Глава 17. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
(в ред. Федерального закона от 16.04.2001 N 45-ФЗ)
Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.
Сноска исключена. - Федеральный закон от 16.04.2001 N 45-ФЗ.
Комментарий к статье 260
1. Комментируемая статья повторяет общий принцип, действующий в отношении права собственности на имущество. Собственник распоряжается им по своему усмотрению постольку, поскольку оно не исключено из гражданского оборота или не ограничено в обороте.
Возможность иметь землю в частной собственности, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, закреплена в Конституции РФ (ст. 36) как одно из важных прав граждан и их объединений. Земля, как и другие природные ресурсы, могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ).
Все формы собственности на землю - частная, государственная, муниципальная - признаются и защищаются равным образом.
ГК не содержит ограничений по кругу субъектов, которые вправе выступать собственниками земли, но дает возможность ограничить круг субъектов и оборотоспособность земельных участков на основании закона. Подзаконными актами основания для изъятия или ограничения в обороте земли, по смыслу комментируемой статьи, вводиться не могут.
Статья 129 "Оборотоспособность объектов гражданских прав" ГК устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В соответствии со ст. 27 ЗК оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК изъятые из оборота земельные участки могут принадлежать только публично-правовым субъектам и не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Для земельных участков, ограниченных в обороте, содержание ограничений устанавливается ЗК и иными федеральными законами (п. 3 ст. 27 ЗК). Ограничения в первую очередь связаны с формой собственности. По общему правилу участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Перечень земельных участков несельскохозяйственного назначения, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК. К ним, в частности, отнесены земли, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские формирования и органы, объектами организаций федеральной службы безопасности, объектами использования атомной энергии, исправительно-трудовыми и лечебно-трудовыми учреждениями, воинскими и гражданскими захоронениями, инженерными сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраны Государственной границы РФ.
Ограничиваются в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к изъятым из оборота; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота; предоставленные для нужд организаций транспорта; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда.
При этом в отношении земельных участков, расположенных в пределах лесного фонда, действует специальное правило, установленное в ст. 12 ЛК, согласно которому оборот участков лесного фонда, понимаемый как совершение сделок, направленных на переход права собственности на такие участки, не допускается. Участки лесного фонда в соответствии со ст. 19 ЛК могут находиться только в федеральной собственности с возможностью их передачи в собственность субъектов РФ. В гражданском обороте могут находиться лишь права пользования лесным фондом.
Обороту земельных участков сельскохозяйственного назначения посвящен Закон об обороте земель. В соответствии с п. 1 ст. 1 названного Закона под оборотом земельных участков понимается совершение сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Названный Закон, помимо правил оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия их предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения подразделяются в законодательстве на отдельные категории. Общие правила об отнесении земель к определенным категориям и переводе их из одной категории в другую определены в ст. 8 ЗК. Категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных законом.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель сельскохозяйственного назначения и органами местного самоуправления - в отношении земель иного целевого назначения.
Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
1. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Комментарий к статье 261
1. Индивидуализация земельного участка как объекта права собственности производится путем определения его границ и закрепления информации о земельном участке в едином государственном кадастре. Государственное управление в области землеустройства и ведения государственного земельного кадастра относится к ведению Российской Федерации.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Порядок ведения государственного земельного кадастра определяется Законом РФ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <*>. Ведет государственный земельный кадастр Федеральная служба земельного кадастра.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
Названный Закон определяет понятия "земельный участок", "межевание земельного участка".
Под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности называются межеванием. Описание конкретных границ земельных участков производится в едином государственном реестре земель - документе, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.
Сведения о земельных участках как объектах права (правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав) вносятся в единый государственный реестр земель на основании сведений единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных юридически действительных документов, к которым прежде всего относятся документы, оформленные до начала ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Межевание земельных участков является составной частью мероприятий по землеустройству и производится на основании Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" <*>. Проведение территориального землеустройства регулируется Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396 <**>. Межевание земель с установлением (восстановлением) на местности и техническим оформлением границ земельных участков на основании решений уполномоченных органов организует Федеральная служба земельного кадастра (ее территориальные органы).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.
<**> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2193.
2. Замкнутый водоем, лес и растения, расположенные на земельном участке, являются самостоятельными природными объектами, которые могут быть охвачены гражданско-правовой категорией "вещи", и в силу принадлежности их к определенному земельному участку следуют его юридической судьбе. Они принадлежат собственнику земельного участка на основании прямого указания комментируемой нормы. Почвенный слой, в отличие от указанных объектов, является неотъемлемой частью самого земельного участка (п. 2 ст. 6 ЗК).
Законом, в соответствии с комментируемой нормой, может предусматриваться и иное, когда право собственности на земельный участок не распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Возможность обладания на праве собственности замкнутым водоемом любым из субъектов гражданского права вытекает из норм ВдК. В соответствии со ст. 40 ВдК замкнутый водоем может находиться в собственности граждан или юридических лиц. Замкнутым водоемом признается обособленный водный объект - небольшой по площади, непроточный и искусственный, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 1 ВдК). Исходя из такого определения правомерно заключить, что возможность иметь в собственности замкнутые водоемы естественного происхождения ВдК не предусматривает, хотя и не содержит прямого запрета. Поэтому в соответствии с п. 2 комментируемой статьи право собственника земельного участка должно распространяться и на находящийся в границах земельного участка замкнутый водоем естественного происхождения.
Особые правила действуют в отношении леса, расположенного на земельном участке. Лес может располагаться на землях разных категорий. В зависимости от категории земли определяется, распространяется ли на лес право собственности на земельный участок.
Лес, расположенный на землях лесного фонда, находится в федеральной собственности и может передаваться лишь в собственность субъектов РФ (ч. 1 ст. 19 ЛК). Поэтому право частного собственника земельного участка не будет распространяться на лес, расположенный на той части участка, которая относится к землям лесного фонда, в силу прямого указания специального закона.
К лесному фонду не относятся леса, расположенные на землях населенных пунктов и землях обороны (ч. 1 ст. 7 ЛК). Не входит в лесной фонд и не признается лесом в юридическом смысле древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях иных категорий, чем земли лесного фонда, земли населенных пунктов и земли обороны.
Леса, расположенные на землях населенных пунктов, в частности городских поселений, принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.
Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, также принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Возможность владения, пользования и распоряжения древесно-кустарниковой растительностью со стороны собственника участка различается в зависимости от того, когда и как эта растительность появилась на земельном участке. Древесно-кустарниковой растительностью, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, собственник участка может владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. Древесно-кустарниковой растительностью, которая появилась на земельном участке до приобретения его в собственность частным лицом, последнее владеет, пользуется и распоряжается только в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире (ст. 20 ЛК).
3. Недрами называется часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, и простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения (преамбула Закона о недрах). Если почвенным слоем собственник участка владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению постольку, поскольку это не нарушает природоохранного законодательства, для владения, пользования и распоряжения недрами установлен особый правовой режим.
В соответствии со ст. 1.2 Закона о недрах недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.
Ограниченно оборотоспособными являются права пользования недрами, которые могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Собственнику земельного участка в соответствии со ст. 19 названного Закона предоставлено право по своему усмотрению в границах земельного участка осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первом водоносном горизонте, не являющемся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.
Использование воздушного пространства регулируется законодательством РФ постольку, поскольку это необходимо для обеспечения аэронавигации и безопасности полетов, а также соблюдения требований экологической безопасности при эксплуатации источников выбросов загрязняющих веществ и иной безопасности.
