3.2. Классификация жилищных фондов

Статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации весь жи­лищный фонд классифицирует следующим образом:

жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и

юридических лиц (частный жилой фонд);

жилые помещения, принадлежащие на праве собственности

Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации)

и субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации),

т.е. государственный жилой фонд;

жилые помещения, принадлежащие на праве собственности

городским, сельским поселениям либо другим муниципальным об­

разованиям (муниципальный жилищный фонд);

В жилищный фонд включаются также жилые дома, входящие в государственный и муниципальный жилой фонд, предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилых помещений, служебные и специализированные жилые помещения, индивиду­альные жилые помещения, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования.

Таким образом, жилищный фонд классифицируется по принад­лежности к формам собственности.

Ныне действующим гражданским законодательством, в частности ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, также преду­смотрено три формы собственности. Исходя из этого по принципу классификации жилищных фондов по принадлежности к формам собственности следует рассматривать подразделение всего жилищ­ного фонда на три вида.

41

1.             Государственный жилищный фонд:

жилищный фонд, находящийся в государственной собствен­

ности Российской Федерации, в том числе в хозяйственном ведении

или оперативном управлении государственных предприятий и учреж­

дений, относящихся к федеральной собственности;

жилищный фонд, находящийся в государственной собствен­

ности субъектов Российской Федерации, в том числе в хозяйствен­

ном ведении или оперативном управлении предприятий и учрежде­

ний, относящихся к собственности субъектов Российской Федера­

ции.

Муниципальный жилищный фонд. Он включает в себя жилищ­

ный фонд, находящийся в собственности городского, сельского или

иного муниципального образования, в том числе в хозяйственном

ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий

и учреждений.

Частный жилищный  фонд.  Он  включает  в  себя жилищный

фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный

или приобретенный за счет средств частных собственников, в том числе

за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов,  в домах

товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в

собственности  гражданами на иных  основаниях,   предусмотренных

законодательством (ст. 288, 290, 291 ГК РФ).

От имени Российской Федерации, субъектов Российской Феде­рации и муниципальных образований права собственника жилищно­го фонда осуществляют соответствующие органы. Так, от имени Рос­сийской Федерации общее управление федеральной собственностью возложено на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое в пределах установленных полномочий осуще­ствляет следующие функции:

проведение единой государственной политики в области иму­

щественных и земельных отношений;

осуществление полномочий собственника в пределах и в по­

рядке, определенных федеральным законодательством, в отноше­

нии имущества федеральных государственных унитарных предпри­

ятий и государственных учреждений (за исключением полномочий

собственника, которые в соответствии с законодательством Россий­

ской Федерации осуществляют иные федеральные агентства), акций

(долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества,

составляющего казну Российской Федерации, а также полномочий

по изъятию у учреждений и казенных предприятий излишнего, не­

используемого либо используемого не по назначению федерального

недвижимого имущества, передаче федерального имущества физи­

ческим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) феде­

рального имущества;

42

разграничение государственной собственности, в том числе

на землю, на собственность Российской Федерации, собственность

субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных

образований;

осуществление полномочий собственника имущества долж­

ника — федерального государственного унитарного предприятия при

проведении процедур банкротства;

защита имущественных и иных прав и законных интересов Рос­

сийской Федерации при управлении федеральным имуществом и его

приватизации на территории Российской Федерации и за рубежом;

осуществление учета федерального имущества и ведение рее­

стра федерального имущества.

При разграничении объектов жилищного фонда следует руково­дствоваться ст. 12, 130—132 Конституции РФ и ст. 6, 29 Федераль­ный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах ор­ганизации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 22 апреля, 26 ноября 1996 г., 17 марта 1997 г., 4 августа 2000 г., 21 марта 2002 г., 7 июля, 8 декабря 2003 г.), которые в соответствии со ст. 125 и 215 Гражданского кодекса РФ в пределах своей компе­тенции осуществляют права собственника в отношении муниципаль­ного жилищного фонда.

Жилищный фонд, являющийся собственностью (ст. 19 ЖК) Рос­сийской Федерации и субъектов Российской Федерации, следует рас­сматривать как жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ве­дении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений (ст. 294 и 296 Гражданского кодекса РФ).

С учетом ст. 19 ЖК необходимо иметь в виду, что ведомственный жилищный фонд может быть передан в ведение органов местного самоуправления. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений в соответствии со ст. 72 Конституции РФ, имея в виду, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Фе­дерации и его субъектов, принимают законы и иные нормативные и правовые акты субъектов Российской Федерации. Вне компетенции Российской Федерации, вне компетенции совместного ведения Рос­сийской Федерации и субъектов Российской Федерации республики, края, области, город федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулиро­вание (принятие законов и иных нормативных актов).

