Глава 18. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к статье 288

1. В понятие "жилое помещение" Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <*> включает: жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, жилые помещения в коммунальных квартирах (ст. 1, 12). Если ГК имеет в виду не все перечисленные выше помещения, а некоторые из них, он конкретно называет их в своей норме (например, ст. 289, п. 2 ст. 292 ГК).

--------------------------------

<*> Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, поэтому возникновение права собственности на них, иных вещных прав, их переход и ограничение, а также сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на имущество.

2. Закрепляя за собственником жилого помещения правомочия по владению, пользованию, распоряжению, ГК устанавливает назначение жилого помещения - проживание граждан. Использование жилого помещения возможно как для постоянного, так и для временного проживания.

Если собственник не использует жилое помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи, он может предоставлять это жилое помещение гражданам на основании договора найма жилого помещения за плату (гл. 35 ГК) и на основании договора безвозмездного пользования - бесплатно (гл. 36 ГК). В отличие от иных сделок с жилыми помещениями, названные договоры не требуют государственной регистрации, для их действительности достаточна простая письменная форма.

Жилые помещения могут предоставляться собственником юридическим лицам на основе договора аренды или иного договора, но только при том условии, что юридические лица будут использовать эти помещения для проживания граждан. Согласно п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.

3. Запрет на размещение промышленных производств в жилых домах, предприятий, учреждений, организаций в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в жилых помещениях. Этот запрет касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, т.е. исключает размещение промышленных производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов.

Абзац 2 п. 3 комментируемой статьи касается запрета на размещение в жилых помещениях офисов, других объектов непромышленного характера (торговых точек, ателье и проч.), а также запрета на указание места нахождения предприятий, учреждений, организаций по адресу жилого помещения. Такие действия допустимы только после перевода жилого помещения в нежилое.

В соответствии с новой редакцией ст. 10 ЖК <*> адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия всех членов семьи. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 1. Ст. 2.

Соответствие положений п. 3 комментируемой статьи Конституции РФ было предметом рассмотрения КС РФ. В его Определении от 21 декабря 2000 г. <*> в связи с этим указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе - вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, - не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. 34 и 35 Конституции РФ.

--------------------------------

<*> См.: Конституционный Суд Российской Федерации. Определения. 2000. М., 2001.

4. В ст. 9 ЖК установлено, что перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые осуществляется в порядке исключения. В нежилые помещения переводятся, как правило, жилые помещения, которые стали непригодны для проживания граждан.

Поскольку жилищное законодательство в силу п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, этот вопрос решается на уровне субъектов РФ. В некоторых субъектах РФ правовое регулирование перевода жилых помещений в нежилые осуществляется правовыми актами глав администраций, в других - актами законодательных органов субъектов РФ.

Например, в г. Москве в настоящее время действует распоряжение мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" <*>; в г. Санкт-Петербурге - Закон города от 28 апреля 1997 г. N 69-21 "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" <**>.

--------------------------------

<*> Вестник Мэрии Москвы. 1994. N 24.

<**> Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 1997. N 6/97.

Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд в г. Москве, рассматриваются по заявлению собственника или балансодержателя жилых домов городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда. Такой перевод осуществляется по постановлению Правительства г. Москвы.

Вопросы, связанные с переводом иных жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются по заявлению собственника или балансодержателя этих помещений межведомственной комиссией административного округа или непосредственно городской комиссией. Решения комиссии утверждаются Департаментом муниципального жилья.

Основаниями для перевода жилых помещений в нежилой фонд являются непригодность жилых помещений для проживания граждан и признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п. Если стоимость нежилого помещения превышает стоимость жилого, с собственников переводимых помещений взимается плата, равная разнице в стоимости жилого и нежилого помещений.

Перевод в нежилые жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда г. Санкт-Петербурга осуществляется распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга. Перевод в нежилые жилых помещений, относящихся к иным видам жилищного фонда, производится собственником этих помещений с согласия Администрации Санкт-Петербурга, оформляемого распоряжением губернатора Санкт-Петербурга.

Основаниями перевода жилых помещений в нежилые являются: непригодность жилых помещений для постоянного проживания, расположение жилых помещений, переводимых в нежилой фонд, над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение, и т.д.

После изменения целевого назначения жилого помещения оно подлежит перерегистрации в качестве нежилого в регистрационной палате.