В соответствии с п. 2 Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. N 1084 <*>, под использованием воздушного пространства понимается деятельность, в процессе которой осуществляется перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность, включая строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ, которая может представлять угрозу безопасности использования воздушного пространства. Под безопасностью понимается комплексная характеристика установленного государством порядка использования воздушного пространства, определяющая его способность обеспечить выполнение всех видов деятельности по использованию воздушного пространства без угрозы жизни и здоровью людей, материального ущерба государству, гражданам и юридическим лицам.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1999. N 40. Ст. 4861.
Поэтому свободное осуществление собственником земельного участка права пользования тем, что находится над поверхностью земли в пределах так называемого воздушного столба, ограничено специальными нормативными требованиями, регулирующими вопросы безопасности использования воздушного пространства.
Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Комментарий к статье 262
Земельные участки общего пользования рассматриваются ЗК (п. 12 ст. 85) как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений.
К ним относятся земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами. Эти участки находятся исключительно в государственной или муниципальной собственности и не подлежат приватизации.
Общий доступ предоставляется в отношении участков, расположенных в пригородных зонах и предназначенных для отдыха населения (п. 2 ст. 86 ЗК).
Возможность общего доступа может определяться характером использования отдельных участков, расположенных на землях рекреационного назначения (ст. 98 ЗК), находящихся в государственной или муниципальной собственности. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, земли пригородных зон. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.
Если указанные земли находятся в частной собственности, то использование их для физкультурно-оздоровительных, туристических целей осуществляется путем заключения соответствующего соглашения с собственником или землепользователем или путем установления сервитута. Под категорию земель общего пользования такие участки не подпадают.
Использование природных объектов на земельных участках, открытых для общего доступа, осуществляется, как правило, в двух формах: использование, в результате которого не нарушается связь природного объекта с самим участком и в результате которого природный объект не теряет своих естественных свойств (например, пруд - для катания на лодках или грот - для ночевки туристов), а также использование, в результате которого нарушается связь природного объекта с земельным участком, а сам объект, как правило, потребляется (например, использование валежника для разведения костра). Важным способом использования земельных участков общего доступа является сбор общедоступных вещей (ст. 221 ГК).
Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей, в том числе путем лова и добычи, является основанием для приобретения на них права собственности. Сбор (лов, добыча) таких природных объектов должен допускаться в соответствии с законом, местным обычаем или общим разрешением, данным собственником, т.е. доступ к таким вещам должен быть юридически открыт. Необходимость специального разрешения (например, лицензии на отстрел животных или вылов рыбы) не препятствует признанию указанных вещей общедоступными.
Лицо, осуществляющее сбор (лов, добычу), совершает эти действия в собственных интересах и приобретает право на них для себя, что соответствует и положению комментируемой статьи, и ст. 221 ГК.
Пределы использования имеющихся на участках, открытых для доступа, природных объектов могут устанавливаться законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
К иным категориям участков характеристики "общего пользования" или "общего доступа" в законодательстве о земле прямо не применяются. Вывод о возможности использовать их любому гражданину делается на основе толкования правовых норм, в том числе с точки зрения целевого назначения той или иной категории участков.
Статья 263. Застройка земельного участка
1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 263
1. Право собственника участка на возведение зданий и сооружений, их перестройку и снос является формой осуществления одного из входящих в право собственности правомочий - права пользования. Право разрешать строительство на своем участке другим лицам, т.е. предоставлять в их владение и пользование весь или соответствующую часть земельного участка, является составной частью правомочия распоряжения.
Земельный участок и построенное на нем здание и сооружение находятся в неразрывной связи, но представляют собой разные объекты гражданского права.
Строительство здания, сооружения является одним из первоначальных способов возникновения права собственности на него - создание или изготовление вещи (п. 1 ст. 218 ГК) - и требует соблюдения ряда условий.
Собственник участка может осуществлять строительство на принадлежащем ему участке для себя либо разрешать строительство на участке другим лицам. Комментируемая норма обозначает условия осуществления права собственности как в части собственного строительства, так и в части предоставления права на строительство другим. Во-первых, строительство должно соответствовать целевому назначению земельного участка. Во-вторых, соответствовать градостроительным, а также строительным нормам и правилам.
Градостроительной деятельностью в соответствии со ст. 1 ГсК является деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей территорий и поселений.
Понятием государственных градостроительных нормативов и правил охватываются нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов РФ. Эти документы подлежат обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.
Правовое регулирование градостроительной деятельности строится по разрешительному принципу. Разрешенным использованием земельных участков и иных объектов недвижимости является их использование в соответствии с градостроительным регламентом; с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных законодательством, а также сервитутов.
В соответствии с п. 6 ст. 3 ГсК создание, использование, реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, градостроительным нормативам и правилам, правилам застройки. Градостроительная деятельность должна соответствовать государственным и частным интересам. Если государственные интересы не соблюдены, такая деятельность может быть прекращена (п. 1 ст. 3 ГсК). Деятельность граждан и юридических лиц может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
КонсультантПлюс: примечание.
"Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94" (утв. Постановлением Госстроя РФ от 17.05.1994 N 18-38) утратила силу с 1 октября 2003 года в связи с изданием Постановления Госстроя РФ от 10.09.2003 N 164 "О признании недействующими СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения".
Система строительных норм и правил определяется ведомственными нормативными актами. Основные положения содержатся в Строительных нормах и правилах СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения" (утвержденных Постановлением Госстроя России от 17 мая 1994 г. N 18-38).
2. Правило п. 2 комментируемой статьи повторяет общее правило о приобретении права собственности на новую вещь, созданную лицом для самого себя (п. 1 ст. 218 ГК).
Здание (сооружение), построенное без разрешения собственника земельного участка, с нарушением целей, для которых был отведен земельный участок, при несоблюдении строительных норм и правил, подпадает под признаки самовольной постройки (ст. 222 ГК). Самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК), созданным с нарушением правовых норм (при этом независимо от вины застройщика).
Создание такого объекта не порождает положительных правовых последствий. Лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и обязано снести ее самостоятельно либо с привлечением третьих лиц, но за свой счет.
Если нарушения при строительстве выразились только в отсутствии разрешения собственника на строительство здания (сооружения) третьим лицом, самовольная постройка может стать объектом права собственности.
Собственностью построившего лица постройка может быть признана по решению суда, но только если земельный участок будет предоставлен ему в установленном порядке. Суд вправе признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае владелец участка возмещает лицу, ее построившему, расходы в размере, определенном судом.
Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
1. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Комментарий к статье 264
1. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на одно из правомочий, входящих в право собственности на земельный участок и расположенные на участке объекты недвижимости. Собственник вправе предоставлять эти объекты в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Отношения между собственником и лицом, которое получило право пользования объектом недвижимости, при этом могут быть различны. Право пользования может быть составной частью права обязательственного характера (например, права аренды). Право пользования может быть составной частью вещного права лица, получившего участок (например, права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения).
Перечень основных вещных прав лиц-несобственников приведен в ст. 216 ГК. К этим правам, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268); сервитута (ст. 274, 277 ГК); право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК).
При применении положений комментируемой статьи возникает вопрос, могут ли земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляться государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, а казенным предприятиям и учреждениям - на праве оперативного управления, или же основания для пользования земельными участками ограничены теми, которые прямо поименованы в гл. IV ЗК: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитуты, аренда, безвозмездное срочное пользование.
Прямых указаний о невозможности предоставить земельный участок на праве хозяйственного ведения или оперативного управления в ГК нет. Вместе с тем в соответствии с п. 3 ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, но лишь в той мере, в какой оборот допускается законодательством о земле.
Раскрывая категории субъектов земельно-правовых отношений (п. 3 ст. 5), ЗК не упоминает лиц, которые могли бы владеть и пользоваться земельными участками на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, связывая с каждой категорией субъектов только определенные права на землю (собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве аренды, субаренды; обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут)).