В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» поселковая, сельская адми­нистрация в области строительства, жилищного хозяйства и комму­нально-бытового обслуживания населения:

43

организует подготовку проектов застройки населенных пунктов,

утверждает проекты и титульные списки строек, осуществляемых за

счет средств местного бюджета, и контролирует их соблюдение;

организует за счет собственных средств и на долевых началах

строительство и ремонт муниципальных жилых домов, объектов комму­

нального хозяйства и социально-культурного назначения, дорог, при­

влекает в установленном порядке к дорожному строительству колхозы,

совхозы и другие предприятия и организации;

организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда,

объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торгов­

ли и общественного питания и бытового обслуживания населения,

входящих в состав муниципальной собственности;

распределяет в установленном порядке муниципальный жилищ­

ный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий и предоставляет им жилые помещения в домах муниципаль­

ного жилищного фонда;

решает вопросы продажи домов и квартир, использования не­

жилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в му­

ниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жи­

лой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.

Районная администрация в области жилищного хозяйства и ком­мунально-бытового обслуживания населения:

организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда,

объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торгов­

ли, общественного питания и бытового обслуживания населения, вхо­

дящих в состав муниципальной собственности;

распределяет в установленном порядке муниципальный жилищ­

ный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий, предоставляет им жилые помещения в домах муниципально­

го жилищного фонда;

решает вопросы продажи домов и квартир, использования соб­

ственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за

исключением домов, принадлежащих гражданам;

осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищно­

го фонда, всех объектов коммунального хозяйства, обеспечивает бес­

перебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую рабо­

ту объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения;

•               принимает меры по обеспечению населения топливом и др.

Городская администрация в области жилищного хозяйства и ком­

мунально-бытового обслуживания населения:

•               организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда,

объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий тор­

говли, общественного питания и бытового обслуживания населе­

ния, входящих в состав муниципальной собственности;

44

распределяет в установленном порядке муниципальный жилищ­

ный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципаль­

ного жилищного фонда, решает вопросы продажи домов и квартир,

использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений,

находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера

на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежа­

щих гражданам;

осуществляет контроль за налдежащеи эксплуатацией жилищно­

го фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественно­

го питания и бытового обслуживания, обеспечивает бесперебойное

коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов

водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения, принимает меры по обеспече­

нию населения топливом.

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов, нахо­дящихся либо в собственности граждан, либо в собственности юриди­ческих лиц. В состав жилищного фонда, находящегося в собственно­сти граждан, входят:

индивидуальные жилые дома;

приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и

дома;

квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных коопе­

ративов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товари­

ществ индивидуальных владельцев квартир;

квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами

на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жи­лищных, жилищно-строительных кооперативах с не выплаченным полностью паевым взносом. В соответствии с ныне действующим законодательством собственниками жилых домов и жилых помеще­ний могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учрежде­ний, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации или их объединения, благотворительные или иные фон­ды (ст 213 ГК РФ) — товарищества, коллективные предприятия и др., приобретающие жилые помещения и другое имущество на основа­нии и в соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищ­ной политики».

Основной формой образования частного жилищного фонда явля­ется строительство новых жилых домов гражданами на праве собст­венности за счет собственных средств или с привлечением кредитов, субсидий и других средств. Также Законом определено, что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жи-

45

лья, и таким правом могут воспользоваться не только граждане, нуж­дающиеся в улучшении жилищных условий, но и те, которые по об­щим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищ­ных условий.

Предоставление гражданам кредитов на строительство, реконст­рукцию и приобретение жилья регулируется Положением «О жилищ­ных кредитах», утвержденным Указом Президента Российской Феде­рации от 10 июня 1994 г. № 1180, в соответствии с которым кредиты на указанные цели могут предоставляться как юридическим лицам, так и гражданам, даже не состоящим на учете для улучшения жилищ­ных условий. Обеспечивается кредит залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заемщику. В данном случае вопросы о предоставлении кредита решаются в соответствии с Федеральным за­коном от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.) и Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Частный индивидуальный жилищный фонд может быть пополнен за счет приватизации гражда­нами квартир, находящихся в домах государственного и муниципаль­ного жилищных фондов. Состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, может пополняться также за счет жилых домов, построен­ных или приобретенных на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ устанавливается: в собст­венности граждан может находиться любое имущество, за исключе­нием отдельных видов имущества, которое в соответствии с зако­ном не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничи­ваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установ­лены законом.

Частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничиваются по количеству, размерам и стоимости, в от­личие от прежнего регулирования, когда в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей могло находиться не более одного жилого дома или части его; устанавливались также предельные размеры жилой площади, количе­ство этажей (не более двух) и количество комнат (не более пяти).

Основными задачами Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства являются:

разработка основ федеральной политики в области строительст­

ва, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроитель­

ства и землепользования, жилищной политики;

разработка механизмов формирования рынка доступного жилья

для реализации конституционного права граждан Российской Федера­

ции на жилище;

46

разработка механизмов формирования рынка жилищных и ком­

мунальных услуг в рамках реформы жилищно-коммунального комплекса;

разработка механизмов увеличения объемов и повышения безо­

пасности строительства объектов жилищно-гражданского и промышлен­

ного назначения;

выработка государственной политики в сфере технического ре­

гулирования в области строительства и промышленности строитель­

ных материалов, эксплуатации зданий, а также в сфере ценообразова­

ния и сметного нормирования в строительстве с подготовкой предло­

жений по нормативному регулированию в данных сферах.

Департамент в соответствии с возложенными на него задачами в установленном порядке осуществляет следующие функции:

•               разрабатывает и  представляет руководству Министерства для

внесения в Правительство Российской Федерации проекты, а также

предложения по совершенствованию действующих законодательных и иных нормативных правовых актов в области жилищной политики, строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, гра­достроительства и землепользования;

участвует в разработке проектов федеральных законов и других

нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам

бюджетной, налоговой, социальной, финансово-кредитной политики в

установленной сфере деятельности,  формирования рынка жилья и

жилищно-коммунальных услуг, охраны памятников истории и культу­

ры;

согласовывает проекты нормативных правовых актов других фе­

деральных органов исполнительной власти в сфере жилищной поли­

тики, строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры,

градостроительства и землепользования;

подготавливает проекты федеральных целевых программ и вно­

сит изменения и дополнения в существующие федеральные целевые

программы в области жилищной политики, строительства, градострои­

тельства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, консоли­

дирует и координирует указанные вопросы в федеральных целевых

программах, разрабатываемых другими федеральными органами ис­

полнительной власти, участвует в формировании Федеральной адрес­

ной инвестиционной программы;

методологически и методически обеспечивает разработку и кор­

ректировку региональных и муниципальньгх программ в области жи­

лищной политики, строительства, градостроительства, архитектуры и

жилищно-коммунального хозяйства;

организует выполнение научно-исследовательских и проектно-

изыскательских работ в области жилищной политики, строительства,

жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства

47

и землепользования, инициирует и координирует работу по подготовке кадров для строительного и жилищно-коммунального комплексов;

содействует формированию саморегулируемых организаций в

жилищном, коммунальном и строительном секторах;

участвует в определении условий, порядка и формы проведе­

ния, а также в организации отраслевых и межведомственных конкур­

сов в установленной сфере деятельности;

оказывает методическое содействие в организации и проведе­

нии федеральных и региональных выставок-ярмарок;

курирует деятельность Федерального агентства по строительст­

ву и жилищно-коммунальному хозяйству.

В области жилищной политики Департамент строительства и жи­лищно-коммунального хозяйства:

разрабатывает и сопровождает прохождения актов жилищного

законодательства Российской Федерации в Правительстве Россий­

ской Федерации и палатах Федерального Собрания Российской Фе­

дерации;

подготавливает и вносит предложения о внесении изменений и

дополнений в жилищное законодательство, ведет работу по уточне­

нию действующих постановлений Правительства Российской Феде­

рации и иных нормативных правовых актов в жилищной сфере;

ведет мониторинг рынка жилья;

содействует развитию ипотечного жилищного кредитования,

формированию институтов ипогечного рынка;

разрабатывает механизмы снижения финансовых рисков при

приобретении жилья гражданами с использованием накопительных

схем (долевое участие в строительстве, строительно-сберегательные

кассы, коммандитные товарищества и др.);

разрабатывает проект федеральной целевой программы «Жили­

ще» на соответствующий период, ведет консолидацию подпрограмм,

входящих в ее состав, обеспечивает повышение эффективности ис­

пользования бюджетных ассигнований по подпрограмме «Переселение

граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда» за

счет реализации принципа формирования участков под жилищное

строительство;

разрабатывает механизмы предоставления и определения раз­

мера жилищных субсидий из бюджетов всех уровней для граждан,

перед которыми государство имеет установленные законом обяза­

тельства по обеспечению жильем, разрабатывает правила предос­

тавления государственных жилищных сертификатов;

вырабатывает предложения по нормативному правовому обес­

печению формирования системы управления многоквартирными

жилыми домами.