Нарушение правил п. 3 комментируемой статьи влечет последствия, предусмотренные ст. 293 ГК.

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Комментарий к статье 289

1. Квартиру можно определить как изолированное помещение, объединяющее жилые и необходимые для проживающих в ней лиц нежилые помещения, имеющее самостоятельный выход в коридор или на лестничную клетку многоквартирного жилого дома, предназначенное для постоянного проживания граждан.

Некоторые жилые помещения (гостиничные номера, помещения в малосемейных общежитиях, в домах для престарелых) могут обладать отдельными признаками квартиры, например быть изолированными, объединять жилые и нежилые помещения. Но они предназначены либо для временного проживания, либо для проживания определенных категорий граждан. Поэтому Закон об основах федеральной жилищной политики относит их к специализированным жилым помещениям.

В большинстве случаев квартира используется для проживания одной семьи, однако в условиях недостаточной обеспеченности жильем квартира еще нередко используется для проживания нескольких семей, тогда она получает статус коммунальной квартиры.

Квартира является частью дома, в котором выход из квартиры на улицу осуществляется через общий коридор, этаж, подъезд. Квартиры отапливаются, снабжаются водой, электричеством через общую систему отопления, общий водопровод, общую электросеть. Поскольку названное имущество общее, ГК установил на него правовой режим общей долевой собственности, предоставив каждому собственнику квартиры долю в праве собственности на это имущество.

2. Доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество дома (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему на праве собственности помещений, измеренных в квадратных метрах площади, если решением общего собрания домовладельцев или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное (ст. 9 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <*>).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Доля участия определяет долю собственника квартиры в объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также - долю голосов на собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.

3. Собственником квартиры может быть любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ и муниципальное образование. Один собственник может иметь в собственности несколько квартир, квартира может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности. В последнем случае выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи выделяющемуся собственнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности определяется порядок пользования квартирой (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>).

--------------------------------

<*> БВС РФ. 1993. N 11.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к статье 290

1. Более подробно имущественные отношения, возникающие при эксплуатации многоквартирного дома, регулируются Законом о товариществах собственников жилья.

Названным Законом вводятся новые понятия, не используемые ГК, "кондоминиум" и "домовладелец".

Слово "кондоминиум" произошло от латинских слов: con - вместе, заодно и dominion - владение, власть, буквально - это совместное владение, господство над объектом, а не сам объект. В таком значении кондоминиум может употребляться и как субъект права.

Под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Таким образом, особенность кондоминиума как имущественного комплекса - не только в том, что он сочетает различные формы собственности на недвижимое имущество, но и собственность отдельных собственников с общей долевой собственностью этих лиц. Соответственно, домовладелец - собственник помещения в кондоминиуме, участник долевой собственности на общее имущество.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Статья 7 названного Закона содержит более обширный в сравнении с ГК перечень общего имущества в кондоминиуме, включая в него обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В этот перечень включаются прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

2. Согласно п. 1 ст. 247 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Так, по соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. Применительно к общему имуществу многоквартирного дома п. 2 комментируемой статьи и п. 3 ст. 8 названного Закона устанавливают иную норму, согласно которой доля в праве общей собственности может отчуждаться только вместе с отчуждением квартиры. Это ограничение оправданно, так как через общее имущество дома осуществляется доступ к квартирам, обслуживание квартир (снабжение теплом, водой и т.д.). Одно не может существовать без другого, поэтому квартиру можно назвать главной вещью, а общее имущество многоквартирного дома - принадлежностью. Согласно ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи.

Статья 291. Товарищество собственников жилья

1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Комментарий к статье 291

1. Товарищество собственников жилья создается для управленческих целей. Являясь некоммерческой организацией, товарищество: 1) не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и 2) не распределяет полученную прибыль между участниками (ст. 50 ГК). На товарищество как на некоммерческую организацию распространяется действие Закона о некоммерческих организациях. Но основным нормативным актом, регулирующим отношения с участием товариществ собственников жилья, является Закон о товариществах собственников жилья.

2. Создание товарищества - право, а не обязанность домовладельцев. Но если домовладельцы решат не создавать товарищество, они должны избрать другой способ управления недвижимым имуществом.