В соответствии с п. 1 ст. 28 ЗК земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишь таким юридическим лицам, как государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия. Иным юридическим лицам (включая государственные и муниципальные унитарные предприятия на праве хозяйственного ведения) земельные участки предоставляются в аренду.
В этом ЗК ограничивает права собственника по предоставлению участков в постоянное пользование по сравнению с тем, как эти права сформулированы в комментируемой статье (говорящей о собственниках вообще, не ограничивая их только государством или муниципальными образованиями).
2. Пределы владения и пользования земельным участком лицом, которое не является его собственником, определяются законом или договором. По смыслу п. 2 комментируемой статьи только закон или договор могут устанавливать пределы в осуществлении прав владения и пользования. Регулирование таких вопросов на уровне подзаконных актов не предусмотрено.
Пункт 3 комментируемой статьи повторяет общее правило гражданского законодательства, разграничивающее правомочия владения и распоряжения имуществом. Наделение лица одним из этих правомочий не предполагает автоматического наделения другим из них. Вместе с тем категория "владелец земли" в ряде случаев применяется для обозначения правового статуса, предполагающего и иные правомочия, помимо владения. Так, п. 3 ст. 5 ЗК связывает понятие "землевладелец" с лицом, имеющим на землю право пожизненного наследуемого владения, составной частью которого являются определенные распорядительные правомочия, например передача участка по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК). Определенные распорядительные правомочия имеются и у землепользователей. Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка, получив его во владение и пользование, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Комментарий к статье 265
В соответствии с п. 1 ст. 21 ЗК предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. В соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, принадлежащим на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением распоряжения наследодателя (завещания) на случай смерти, влекущего переход прав на земельный участок по наследству.
В соответствии с п. 1 ст. 266 ГК владение и пользование переходят по наследству независимо от оснований наследования.
Поэтому в настоящее время основанием для приобретения права пожизненного наследуемого владения является наследование либо по закону, либо по завещанию с соблюдением установленной процедуры вступления в наследство, с обязательным получением свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрацией права нового землевладельца.
Свидетельство о праве на наследство предусмотрено в комментируемой норме в качестве обязательного документа для государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Отказавшись от предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, ЗК предусмотрел механизм постепенного перехода таких участков в собственность их владельцев. В соответствии с п. 3 ст. 21 ЗК каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Комментарий к статье 266
1. Под владением традиционно понимается юридическая возможность фактического обладания земельным участком и ограничения возможности физического нахождения на земельном участке иных лиц, их имущества, за исключением случаев, прямо указанных в законе и договоре. Право пользования предполагает возможность самостоятельного извлечения определенных имущественных выгод обладателем прав на участок (выращивание сельскохозяйственных культур, строительство зданий и сооружений и др.). Возможность передавать эти права по наследству является специфической и уникальной, для других лиц-несобственников она не предусмотрена.
В соответствии со смыслом комментируемого пункта права владения и пользования передаются по наследству после смерти обладателя права пожизненного наследуемого владения независимо от оснований наследования (по закону или по завещанию).
В соответствии со ст. 41 ЗК лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют все права собственников в части владения и пользования, за исключением права использования расположенных на участках многолетних насаждений.
В частности, лица-несобственники вправе:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;
2) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
3) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Кроме того, законные владельцы участков приобретают право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если они передают земельный участок во владение другому лицу.
Применительно к земельным отношениям следует отметить, что право на приобретение в собственность плодов, продукции, доходов имеется у землевладельца независимо от соблюдения или несоблюдения требования о целевом использовании участка и прекращается оно только с прекращением самого законного основания владения участком - права пожизненного наследуемого владения.
2. Особые правила действуют в отношении объектов недвижимости, создаваемых на участке его владельцем. Право возводить такого рода объекты и приобретать их на этом основании в собственность имеется у землевладельца лишь тогда, когда это соответствует целевому назначению самого участка. При нарушении условия о целевом использовании земли при строительстве объектов недвижимости такие объекты будут подпадать под категорию самовольных построек, право собственности на которые не приобретается и которые подлежат обязательному сносу.
Если целевое назначение земельного участка непосредственным образом связано с обслуживанием построенного на участке объекта недвижимости, законодательством о земле предусмотрено особое правило на случай разрушения такого объекта. В соответствии с п. 1 ст. 39 ЗК при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок.
Неисполнение требования о восстановлении объекта может служить основанием для принудительного прекращения права на земельный участок.
Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
1. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
2. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Комментарий к статье 267
1. Пункт 1 комментируемой статьи, предусматривающий право владельца земельного участка передавать его другим лицам в аренду или бессрочное пользование, находится в прямом противоречии с п. 2 ст. 21 ЗК, в соответствии с которым распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Противоречие имеется и в отношении п. 2 ст. 22 ЗК, предусматривающей, что земельные участки на праве аренды могут предоставляться лишь их собственниками.
В силу п. "в" и "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей регулируются земельным законодательством, находящимся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Нормы земельного права, содержащиеся в других нормативных актах, должны соответствовать ЗК (абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК).
В свою очередь, правило о верховенстве ГК по отношению к другим законам, содержащим нормы гражданского права, закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК. В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК договорные и иные обязательства, а также другие имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной обособленности их участников, входят в предмет регулирования гражданского законодательства. Отношения аренды и бессрочного пользования земельными участками, являясь имущественными отношениями, основанными на договорах, полностью подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства.
Закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <*>, предусматривая внесение изменений в законы и иные правовые акты в связи с введением в действие ЗК, не содержит положений, позволяющих говорить об изменении норм ГК, посвященных объему правомочий обладателей права пожизненного наследуемого владения.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Принимая во внимание императивный характер комментируемой статьи, применение отсылочной нормы п. 3 ст. 129 ГК, по которой земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой ее оборот допускается земельным законодательством, на наш взгляд, невозможно.
С точки зрения гражданского законодательства приоритет при определении объема правомочий лица, владеющего участком на праве пожизненного наследуемого владения, следует отдавать ст. 267 ГК, признавая за землевладельцем право передавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Исключение этих правомочий из состава права пожизненного наследуемого владения означало бы лишение гражданина определенных имущественных прав. Конституция РФ в ч. 3 ст. 55 указывает на то, что права гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Ни к одному из вышеуказанных оснований ограничение прав землевладельца на распоряжение земельным участком путем передачи его в аренду или срочное безвозмездное пользование в связи с принятием ЗК непосредственно не относится.
2. В отношении запрета на продажу, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, противоречий между ГК и ЗК нет. При этом по смыслу комментируемого пункта к нему должно применяться расширительное толкование, предполагающее запрет как на отчуждение самого земельного участка, так и на отчуждение самого права пожизненного наследуемого владения.
Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
2. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 271 настоящего Кодекса.
3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.
Комментарий к статье 268
1. В постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только те земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Приобрести участки на таком основании по смыслу комментируемой нормы могут граждане, а также юридические лица. Пункт 2 ст. 20 ЗК прямо исключил граждан из числа лиц, которым земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, а круг юридических лиц ограничил государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления.
Юридические лица, за исключением указанных выше, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. по правилам ст. 36 ЗК (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).
За гражданами право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, приобретенное до вступления в силу ЗК, сохраняется.
К числу органов, уполномоченных на предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, относятся исполнительные органы государственной власти и управления или органы местного самоуправления.
