4.2. Иные основания возникновения права на жилое помещение

Жилищный кодекс (ст. 94), определяя понятие общежитий, под­черкивает, что под таковые предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, предназначенные для временного проживания граждан. Особенностью общежитий как жилых помещений является также то, что они должны быть укомплек­тованы мебелью и другими предметами, необходимыми для прожива­ния граждан.

Согласно ст. 94 ЖК жилые помещения в общежитиях предназна­чаются для проживания рабочих, служащих, студентов, а также других граждан в период их работы, службы или обучения. Как мы видим, законодатель не дает четкого определения того, кем должны заселять­ся общежития. Но в то же время семьям в общежитии должны пре­доставляться отдельные изолированные жилые помещения, т.е. комна­ты. Одиноким же гражданам, поселяемым в общежитиях, должна пре­доставляться жилая площадь в размере не менее 6 м2 на человека. При предоставлении жилого помещения в общежитии заключается соот­ветствующий договор найма.

Граждане, по истечении срока работы, службы или обучения, либо досрочного прекращения отношений, связанных с работой, службой или обучением граждане должны освободить жилые помещения, зани­маемые по договору найма жилого помещения в общежитии. Если вышеперечисленные граждане добровольно не освобождают помеще­ние в срок, то выселение происходит в судебном порядке.

Студентам и учащимся жилая площадь в общежитиях предоставля­ется на срок обучения и по выбытии из учебного заведения они могут быть выселены без предоставления другой жилой площади. Выселе­ние из студенческих общежитий возможно и при систематическом нарушении правил проживания.

Однако при решении этих вопросов суд должен установить, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития. Для этого необходимо уточнить следующие обстоятельства:

находится ли дом, в котором расположено помещение, в ве­

дении истца;

построен ли он в качестве общежития либо специально пере­

оборудован для этой цели;

имеется ли разрешение санэпидстанции на его заселение как

общежития;

выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жи­

лой площади в общежитии;

укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специ­

альным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предмета­

ми, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

54

имеются ли штаты для обслуживания общежития;

взимается ли плата за пользование им как за общежитие;

какой трудовой договор был заключен между истцом и ответ­

чиком (срочный, сезонный и т.д.), по каким основаниям трудовой

договор был прекращен.

Плата за пользование общежитиями взимается в зависимости от уровня его благоустройства, от характера услуг, предоставляемых жиль­цам. Ставки за проживание в общежитии устанавливаются министер­ствами и ведомствами, в ведении которых находятся общежития. Ли­ца, занимающие отдельные комнаты, оплачивают жилую площадь, центральное отопление и коммунальные услуги по действующим став­кам и тарифам, установленным в данной местности для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда1.

К специализированным жилым помещениям следует отнести также дома для временного поселения вынужденных переселенцев, гостини­цы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одино­ких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Одним из видов специализированных жилищных фондов является маневренный жилищный фонд. Исходя из назначения маневренный жилищный фонд — это разновидность жилищного фонда временного пользования. Он представляет собой совокупность жилых помещений, отвечающих санитарным и техническим требованиям, предоставляе­мых гражданам на основании двухстороннего договора, основанного на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику. Так, в г. Москве выселение граждан, занимающих жилые помещения по договору найма, из домов, подле­жащих капитальному ремонту, реконструкции и по некоторым иным основаниям, осуществляется путем предоставления нанимателю и членам его семьи:

другого жилого помещения из маневренного жилищного фон­

да на время проведения капитального ремонта, реконструкции — без

расторжения договора найма на ремонтируемое (реконструируемое)

помещение;

другого благоустроенного жилого помещения для постоянно­

го проживания.