Добровольным должно быть также вступление домовладельца в товарищество и выход из него. Признаны не соответствующими Конституции РФ положения ст. 32, 49 названного Закона, допускающие обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца (Постановление КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" <*>).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

Товарищество с момента государственной регистрации становится юридическим лицом, учредительным документом которого является устав, принимаемый на основе Примерного устава товарищества собственников жилья.

Высшим органом управления товариществом является общее собрание членов товарищества. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества - это исполнительный орган товарищества, подотчетный общему собранию членов товарищества.

Статьи 29 - 31, 41, 46 названного Закона устанавливают права и обязанности товарищества: право организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества; право устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; право заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной уставом товарищества, в соответствии с действующим законодательством для достижения целей, ради которых оно создано; право нескольких товариществ на создание объединения для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах; обязанность товарищества выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства; обязанность обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме и т.д.

3. Реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. В частности, товарищество ликвидируется по решению общего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества (ст. 45 названного Закона).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

(абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ)

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

(в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)

Комментарий к статье 292

1. Право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением ГК относит к вещному праву. Такой вывод можно сделать из сопоставления названия гл. 18 и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Значит, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК называет другим вещным правом. О вещном характере права членов семьи собственника жилого помещения свидетельствуют также нормы п. 2 и 3 комментируемой статьи, в соответствии с которыми рассматриваемое право следует за жилым помещением независимо от смены его собственника, а также защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. Аналогичная норма для носителей вещных прав предусмотрена ст. 305 ГК.

2. Пункт 1 комментируемой статьи отсылает к жилищному законодательству, где отношения собственника жилого помещения с членами его семьи регулируются ст. 127, 131 - 136 ЖК. Состав членов семьи собственника жилого помещения определяется аналогично составу членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с ним и ведут с ним общее хозяйство.

Для приобретения права пользования жилым помещением по смыслу комментируемой статьи супруг, дети, родители собственника должны проживать в этом жилом помещении, при этом не имеет правового значения, проживает ли в нем сам собственник.

Иначе обстоит дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными лицами. Для них факт совместного проживания с собственником и ведения с ним общего хозяйства остается решающим, так как только в этом случае они могут быть признаны членами семьи собственника.

3. Члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться наравне с собственником помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное (ст. 127 ЖК). Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается с истечением этого времени; что право пользования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств - например при вступлении собственника жилого помещения в брак (сделка под отменительным условием - ст. 157 ГК). Соглашение о возникновении и прекращении права пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых оно предоставлено, может быть пунктом брачного договора.

ЖК не устанавливает форму договора, заключаемого при вселении новых лиц, значит, для его действительности достаточна простая письменная форма.

4. Гарантией защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения является п. 2 комментируемой статьи, согласно которому смена собственника жилого помещения не является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, переход права собственности на жилой дом или квартиру может повлечь прекращение права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Например, согласно ст. 136.1 ЖК собственник жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры. Лицам, подлежащим выселению, в соответствии со ст. 108.2 ЖК предоставляются жилые помещения из фонда жилья для временного переселения.

В сделках с жилыми помещениями ГК защищает не только интересы членов семьи собственника, но и интересы приобретателя жилых помещений. Так, согласно п. 1 ст. 558 ГК перечень лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи (мены) жилых помещений.

В п. 2 комментируемой статьи говорится о жилом доме и о квартире. По нашему мнению, оправданно расширительное толкование и распространение нормы п. 2 комментируемой статьи и на жилые помещения в коммунальных квартирах.

5. Проблема соотношения прав собственников и членов их семей на жилые помещения, защита интересов тех и других находит отражение в изменениях законодательства.

Первоначально ГК склонялся к большей защите интересов членов семьи собственника. Однако с изменениями и дополнениями, внесенными в ГК в 2001 г., усиливается защита интересов собственника. Это проявилось в том, что, во-первых, в комментируемой статье теперь говорится не только о правах, но и об ответственности членов семьи собственника, и, во-вторых, появилась возможность установления в законе случаев прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру.

6. Ответственность дееспособных членов семьи собственника, о которой говорится в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, характеризуется следующими признаками: 1) ответственность наступает только по обязательствам, вытекающим из права пользования жилым помещением (например, члены семьи собственника отвечают наравне с ним за неуплату коммунальных платежей, но не отвечают за неуплату налогов на недвижимое имущество, так как обязанность уплаты налогов вытекает не из права пользования, а из права собственности); 2) ответственность носит солидарный характер, а значит, регулируется нормами ст. 322 - 325 ГК.