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к п. 1 ст. 271 ГК, в соответствии с которым, приобретая права на здание, сооружение, расположенное на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности, собственник здания получает право постоянного пользования земельным участком, на котором это здание расположено, если иное прямо не предусмотрено законом, решением государственного или муниципального органа о предоставлении земли или договором между уполномоченным государственным органом и приобретателем недвижимости. Приобретателями права постоянного пользования из числа юридических лиц могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления, наделенные статусом юридического лица, поскольку только они указаны в п. 1 ст. 20 ЗК в качестве возможных приобретателей права постоянного пользования земельным участком. Граждане лишены возможности приобрести земельный участок в постоянное пользование (п. 2 ст. 20 ЗК). При этом буквальное содержание ст. 20 ЗК дает возможность и иного толкования - см. комментарий к п. 3.
3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи право постоянного пользования переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица. При применении положений статьи следует учитывать ограничения по кругу субъектов, которым могут предоставляться земельные участки на этом праве, установленные в п. 1 ст. 20 ЗК.
Однако являются ли эти ограничения непреодолимым препятствием для приобретения по основаниям, предусмотренным п. 2 и 3 комментируемой статьи, права постоянного пользования земельным участком гражданами и юридическими лицами?
Как следует из п. 1 ст. 20 ЗК, круг субъектов - приобретателей права постоянного пользования ограничивается в том случае, если основанием для приобретения земельного участка является его предоставление. Под предоставлением участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по смыслу ст. 29 ЗК понимается специальный распорядительный акт соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Приобретение прав на земельный участок по иным основаниям, а именно к ним можно отнести переход права на участок при реорганизации юридического лица, его возникновение в силу прямого указания закона при приобретении объекта недвижимости, занимающего определенный участок, под категорию "предоставление" формально не подпадает. При этом и юридические лица, и граждане сохраняют право постоянного пользования земельным участком, приобретенное до вступления в силу ЗК (юридические лица - только до 1 января 2004 г.). Потому его переход при продаже расположенной на участке недвижимости либо при реорганизации юридического лица с этой точки зрения допустим.
Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования
1. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
2. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Комментарий к статье 269
1. ГК не содержит перечня правомочий либо набора возможных действий, составляющих право постоянного пользования. Так же как и для права пожизненного наследуемого владения, любого иного права лица, владеющего и пользующегося земельным участком (за исключением сервитута), примерное содержание права постоянного пользования вытекает из п. 1 ст. 41 ЗК (см. комментарий к ст. 266 ГК).
Пределы для осуществления прав владения и пользования могут устанавливаться в законах, в подзаконных правовых актах, в актах исполнительных органов государственной власти и управления, муниципальных органов о предоставлении земельных участков.
2. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования земельного участка, что соответствует общим положениям о праве лица, владеющего и пользующегося участком, осуществлять права в пределах, установленных законом (п. 2 ст. 264 ГК). Право на возведение зданий и сооружений на участке соответствует тому объему правомочий владельца участка, который вытекает из ст. 40 и 41 ЗК. Право на приобретение зданий и сооружений, созданных этим лицом для себя, повторяет общее правило п. 1 ст. 218 ГК о том, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с ограничением ЗК перечня субъектов, которым участки могут предоставляться на праве постоянного пользования, только теми юридическими лицами, чье имущество находится в государственной или муниципальной собственности, следует подчеркнуть, что на них положение о приобретении в собственность построенных объектов недвижимости не распространяется.
Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.
Комментарий к статье 270
При применении положений комментируемой статьи следует обратить внимание, что п. 4 ст. 20 ЗК запретил гражданам и юридическим лицам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться этими земельными участками. Правомочие распоряжения предполагает в том числе возможность заключать договоры аренды и договоры о передаче участков в безвозмездное срочное пользование. Получить согласие собственника (государственного или муниципального образования в лице его уполномоченных органов) на такое распоряжение земельным участком при наличии указанного запрета вряд ли будет возможно.
В противоположность этому, комментируемая норма носит императивный характер, следовательно, если в действующий ГК не будут внесены соответствующие изменения, право передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника у обладателя права постоянного пользования сохраняется. Это, в частности, подтверждается и ст. 267 ГК, закрепляющей право владельца земельного участка передавать его другим лицам в безвозмездное срочное пользование или аренду.
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Комментарий к статье 271
1. Право пользования земельным участком собственник недвижимости имеет как в случае предоставления ему этого права в официальном порядке, так и в случае, если в отсутствие надлежащим образом предоставленного и зарегистрированного права строительство здания осуществлялось с разрешения собственника.
Строительство здания на земельном участке может производиться только с разрешения собственника участка. В противном случае постройка будет считаться самовольной. После завершения строительных работ собственник недвижимости имеет право пользоваться находящейся под зданием частью земельного участка вне зависимости от предоставления или непредоставления со стороны собственника участка прав на его использование.
Следует обратить внимание на то, что абз. 2 п. 1 комментируемой статьи регулирует отношения между собственником земельного участка и таким собственником недвижимости, который, построив здание с разрешения собственника, не получил при этом право пользования земельным участком на основании закона, решения о предоставлении участка в пользование или договора. На случаи, когда право пользования было получено, но впоследствии прекратилось, правила п. 1 не распространяются, так как правовые последствия прекращения права на земельный участок регулируются ст. 272 ГК.
Если право, на котором собственник недвижимости пользуется земельным участком, не определено законом, решением о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договором, собственник недвижимости приобретает на расположенный под ней участок право постоянного пользования (см. комментарий к ст. 269 ГК).
2. Исходя из объективного физического единства недвижимости и участка, на котором она расположена, п. 2 комментируемой статьи закрепляет и единство их юридической судьбы в рамках гражданского оборота. В отличие от принципа единства судьбы участка и здания (сооружения), установленного ЗК (подп. 5 п. 1 ст. 1), в гражданском обороте право на земельный участок не связано с недвижимостью. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи только та часть земельного участка, на которой расположено это недвижимое имущество, следует юридической судьбе здания (сооружения).
Приобретатель здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает в полном объеме те права и обязанности в отношении использования участка, которые принадлежали прежнему собственнику здания в силу прямого указания закона. Специальной оговорки об этом в договоре или каком-либо ином законе не требуется.
Перемены лиц в обязательстве по аренде или срочному безвозмездному пользованию земельным участком при смене собственника здания не происходит. Под приобретением прав на часть участка под недвижимостью, о котором идет речь в данном случае, следует понимать возникновение нового обязательства, сторонами которого являются собственник участка и новый собственник недвижимости, при одновременном прекращении обязательств бывшего собственника здания.
Из этого следуют два чрезвычайно важных практических вывода: 1) новый собственник здания не несет ответственности по обязательствам бывшего собственника, вытекающим из использования участка (например, по долгам по арендной плате); 2) не происходит правопреемства и в отношении обременений права пользования земельным участком (право аренды в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК может быть предметом залога, вноситься в уставный капитал хозяйственного общества, передаваться в качестве паевого взноса в производственный кооператив).
В соответствии с ЗК (п. 1 ст. 35) новый собственник здания приобретает право не только на ту часть участка, которая непосредственно занята объектом недвижимости, но и на соответствующую часть земельного участка, которая необходима для использования здания. Площадь части участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности и целей землепользования в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).
Комментарий к статье 272
1. Если основанием нахождения здания на земельном участке, помимо разрешения на строительство (п. 1 ст. 271 ГК), является надлежащим образом предоставленное и зарегистрированное право, последствия прекращения такого права определяются исходя из положений комментируемой статьи.
