03.88 N 406). Однако Примерный устав жилищно-строительного кооператива (ст. 114 ЖК) утратил силу, и в настоящее время деятельность жилищно-строительных кооперативов должна осуществляться на основании уставов, принимаемых общим собранием граждан, вступающих в кооператив. По своей организационно-правовой форме ЖСК - некоммерческая организация (потребительский кооператив по ст. 116 ГК РФ). Поэтому на него распространяются положения ГК РФ, установленные для юридических лиц, а также положения Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12.01.96 N 7-ФЗ (в ред. ФЗ от 26.11.98 N 174-ФЗ; от 08.07.99 N 140-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ.

Из-за отсутствия средств (кредитов, субсидий), которые ранее выделялись государством в целях оказания финансовой помощи жилищно-строительным кооперативам, они превратились в жилищные кооперативы. То есть в современных условиях сами кооперативы непосредственно не осуществляют строительство жилых домов, а приобретают готовый жилой дом (за собственные средства членов кооператива). Однако жилищно-кооперативное строительство полностью не утратило своего значения. Например, в г. Москве оно сохранено только для отдельных категорий граждан. Согласно распоряжению мэра г. Москвы "О строительстве домов ЖСК, сформированных в 1995-1996 годах" от 12.02.96 N 70-рм для инвалидов и участников Великой Отечественной войны, коренных москвичей и некоторых других категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 50% затрат на строительство домов ЖСК покрывается из городского бюджета. На смену ЖСК и ЖК в современных рыночных условиях, когда жилищное строительство, как правило, финансируется гражданами - будущими собственниками квартир, приходит новое объединение домовладельцев - товарищество собственников жилья (по данному вопросу см. коммент. к ст. 23 Закона о приватизации).

2. Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК, и условия приема в члены кооператива определены ст. 112 и 113 ЖК. Согласно законодательству они должны соответствовать порядку и условиям, установленным для предоставления жилых помещений по договору социального найма (см. коммент. к ст. 28-30, 33 ЖК и др.). Однако на практике в местных правилах зачастую устанавливались более льготные условия принятия на учет и обеспечения граждан кооперативными квартирами.

3. По вопросу обмена жилых помещений см. коммент. к ст. 67 ЖК.

4. По вопросу оплаты за техническое обслуживание домов ЖСК см. коммент. к ст. 147 ЖК.

5. Положения ст. 121-124 следует применять с учетом ГК РФ. В частности, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ члены ЖСК и ЖК, полностью внесшие паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на эту квартиру. Поэтому по вопросам сдачи кооперативного жилья внаем, выселения из кооперативных жилых домов и др. следует руководствоваться соответствующими положениями гражданского законодательства.

6. Прекращение деятельности ЖСК (ст. 126 ЖК), т.е. его ликвидация, должно осуществляться в соответствии со ст. 61-64 ГК РФ.