§ 3. Земельный Закон Воронежской области

Изложенные ранее теоретические позиции об источниках земельного права, о компетенции Федерации и ее субъектов наглядно могут быть проиллюстрированы на примере правотворческой деятельности Воронежской областной Думы, принявшей Закон Воронежской области "О регулировании земельных отношений в Воронежской области".

Предпосылки законопроекта

Понятно, что этот акт принят "по актуальному и нуждающемуся в регулировании вопросу, относящемуся к совместной компетенции России и ее субъектов. Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991 г., подвергся в 1993 г значительным изменениям и дополнениям часть его норм была отменена, значительная часть полномочий представительных органов была передана исполнительным органам, администрации субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления.

За прошедшие с момента принятия ЗК РСФСР годы принято достаточное число принципиальных решений, существенно влияющих на регулирование земельных отношений, и хотя почти половина норм действующего Кодекса осталась без изменений, потребность в кодификации, упорядочении земельно-правовых норм назрела.

Проект нового федерального Земельного кодекса подготовлен, принят Государственной Думой, одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, но не подписан Президентом Российской Федерации: перспективы его реализации в представленном виде довольно проблематичны. Поэтому попытки субъектов Федерации урегулировать на своем уровне нерешенные или несовременно решенные земельные вопросы имеют под собой основания.

Соотношение с иным законодательством

Воронежский областной Закон о земле исходит из верховенства Конституции России, федерального законодательства, правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления Воронежской области, принятых в пределах компетенции каждого из них. Позитивным требованием Закона можно считать положение о том, что нормативные акты органов государственной власти и органов местного самоуправления области, содержащие нормы земельного права, должны соответствовать федеральному и областному земельному законодательству (в этом Воронежский закон повторил соответствующее требование ГК РФ).

Ряд статей Закона содержит отсылки к ГК РФ (частям первой и второй), что является корректным, так как принятие гражданского законодательства относится к ведению Российской Федерации.

В Законе решается вопрос о соотношении земельного и иного законодательства. Предусматривается обоснованное правило, заключающееся в том, что законодательство об охране окружающей среды, о недрах, лесах, водах, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране культурного наследия, градостроительстве применяется к отношениям по использованию и охране земли, если эти отношения не урегулированы федеральным и областным земельным законодательством.

В Законе раскрываются термины и понятия — земля, земельный участок, часть земельного участка, земельная доля, земельный пай, целевое использование земли, земельные отношения. Федеральное земельное законодательство такой расшифровки не содержало, и такие толкования можно считать шагом вперед, соответствующим современным правилам законодательной техники.

Механизм действия Закона

Обеспечение неуклонного действия требований Закона является обязательной его частью, и на этом пути нередко возникает достаточное количество проблем – в организации не только земельных отношений. В воронежском Законе механизму обеспечения его требований уделяется достойное места Защита земельных прав предусматривается путем признания недействительными или приостановления действия актов государственных и иных органов, ущемляющих права граждан, приостановления промышленного, гражданского и иного строительства, осуществляемого с нарушением закона.

По решению суда, арбитражного или третейского суда лицо, виновное в нарушении земельного законодательства, может быть присуждено к исполнению обязанности в натуре – восстановлению плодородного слоя почвы, восстановлению земельного участка в прежних границах, возведению снесенных или снесению незаконно возведенных зданий, строений и сооружений, восстановлению межевых и иных информационных знаков.

Отдельная статья посвящается гарантиям прав собственников, владельцев, арендаторов, землепользователей в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд либо ограничения их земельных прав. Изъятие или выкуп земельных участков могут производиться в судебном порядке лишь после выделения по желанию лица равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятием, для которого отводится участок, жилых, производственных и иных построек, аналогичных по назначению и равноценных, взамен изымаемых, возмещения в полном объеме других убытков.

Землевладельцы должны быть не позднее чем за один год до предстоящего выкупа или изъятия участка уведомлены об этом. Собственнику земли должна быть возмещена стоимость земельного участка по договорной цене. Так, областным Законом обеспечивается стабильность земельных отношений, восполняются пробелы и противоречия в федеральном законодательстве, устанавливаются обязательные для исполнения правила поведения.

Новые законоположения

В воронежском Законе предусматриваются такие сравнительно новые земельные инсти­туты, как сервитуты и залог земли. Первым будет посвящена, ввиду их актуальности, отдельная глава. Что касается залога земли, то воронежский Закон досконально развивает этот гражданско-правовой институт применительно к земле. Допускается залог земельного участка любого назначения, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, в собственности членов сельскохозяйственного предприятия (по решению общего собрания участников общей собственности).

Цена заложенного земельного участка устанавливается не ниже нормативной с учетом инфляции на момент заключения договора залога. Срок действия залога, очередность платежей, процентная ставка, форма закладной определяются соглашением сторон. При этом залогодатель сохраняет право собственности, а также право распоряжения прибылью, продукцией и плодами, полученными в результате владения и пользования предметом залога.

К новым положениям, предвосхищающим некоторые федеральные решения, можно отнести попытки регулирования сделок с землей, организации земельного оборота, создания общественного земельного контроля. Осуществляемое таким образом с помощью права управление земельными ресурсами области получает дальнейшее распространение.