Несмотря на введенное в законодательство о земле положение о единстве юридической судьбы земельного участка и здания, а также о том, что именно судьба здания следует судьбе земельного участка (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), п. 1 комментируемой статьи в качестве общего правила предусматривает необходимость заключения соглашения, регулирующего права на недвижимость между ее собственником и собственником земельного участка. Под правами на недвижимость в первую очередь понимается право собственности. Потому предмет соглашения направлен на решение основного вопроса: кто из сторон будет являться собственником здания, сохраняется ли вообще здание как объект гражданского права или подлежит сносу его собственником. Решив этот главный вопрос, стороны могут договориться и об ином - условиях дальнейшего пользования земельным участком собственником здания, сохранившим свое право собственности, объеме и формах компенсации, выплачиваемой собственнику здания, в случае, если его права на недвижимость переходят к собственнику земельного участка, порядке и условиях сноса здания и др. Форма такого соглашения будет определяться в зависимости от особенностей его предмета и наличия в нем элементов отдельных видов обязательств.
2. Соглашение между собственником здания и собственником земельного участка не обозначено в комментируемом пункте как соглашение, заключение которого обязательно для одной из сторон (ст. 445 ГК). При наличии споров относительно судьбы недвижимости предметом судебного рассмотрения в соответствии с п. 2 комментируемой статьи являются требования, формально не связанные с понуждением заключить такое соглашение.
Требование, которое может предъявить по суду собственник земельного участка к собственнику здания, - это требование о сносе здания (освобождении участка от недвижимости) и приведении участка в первоначальное состояние.
Кроме того, собственник земельного участка может предъявить требование о признании за ним права на определенных условиях приобрести расположенную на участке недвижимость, требование об установлении условий пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Последнее требование может предъявить и собственник недвижимости. Он же вправе требовать признания права на приобретение в собственность земельного участка.
Последствия прекращения прав на земельный участок в любом случае определяет суд.
К обстоятельствам, которые оценивает суд, в частности, относятся: наличие или отсутствие запрета на снос здания, предусмотренные законом или иными правовыми актами; соотношение стоимости здания и стоимости земельного участка; основания прекращения права на земельный участок и др.
3. Последствия изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 283 ГК), а также прекращения прав на землю ввиду ее ненадлежащего использования (ст. 286 ГК) комментируемой статьей не определяются.
Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Комментарий к статье 273
Если здание принадлежит собственнику земельного участка, то предполагается, что здание и часть земельного участка, на котором оно расположено, а также часть участка, которая необходима для его использования, участвуют в обороте совместно.
Сделки, влекущие переход права собственности на здание (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, внесение в качестве вклада в уставный капитал или вклада в простое товарищество), одновременно являются основаниями для перехода прав на соответствующую часть земельного участка.
Для того чтобы быть объектом правоотношений, в рамках которых от одного лица к другому переходит право собственности на часть земельного участка под зданием и часть земельного участка, необходимую для использования здания, они должны быть индивидуализированы. Индивидуализация производится в результате выделения этих частей из земельного участка исходя из необходимых норм. При определении таких норм, а следовательно, размеров и границ участков, по аналогии закона следует руководствоваться п. 3 ст. 33 ЗК, по которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
ЗК (абз. 2 п. 2 ст. 6) предусмотрена категория делимых и неделимых земельных участков. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, если при выделении части участка, расположенного под отчуждаемым зданием, использование этой, а также другой, оставшейся части, не может осуществляться без перевода в состав земель иной категории, выделение части участка под зданием в натуре невозможно. Единственный выход в сложившейся ситуации - установление на весь участок права общей долевой собственности, где размер доли нового собственника здания будет соответствовать доле участка под зданием в общем размере земельного участка.
В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (например, продажа второго этажа здания); 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Здания, строения, сооружения, находящиеся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, но только в том случае, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность гражданам и юридическим лицам.
Если здание, расположенное на неделимом участке земли, находящемся в государственной или муниципальной собственности, передается нескольким лицам на праве собственности (долевой или раздельной - на соответствующие части здания), эти лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность в силу п. 3 ст. 36 ЗК.
Когда возможность передачи земельного участка в собственность приобретателю здания прямо ограничена по закону, собственник участка предоставляет приобретателю здания вещное или обязательственное право на использование участка с учетом ограничений по кругу субъектов, которые могут быть обладателями того или иного права на землю (ст. 20, 21, 22, 24 ЗК).
Соглашением между собственником земельного участка и приобретателем здания могут быть определены и иные права приобретателя на участок, с учетом установленных законом ограничений.
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Комментарий к статье 274
1. Название комментируемой статьи предполагает, что она содержит нормы, посвященные всем земельным сервитутам: частным и публичным. Между тем содержание комментируемой статьи и связанных с нею ст. 275 - 276 ГК адресовано исключительно частным земельным сервитутам. Публичные земельные сервитуты закреплены в ст. 23 ЗК.
2. Частный земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.
Объектом земельного сервитута является чужой обслуживающий земельный участок.
Владелец сервитута (сервитуарий) - собственник недвижимого господствующего имущества, граничащего с соседним обслуживающим земельным участком, а также владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.
3. Частный земельный сервитут - собирательное понятие, которое объединяет разные виды сервитутов, обременяющих чужой земельный участок. В зависимости от целей использования и содержания п. 1 комментируемой статьи выделяет следующие виды сервитутов: право прохода и проезда через соседний земельный участок; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужой участок; право использования чужого участка для водоснабжения и мелиорации.
Отдельные частные земельные сервитуты предусмотрены в п. 3 ст. 64 ГсК: право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур; право ограниченного пользования чужим участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затоплений и подтоплений, устройств подпорных стен; право применения проникающих на чужой участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений, сооружений.
Перечень земельных сервитутов в ГК и ГсК не является исчерпывающим - законодательством могут быть установлены и иные частные земельные сервитуты, которые, в отличие от публичных сервитутов, обеспечивают нужды отдельных лиц.
4. В соответствии со ст. 260 ГК собственник земельного участка вправе передавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника его правомочий, но ограничивает правомочие пользования собственника земельного участка в интересах другого частного лица.
В п. 5 ст. 23 ЗК предусмотрено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
5. В п. 3 комментируемой статьи закреплены два основания введения сервитута: соглашение об установлении сервитута и решение суда об установлении сервитута.
Договор об установлении сервитута заключается в письменной форме между будущим владельцем сервитута и собственником соседнего земельного участка.
В договоре предусматриваются вид и характер пользования чужим земельным участком, общий срок действия (если сервитут срочный), плата и другие условия. Согласно п. 4 ст. 23 ЗК сервитут может быть срочным или постоянным. Сервитут предоставляется за соразмерную плату, если иное не предусмотрено законом (п. 5 комментируемой статьи). В настоящее время законом такие случаи не установлены.
Договор об установлении сервитута подлежит государственной регистрации путем внесения записи о нем в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа, содержащей сведения о дате регистрации и номере, под которым зарегистрирована сделка о сервитуте.
Судебное решение влечет установление сервитута при недостижении соглашения об установлении сервитута или об условиях сервитута. Иск предъявляется лицом, требующим установления сервитута. Истец должен доказать, что нормальная эксплуатация его недвижимости невозможна без обременения сервитутом соседнего земельного участка или, соответственно, что без включения определенного условия в договор сервитут невозможно реализовать.
Государственной регистрации подлежит не только договор об установлении сервитута, но и само право ограниченного пользования чужим земельным участком, возникающее как из соглашения, так и из решения суда. Государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут (при наличии соглашения о сервитуте). В подразделе III-3 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в записях об ограничении права собственности указывается содержание ограничения, срок его действия, лицо, в пользу которого ограничивается право, наименование правоустанавливающего документа.
Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правоприобретатель, вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации.
Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Комментарий к статье 275
Вещные частные сервитуты подчиняются правилу следования, поэтому переход прав на объект сервитута (земельный участок) к другому лицу-собственнику не влечет прекращения сервитута. При переходе прав на земельный участок к другому лицу должны соблюдаться требования о государственной регистрации сервитута (п. 3 ст. 274 ГК).