Жилое помещение маневренного жилищного фонда передается по договору найма жилого помещения в домах маневренного фонда гражданам во временное пользование. Жилищный кодекс (ст. 95) перечисляет случаи, в которых гражданам предоставляются во вре­менное пользование жилые помещения в домах маневренного фонда:

1) капитальный ремонт жилого дома, в котором находятся жи­лые помещения, занимаемые по договору социального найма, — до завершения капитального ремонта соответствующего дома; причем

1   Седугин   П.И.   Жилищное   право:   Учебник для  вузов.   —   М.:   ИНФРА-М; НОРМА. 1997

55

за гражданами, выселяемым в связи с капитальным ремонтом, оста­ется выбор: либо временно переехать в другое жилое помещение (из маневренного жилищного фонда), либо отказаться от временного пе­реезда и требовать предоставления другого благоустроенного помеще­ния для постоянного проживания; в этом случае они после окончания капитального ремонта не могут возвратиться в ранее занимаемое им жилое помещение;

утрата жилого помещения в результате обращения взыскания на

жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или

иной кредитной организации либо средств целевого займа, предостав­

ленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квар­

тиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа,

если на момент обращения взыскания такое жилье является для них

единственным, — до завершения расчетов с данными гражданами по­

сле продажи жилого помещения, на которое наложено взыскание;

непригодность для проживания жилого помещения в результате

чрезвычайных обстоятельств — до завершения расчетов с данными

гражданами в порядке, предусмотренном ЖК РФ, иными федераль­

ными законами, либо до предоставления им жилого помещения из

государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и

порядке, предусмотренных ЖК РФ;

4)             в других предусмотренных законодательством случаях.

Переселение граждан в квартиры маневренного жилищного фонда

и предоставление им жилого помещения, занимаемого по договору найма, после окончания капитального ремонта (реконструкции) дома осуществляется путем заключения между гражданами и юридическими (физическими) лицами двухстороннего договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Депар­таменте муниципального жилья.

Юридическими (физическими) лицами, осуществляющими пе­реселение, оно может быть передано гражданам по договору найма, аренды либо по договорам дарения и купли-продажи.

Договоры дарения и купли-продажи подлежат обязательному но­тариальному удостоверению с последующей регистрацией в Департа­менте муниципального жилья. Расходы по нотариальному оформле­нию и регистрации договора несет юридическое (физическое) лицо, осуществляющее переселение.

Представляется необходимым особое внимание уделить пользова­нию жилыми помещениями из фондов жилья для временного поселе­ния, поскольку они также относятся к специализированным жилым помещениям. Они также должны отвечать санитарным и техниче­ским требованиям и, если нет специальной оговорки в законодатель­стве РФ, предоставляться в размере не ниже нормы жилой площади, установленной для общежитий.

К жилым помещениям из фондов жилья для временного поселе­ния относятся:

56

жилые помещения из фондов жилья для временного поселения

вынужденных переселенцев;

жилые помещения из фондов жилья для временного поселения

лип, признанных беженцами;

жилые помещения из фонда жилья для временного поселения

граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жи­

лое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной

кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленно­

го юридическому лицу на приобретение жилого дома, квартиры и за­

ложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа.

Порядок предоставления и пользования жилыми помещениями из маневренного фонда для временного поселения граждан, единствен­ное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, устанавливается Жилищным кодексом и федеральными законами.

Жилое помещение из маневренного фонда предоставляется граж­данам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка либо иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленно­го юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспе­чение возврата кредита или целевого займа, в случае, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным пригодным для проживания.

Гражданин, проживающий в жилом помещении из маневренного фонда, в указанных выше случаях не имеет права:

отчуждать жилое помещение;

сдавать жилое помещение на основании договора поднайма или

иного договора;

вселять временных жильцов.

Вопросы лая самоконтроля

1.             Что относится к помещениям специализированного жилищного

фонда?

2.             Назовите основания предоставления специализированных жи-

лых помещений.

3.             Охарактеризуйте договор найма  специализированного жилого

помещения: понятие, основания расторжения и прекращения.

Дайте понятие служебного жилого помещения.

Каковы основания, порядок предоставления и пользования

служебными помещениями.

6.             Каковы понятие, виды и порядок пользования жилыми по-

мещениями в общежитии?

7.             Каков  порядок  выселения  из  специализированных  жилых

помещений?

57