7. ЖК специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения. К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения. В комментируемой статье о бывших членах семьи собственника ничего не говорится, однако по смыслу статьи можно сделать вывод, что все ее положения распространяются и на этих лиц.

Нормы законодательства не определяют правового положения членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу. Фактические взаимоотношения нового собственника с лицами, сохраняющими право пользования приобретенным им жилым помещением, очень близки к взаимоотношениям собственника с бывшими членами своей семьи. И в том и в другом случае отсутствуют семейные отношения и желание жить в одном жилом помещении. Схожесть фактических отношений предопределяет и схожесть их правового регулирования. Поэтому представляется, что в отсутствие специальных норм на членов семьи прежнего собственника логично было бы распространить правовой режим бывших членов семьи собственника.

На отношения пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, согласно ст. 127 ЖК, распространяются правила о найме этих помещений (ст. 131 - 136 ЖК). При этом следует учесть, что положения ЖК в этой части действуют, если они не противоречат нормам ГК о договоре жилищного найма.

Собственник жилого помещения наделен правом заключения с бывшими членами семьи договора жилищного найма, но абсолютно не разработан механизм реализации этого права. (Например, что делать собственнику, если бывший член семьи отказывается от заключения договора жилищного найма. Судебной практики по данному вопросу не сложилось. В качестве возможного варианта решения проблемы можно предложить право суда обязать бывшего члена семьи собственника жилого помещения заключить с собственником договор жилищного найма, руководствуясь при этом п. 4 ст. 445 ГК.)

Будучи нанимателями, бывшие члены семьи собственника могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ст. 135 - 136 ЖК (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8). В качестве такого основания может выступать установленный судом факт необходимости помещения для личного пользования собственника дома, квартиры и членов его семьи.

8. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает гарантии защиты жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника.

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Комментарий к статье 293

1. Статья 35 Конституции РФ провозглашает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Основания принудительного прекращения права собственности, которые могут быть положены в основу такого решения, должны быть в обязательном порядке предусмотрены законом (ст. 235 ГК). Комментируемая статья защищает собственника от произвольного лишения его права на принадлежащее ему имущество, устанавливая специальные основания прекращения права собственности на жилое помещение помимо воли собственника. Введение такой нормы продиктовано публичными интересами, государство и общество заинтересованы в поддержании жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, и в обеспечении прав и законных интересов граждан. Поскольку речь идет о лишении собственника принадлежащего ему имущества, то неизбежно столкновение частных и публичных интересов, разумный учет тех и других интересов должен найти отражение в решении суда по конкретному делу.

2. Первым из оснований лишения права собственности на жилое помещение является использование жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 288 ГК).

Вторым основанием является систематическое нарушение прав соседей. Оно может проявляться в нарушении общественного порядка, пьянстве, хулиганстве, а также в незаконном переустройстве, перепланировке жилого помещения и других действиях. Под систематичностью в праве традиционно понимается совершение действий более двух раз.

И наконец, третьим основанием лишения права собственности на жилое помещение является бесхозяйственное обращение с жилым помещением, из-за чего жилое помещение может разрушаться. Статья 210 ГК налагает на всех собственников бремя содержания своего имущества. А ст. 128 ЖК обязывает гражданина-собственника обеспечивать сохранность жилого помещения, производить за свой счет текущий и капитальный ремонты. О неисполнении этих обязанностей и говорится в комментируемой статье.

3. Обязательным предварительным условием вынесения судом решения о прекращении права собственности на жилое помещение является предупреждение органом местного самоуправления собственника о необходимости устранить нарушения и назначение разумного срока для ремонта помещения. ГК не устанавливает форму такого предупреждения, но представляется, что оно обязательно должно быть сделано в письменной форме и передано собственнику под расписку, иначе в суде не удастся доказать, что такое предупреждение делалось.

Только в случае, если собственник проигнорирует сделанное предупреждение, будет продолжать совершение противоправных действий и без уважительных причин не произведет ремонт помещения, суд может принять решение о продаже дома с публичных торгов. После продажи жилого помещения собственнику выплачиваются вырученные от продажи денежные средства за вычетом расходов на исполнение решения суда.