Вещные частные сервитуты характеризуются неразрывной связью с определенным объектом. Этим объясняется то, что сервитут не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками господствующего недвижимого имущества, отдельно от этого имущества.
Статья 276. Прекращение сервитута
1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Комментарий к статье 276
1. В комментируемой статье названы два основания прекращения частного земельного сервитута: 1) отпадение оснований, по которым сервитут был установлен; 2) невозможность использования земельного участка по назначению в результате обременения его сервитутом.
Между тем частный земельный сервитут может быть прекращен и по другим основаниям (например, расторжение договора об установлении сервитута, истечение срока действия сервитута, совпадение в одном лице собственника земельного участка и владельца сервитута).
Прекращение сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
2. Отпадение оснований, по которым сервитут был установлен, имеет место в случае прекращения действия обстоятельств, вызвавших необходимость пользования чужим земельным участком, либо появления у владельца сервитута других возможностей для обеспечения своих нужд. Однако сервитут не прекращается автоматически. Если собственник обслуживающего земельного участка заявляет свое требование о прекращении сервитута и владелец сервитута согласен, то сервитут прекращается с момента государственной регистрации соглашения о прекращении сервитута.
3. Прекращение сервитута по решению суда производится при отсутствии возможности у собственника (гражданина или юридического лица) использовать земельный участок по назначению в результате обременения сервитутом.
Бремя доказывания невозможности использования земельного участка в соответствии с назначением лежит на истце. При этом если даже земельный участок может использоваться по другому назначению, то это не лишает собственника права требовать прекращения сервитута.
Из п. 2 комментируемой статьи следует, что если собственник земельного участка - государственное или муниципальное образование, то прекратить сервитут по этому основанию нельзя.
Сервитут утрачивает силу с момента вступления в законную силу решения суда.
Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Комментарий к статье 277
1. Комментируемая статья посвящена группе частных вещных сервитутов - праву ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (кроме земельного участка).
Исходя из содержания статьи и структуры раздела II ГК нормы комментируемой статьи должны бы быть помещены либо в отдельную главу о праве собственности и других вещных правах на иные объекты недвижимости, не включенные в гл. 17, 18 ГК, либо в главу о сервитутах (так как отдельным вторичным вещным правам посвящены гл. 19, 20 ГК), либо в гл. 13 "Общие положения" ГК. Место комментируемой статьи в гл. 17 ГК можно объяснить только применением правил ст. 274 - 276 к указанным сервитутам.
2. Критерием для выделения частных вещных сервитутов по сравнению с одноименными публичными сервитутами являются основания их установления и прекращения и цели использования.
Частные вещные сервитуты классифицируются прежде всего по объекту, обремененному сервитутом, на земельные, градостроительные, водные, лесные.
Отдельные частные вещные сервитуты подразделяются на виды в зависимости от содержания ограниченного вещного права, его срока действия и др.
Частные градостроительные сервитуты предусмотрены в ст. 64 ГсК, их перечень не ограничен (см. комментарий к ст. 274 ГК).
Частные водные сервитуты закреплены в ст. 43, 44, 46, 55 ВдК. Видами частных водных сервитутов названы: право забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; право водопоя и прогона скота; право использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Иные частные водные сервитуты могут быть установлены водным законодательством РФ.
Частные лесные сервитуты упоминаются в ст. 21 ЛК, но их виды не перечислены. Особенностью частных лесных сервитутов является то, что они вводятся не только договором или судебным решением, но и актами государственных органов и актами органов местного самоуправления.
Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Комментарий к статье 278
Обращение взыскания на земельный участок является одним из оснований принудительного прекращения права собственности на него (ст. 237 ГК). Причем, в отличие от общего правила, по которому изъятие имущества путем обращения на него взыскания производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором, для земельных участков судебное решение является единственным основанием для обращения взыскания (ст. 278 ГК).
В этом комментируемая статья четко соответствует конституционному принципу, по которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд
1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
4. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
5. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.
Комментарий к статье 279
1. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд только путем его выкупа. Статья 49 ЗК предусматривает, что земельный участок может быть изъят у его собственника и иными способами, говоря об изъятии "в том числе путем выкупа". К иным способам можно отнести изъятие участка при условии предоставления взамен другого участка в соответствии с п. 3 ст. 281 ГК с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. В любом случае на государственном или муниципальном образовании будет лежать обязанность предоставить собственнику участка соответствующую компенсацию в соответствии с конституционным принципом, предполагающим в качестве обязательного условия для отчуждения предварительное равноценное возмещение (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). При этом принудительное отчуждение имущества для муниципальных нужд в Конституции РФ не предусмотрено. Потому и ГК, и ЗК, по сути, расширяют тот перечень оснований для прекращения права собственности, который следует из буквального содержания Основного закона.
Предварительное равноценное возмещение по своей юридической природе является встречным предоставлением - обязанностью одной из сторон обязательства перед другой. Помимо договора купли-продажи, о котором говорится в комментируемой норме, такое встречное обязательство существует в рамках договора мены. Мену можно назвать той самой формой, которую можно применить к отношениям по изъятию земельного участка. Формой мены является предоставление собственнику изымаемого участка равноценного земельного участка, причем лишь в том случае, если он выразил согласие на такую форму компенсации. В ином случае ему возмещается рыночная стоимость участка, размер которой при возникновении спора определяется решением суда.
Не компенсируются собственнику участка те расходы, которые он понес на осуществление застройки участка зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, повышающих стоимость участка, произведенных после уведомления о предстоящем изъятии (см. комментарий к ст. 280 ГК).
Перечень оснований отчуждения участка приводится в ст. 49 ЗК. Изъятие осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ. Для отдельных категорий земель установлены ограничения изъятия (ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК).
2. Решение об изъятии участка в зависимости от того, для чьих нужд он изымается, принимается федеральными органами исполнительной власти (при изъятии для нужд Российской Федерации) либо органами исполнительной власти субъекта РФ (для нужд этого субъекта или муниципальных нужд). Порядок принятия решений государственными органами об изъятии земельного участка должен определяться законодательством о земле. Однако как самостоятельная процедура этот порядок в ЗК полностью не описан. Действия государственного органа по изъятию раскрываются применительно к процедурам предоставления изымаемого участка для целей строительства на нем здания (сооружения) другим субъектом (ст. 31 ЗК).
Выбор земельного участка под строительство осуществляется органом местного самоуправления. На стадии предварительного согласования места размещения объекта орган местного самоуправления уведомляет собственников земельных участков, которые планируется выкупить для государственных или муниципальных нужд, об их возможном выкупе. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе, к которому прилагаются расчеты убытков его собственника, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Акт выбора утверждается решением уполномоченного органа государственной власти о предварительном согласовании места размещения объекта. Это решение может быть обжаловано любым заинтересованным лицом, включая собственника земельного участка, в суд.
До изъятия земельных участков их собственникам гарантируется: предоставление по их желанию равноценных земельных участков; возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на земельных участках; возмещение убытков, вызванных изъятием, в том числе упущенной выгоды (п. 1 ст. 63 ЗК), с учетом ограничений, указанных в ст. 280 ГК.
3. Важной гарантией прав собственника изымаемого земельного участка является необходимость его письменного уведомления органом, принявшим решение об изъятии, не менее чем за год до этого. Выкуп участка до истечения года допускается только с согласия собственника участка.