В области управления жилищным фондом и его эксплуатации Депар­тамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства:

48

разрабатывает механизмы формирования рынка жилищных ус­

луг, стимулирует развитие конкуренции в сфере предоставления ука­

занных услуг и управления жилищным фондом, обеспечивает осуще­

ствление мер по конкурсному отбору подрядных организаций на вы­

полнение работ по обслуживанию и ремонту, а также управление жи­

лищным фондом;

подготавливает проекты федеральных стандартов оплаты жи­

лищно-коммунальных  услуг,  стандартов качества жилищно-комму­

нальных услуг, формирует принципы управления и эксплуатации не­

движимости в жилищном секторе;

ведет мониторинг жилищного сектора;

разрабатывает методологию и принципы проведения экспер­

тизы обоснованности цен и тарифов в жилищном секторе,  методи­

ку расчета цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем

жилых помещений, а также тарифов на коммунальные услуги;

разрабатывает меры и механизмы бюджетной поддержки про­

граммы   финансового   оздоровления   предприятий   жилищно-ком­

мунального хозяйства;

вырабатывает совместно с субъектами Российской Федерации,

муниципальными органами  и организациями жилищно-коммуналь­

ного хозяйства  конкретные механизмы финансового  оздоровления

этих организаций;

разрабатывает методологические основы реформирования пра­

воотношений в жилищном секторе муниципального образования, а

также повышения эффективности  эксплуатации и управления жи­

лищным фондом;

разрабатывает предложения по разделению в муниципальном

секторе   выполнения  функций  собственника  жилищного  фонда  и

функций по управлению и обслуживанию этого фонда;

ведет работу по завершению формирования нормативной пра­

вовой базы системы адресной поддержки малоимущих слоев населе­

ния при оплате жилищно-коммунааьных услуг как элемента общей

системы социального законодательства;

содействует созданию и функционированию товариществ собст­

венников жилья и иных форм самоорганизации граждан в жилищной

сфере;

разрабатывает меры и пути ликвидации ветхого и аварийного

жилья;

В области реформирования коммунального сектора Департамент строи­тельства и жилищно-коммунального хозяйства:

разрабатывает методологию реализации программы реформи­

рования и мониторинга коммунального сектора;

формирует общие принципы и основы тарифного регулиро­

вания коммунального сектора;

49

участвует в координации деятельности органов исполнитель­

ной власти субъектов Российской Федерации по проведению та­

рифной политики, предусматривающей ликвидацию перекрестного

субсидирования потребителей;

разрабатывает обшие принципы реализации инвестиционных

соглашений в коммунальном хозяйстве и соответствующее норма­

тивное обеспечение;

разрабатывает основные положения методики передачи объ­

ектов коммунальной инфраструктуры в долгосрочное управление на

основе инвестиционных соглашений и других договоров,  преду­

смотренных законодательством;

разрабатывает  механизмы   повышения   эффективности  дея­

тельности предприятий коммунального хозяйства, повышения каче­

ства и надежности предоставляемых ими услуг, в том числе путем

демонополизации и развития конкуренции;

разрабатывает  предложения   по   нормативному   обеспечению

правил оборота муниципального имущества, методологическое обес­

печение работ по ликвидации муниципальных унитарных предпри­

ятий, учету и регистрации муниципального имущества в жилищно-

коммунальном секторе;

разрабатывает методологические основы деятельности жилищ­

ных инспекций субъектов Российской Федерации и др.

Статьей 20 ЖК РФ предусмотрено положение, в соответствии с которым сохранность жилищного фонда, его надлежащее использова­ние, должный уровень обслуживания граждан, контроль за соблюде­нием гражданами правил пользования жилыми помещениями, возла­гаются специально уполномоченные на то федеральные органы ис­полнительной власти, органы государственной власти субъектов Рос­сийской Федерации.

Вопросы для самоконтроля

Определите понятие, назначение и виды жилых помещений.

Дайте понятие жилищного фонда.

Какова структура и состав жилищного фонда?

Назовите формы управления жилищным фондом.

Какова процедура перевода жилых помещений в нежилые и

исключения жилых помещений из жилищного фонда?