Сложным является вопрос о том, можно ли признать в качестве такого сообщения уведомление собственника органом муниципальной власти, проводящим выбор земельных участков, о его возможном выкупе. Буквальное толкование п. 4 ст. 31 ЗК и п. 3 комментируемой статьи такой возможности не дает. Орган, принимающий решение об изъятии, в соответствии с п. 2 комментируемой статьи всегда является федеральным органом государственной власти или органом государственной власти субъекта РФ. Работа по выбору земельного участка всегда осуществляется органом местного самоуправления, и уведомление с его стороны нельзя признать уведомлением федерального государственного органа (органа субъекта РФ).
4. Решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации. При этом регистрации подлежит не само решение как документ, а обременение земельного участка, возникающее вследствие принятия решения об изъятии. Под ограничением (обременением) в соответствии с абз. 4 ст. 1 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Правовые последствия принятия решения о выкупе земельного участка являются именно такими условиями, которые стесняют собственника в осуществлении его прав, в частности ограничивают возможность самостоятельно определять юридическую судьбу участка, входящую в содержание правомочия распоряжения.
Известные трудности могут возникнуть с регистрацией решения в случае, если право собственности на земельный участок возникло до вступления в силу названного Закона и не было зарегистрировано по правилам. В этом случае появляются формальные основания для отказа в государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.
О регистрации решения собственник должен быть уведомлен (п. 2 ст. 13 названного Закона). Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Сроков для уведомления ГК не устанавливает.
5. Выкуп части земельного участка без согласия собственника запрещен. Это правило носит императивный характер. Изъятие части земельного участка для государственных нужд в принудительном порядке не допускается.
Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Комментарий к статье 280
Помимо решения государственного органа об изъятии участка, для прекращения права собственности на него необходимо заключение соглашения между собственником и этим государственным органом о порядке и условиях изъятия, а если условия соглашения не согласованы - решение суда. В комментируемой статье указывается, что с момента государственной регистрации решения об изъятии и до заключения соглашения или вынесения решения о выкупе судом собственник владеет, пользуется и распоряжается участком по своему усмотрению.
Вместе с тем права собственника с момента принятия решения об изъятии определенным образом ограничены. Если по общему правилу при изъятии земельного участка собственник участка имеет право на компенсацию стоимости находящихся на нем объектов и улучшений, на те из них, которые были созданы (произведены) после регистрации решения об изъятии, это право может и не распространяться. Именно поэтому в нормах ГК и ЗК, посвященных изъятию участка, последовательно отмечается обязанность государственного органа уведомлять собственника о регистрации решения об изъятии.
Следует заметить, что комментируемая норма говорит не о прямом запрете на возмещение собственнику убытков, связанных с созданием объектов и производством улучшений на земельном участке после регистрации решения об изъятии. Напротив, и в соглашении, и решении суда может предусматриваться обязанность возместить собственнику такие убытки. Однако будет ли на государственный орган возложена такая обязанность или нет, заранее не известно. При рассмотрении спора решение о размере и порядке возмещения убытков остается на усмотрение суда. Именно поэтому комментируемая статья говорит о том, что на собственнике лежит риск отказа со стороны суда удовлетворить требования собственника о возмещении убытков.
Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Комментарий к статье 281
1. По общему правилу цена, сроки и другие условия выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд устанавливаются соглашением сторон и лишь в случае, когда соглашения не достигнуто, определяются по решению суда (ст. 282 ГК). По своей природе такое соглашение является договором купли-продажи (гл. 30 ГК), и к нему должны применяться правила о купле-продаже с учетом особенностей, установленных для купли-продажи земельных участков в ст. 37 ЗК, а также в § 7 гл. 30 ГК. Обязанность государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка в законе не установлена. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на земельный участок. Поэтому к форме договора купли-продажи земельного участка должны применяться требования, предусмотренные в ст. 550 ГК, в соответствии с которой такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Продавцом земельного участка выступает его собственник, покупателем в соответствии с п. 1 ст. 279 ГК - Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование в лице уполномоченных органов исполнительной власти.
Правило о предварительном равноценном возмещении (т.е. оплате выкупной цены участка авансом) в данном случае будет являться правилом диспозитивным, которое может быть изменено соглашением сторон, поскольку обязательное предварительное возмещение производится лишь в случае принудительного изъятия участка по решению суда.
2. В выкупную цену земельного участка включаются его рыночная стоимость, стоимость находящегося на участке недвижимого имущества, все иные убытки, включая упущенную выгоду.
Выкупная цена выплачивается (с учетом возмещаемых убытков) за счет бюджета того из субъектов, который выкупает земельный участок (п. 3 ст. 57 ЗК). Для расчета убытков собственников земельных участков принимается стоимость их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Последнее правило противоречит принципу полного возмещения причиненных убытков, установленному комментируемой статьей, поскольку с момента принятия решения об изъятии земельного участка и до самого выкупа проходит не менее чем год, исходя из смысла п. 3 ст. 279 ГК. Поэтому расчет убытков и выкупной цены земельного участка должен производиться на момент заключения соглашения о выкупе.
В расчет убытков включаются не только фактически понесенные собственником расходы, но также и расходы, которые он может понести в будущем в связи с прекращением права собственности на земельный участок. Особой категорией являются убытки, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств собственника земельного участка перед третьими лицами. С одной стороны, эти убытки могут заключаться в упущенной выгоде (например, неполучение арендной платы за земельный участок), с другой стороны - в возмещении третьим лицам убытков собственником участка и выплате штрафных санкций в связи с досрочным прекращением обязательств.
Руководствуясь требованиями разумности и справедливости, убытки, причиненные третьим лицам в связи с досрочным прекращением обязательств, должны быть возмещены собственником, тем более что он в свою очередь вправе требовать включения названных сумм в состав выкупной цены земельного участка. Однако собственник участка, не являющийся предпринимателем или коммерческой организацией, несет ответственность перед своими контрагентами по обязательству лишь при наличии вины в неисполнении, ненадлежащем исполнении обязательств. Собственник - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация несет ответственность вне зависимости от вины, а от ответственности его освобождают обстоятельства непреодолимой силы - чрезвычайные и непредотвратимые в данных условиях обстоятельства. Принятие государственным органом решения о выкупе как раз и является обстоятельством, непреодолимым для собственника, которое должно освобождать его от ответственности перед своими контрагентами, в том числе от обязанности возместить причиненные им убытки. Исходя из содержания действующего законодательства, если собственник не согласен с изъятием и изъятие происходит в принудительном порядке по решению суда, убытки, причиненные контрагентам собственника земельного участка, останутся непогашенными. В случае заключения соглашения о выкупе, в котором собственник вправе оговорить условия, позволяющие ему погасить убытки своих контрагентов и выплатить им штрафные санкции, ссылка на изъятие земельного участка как на обстоятельство, не зависящее от воли собственника, неправомерна. Вместе с тем для устранения юридической неопределенности, в договорах, которые могут быть прекращены в связи с изъятием у собственника земельного участка, целесообразно прямо предусмотреть обязательство собственника возместить его контрагенту убытки, вызванные досрочным прекращением обязательства.
3. Пунктом 3 комментируемой статьи, а также ст. 63 ЗК предусмотрена возможность предварительного предоставления собственнику равноценного земельного участка с зачетом его стоимости в счет выкупной цены отчуждаемого участка. Обязанность предоставлять равноценные участки по желанию собственника является одной из гарантий его прав. Поэтому, если собственник выразил желание получить равноценный участок, отказ со стороны соответствующего государственного или муниципального органа возможен лишь при наличии уважительных причин.
Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 282
При отсутствии согласия собственника на выкуп земельного участка его изъятие в принудительном порядке может быть произведено только по решению суда. Основанием для предъявления иска может быть как принципиальный отказ собственника от продажи, так и недостижение соглашения по условиям выкупа. Истцом выступает соответственно Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование, изымающие земельный участок.
Для предъявления иска предусмотрен двухлетний срок давности. Только в течение этого срока государственный орган может предъявить исковые требования. По истечении указанного срока, следуя буквальному содержанию комментируемой статьи, по нашему мнению, иск предъявлен быть не может, следовательно, само право на требование об изъятии участка прекращается. Поэтому названный срок не является сроком исковой давности и для его применения судом не требуется заявление стороны спора. Не будут действовать в отношении этого срока и правила о приостановлении, перерыве, восстановлении исковой давности. Течение указанного срока начинается на следующий день после того, как собственнику было направлено письменное уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка. Связывая начало течения срока с моментом направления, а не с моментом получения уведомления, комментируемая норма дает возможность исчислять срок непосредственно после сдачи корреспонденции в отделение связи, что выгодно для получателя корреспонденции - собственника земельного участка.
Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд
В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 283
Для государственных и муниципальных нужд могут изыматься не только участки, которыми частные субъекты владеют на праве собственности, но и участки, находящиеся во владении на иных правовых основаниях - праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного пользования. К прекращению таких прав в силу прямого указания комментируемой статьи применяются правила, установленные для прекращения права собственности при изъятии земельного участка (ст. 279 - 282 ГК). Такое же правило предусмотрено и ст. 55 ЗК, предусматривающей, что порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством.
Следует отметить, что ряд положений, содержащихся в ст. 279 - 282, могут применяться к прекращению пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования непосредственно, например те, которые регулируют процедуру принятия решения об изъятии участков, извещения его владельца, порядок заключения соглашения между владельцем и государственным (муниципальным) образованием, порядок рассмотрения спора в суде.
Сложность в применении норм ст. 279 - 282 ГК возникает при определении выкупной цены земельного участка в случае прекращения права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования им. Применение ст. 281 ГК в полном объеме здесь невозможно в силу того, что собственник земельного участка - государство или муниципальное образование - не меняется, поэтому о выкупе участка в прямом смысле слова говорить не приходится. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка в выкупную цену входить не может и не должна. Сама выкупная цена определяется исходя из стоимости расположенных на участке объектов недвижимости и убытков, причиненных владельцу его изъятием, включая упущенную выгоду. Принимая во внимание, что право землевладельца (землепользователя) на земельный участок является правом имущественным и само охватывается категорией "имущество" в соответствии со ст. 128 ГК, на его изъятие распространяются все гарантии, предусмотренные действующим законодательством для случаев, когда владелец лишается своего имущества в принудительном порядке (Постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской" <*>). Поэтому составной частью возмещаемых убытков может являться и стоимость имущественного права землевладельца (землепользователя), если определение такой стоимости возможно исходя из действующих стандартов оценки.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 52. Ч. II. Ст. 5014.
Если соглашение об условиях и порядке изъятия земельного участка между его владельцем и изымающим государственным (муниципальным) образованием не заключено, принудительное изъятие участка возможно только через суд.
Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Комментарий к статье 284
Использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного и иного строительства, является не только правом, но и обязанностью его собственника. Неисполнение этой обязанности может повлечь для собственника негативные последствия в виде его изъятия.
Представляя собой один из видов принудительного прекращения права собственности на имущество, такое изъятие производится исключительно в судебном порядке.
Следует отметить, что ЗК, а также Закон об обороте земель не упоминают о возможности изъятия земельных участков у собственников в связи с их неиспользованием, устанавливая такую возможность лишь в отношении участков, владение которыми осуществляется на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Статья 44 ЗК содержит лишь общую норму, предусматривающую, что право собственности на земельный участок может быть прекращено в силу принудительного изъятия в порядке, установленном гражданским законодательством.
Порядок изъятия земельного участка определен в ст. 286 ГК.
Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Комментарий к статье 285
Использование земельного участка с нарушением законодательства представляет собой еще одну форму принудительного прекращения права собственности на земельный участок в связи с его ненадлежащим использованием.
Основанием для такого изъятия является нарушение собственником правил рационального использования земли, которое включает в себя (но не ограничивается этим) нарушение правил о целевом использовании земельного участка, использование, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственной земли, использование, приводящее к существенному ухудшению экологической обстановки.
Содержание правил рационального использования земли в соответствии с комментируемой статьей определяется земельным законодательством.
В соответствии со ст. 42 ЗК собственники участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Обязанности по охране земли в соответствии со ст. 13 ЗК, в частности, выражаются в необходимости проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель; защите сельскохозяйственных угодий от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем; ликвидации последствий загрязнения и захламления земель; сохранению достигнутого уровня мелиорации; восстановлению плодородия почв и др.
В целях охраны земель разрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий. Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учетом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований.
Для проведения проверки соответствия почвы экологическим нормативам проводятся почвенные, геоботанические, агрохимические и иные обследования.
Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.
Государственный земельный контроль осуществляется Федеральной службой земельного кадастра. Положение о государственном земельном контроле утверждено Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. N 833 <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 47. Ст. 4685.
Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.
3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Комментарий к статье 286
1. Комментируемая статья определяет порядок изъятия земельного участка по двум основаниям: 1) в связи с неиспользованием его по назначению (ст. 284 ГК) и 2) в связи с использованием, осуществляемым с грубым нарушением правил рационального использования земли.
Решение об изъятии земельного участка принимается в административном порядке компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления, который определяется земельным законодательством.
В ЗК такой порядок не установлен, определены лишь правила и процедуры для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками. Этот пробел в законодательстве серьезно нарушает права и интересы собственника земельного участка.
2. Принимая во внимание важнейший конституционный принцип, по которому принудительное отчуждение имущества возможно только в судебном порядке, решение компетентного органа об изъятии участка не может быть исполнено автоматически. Для прекращения права собственности на земельный участок помимо административного решения необходимо получить согласие его собственника на исполнение решения либо, если согласие не получено, предъявить соответствующее требование в судебном порядке.
Если собственник согласен, участок подлежит продаже с торгов. Порядок организации и проведения торгов, последствия признания торгов несостоявшимися в земельном законодательстве не установлены. Поскольку исполнение решения в силу комментируемой нормы возлагается на собственника участка, организатором торгов должен быть именно он.
3. При отсутствии согласия собственника на продажу земельного участка по иску государственного или муниципального органа участок может быть продан через суд. Организация и проведение торгов после вступления решения суда в законную силу будут осуществляться в соответствии с правилами исполнительного производства. Вырученные от продажи денежные средства передаются бывшему собственнику земельного участка.
Заявление в суд о принудительной продаже участков сельскохозяйственного назначения направляется по правилам, установленным ЗК для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником (п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). К таким правилам относится положение п. 4 и 5 ст. 54 ЗК.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление в суд после получения материалов от государственного органа, вынесшего предупреждение собственнику о возможном принудительном прекращении прав на землю за допущенное земельное правонарушение. Материалы от органа, вынесшего предупреждение, передаются лишь в случае, если собственник участка не устранил допущенные нарушения в установленный срок.
Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Комментарий к статье 287
В отличие от принудительного прекращения прав собственника на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования, порядок прекращения прав лиц-несобственников в земельном законодательстве четко определен (ст. 54 ЗК).
Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения на землевладельца (землепользователя) административного взыскания в виде штрафа. Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля выносит лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Предупреждение должно содержать: указание на допущенное земельное правонарушение; срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено; указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения; разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок; иные необходимые условия.
В случае неустранения земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок в орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставившие земельный участок его владельцу.
Орган, предоставивший земельный участок, направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставивший участок, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного ненадлежащим использованием вреда.
Порядок прекращения права аренды участка земельным законодательством не определен. В данном случае необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства, регулирующими одностороннее расторжение договора.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 43 Главы: < 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. >