5.3. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилищный фонд — это, как мы уже говорили ранее, совокуп­ность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гос­тиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселен­цев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одино­ких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Указание на пригод­ность проживания является существенным моментом в определе­нии комплекса жилищных правоотношений, в частности при опре­делении возможности их возникновения, изменения или прекраще­ния (данный вопрос будет рассмотрен более подробно).

66

В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федера­ции находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. При этом в жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Классификацию жилищных фондов можно представить в таком виде:

государственный жилищный фонд, который может принадлежать

на праве собственности Российской Федерации или субъектам Рос­

сийской Федерации;

частный жилищный фонд,  который  может принадлежать на

праве  собственности  гражданам  или  организациям  (юридическим

лицам); в данную группу также включаются приватизированные жи­

лые помещения;

муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве соб­

ственности органам местного самоуправления.

Кроме того, в иных законодательных источниках жилищного Права можно выделить иные виды жилищных фондов:

социальные жилищные фонды — это все виды перечисленных

жилищных фондов, за исключением частного;

коммерческие жилищные фонды — это совокупность жилых по­

мещений, составляющих частный жилищный фонд;

жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив; до

полной выплаты пая членом кооператива жилые помещения, входя­

щие в данный фонд, находятся на праве собственности у юридиче­

ских лиц (соответствующих кооперативов), после выплаты пая и по­

лучения свидетельства о праве собственности на жилое помещение —-

переходят в частную собственность граждан (соответствующих чле­

нов кооператива);

служебный жилищный фонд, в состав которого могут входить

все жилых помещений, кроме тех, которые принадлежат на праве

собственности гражданам;

общежития — это особый вид жилищного фонда, он также не

может включать жилые помещения, находящиеся на праве частной

собственности физическим лицам;

специализированный жилищный фонд, включающий в себя гос­

тиницы-приюты, жилые помещения из фондов жилья для временно­

го поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных бежен­

цами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты

для инвалидов, ветеранов и другие);

маневренный жилищный фонд, предназначенный для отселения

граждан из жилых домов, в которых они проживают, в случае стихий-

67

ных бедствий (или их угрозы) или в случае необходимости проведения капитального ремонта;

•               фонд временного проживания — это жилищный фонд, предназна­

ченный для отселения граждан, не возвративших в установленный

договором об ипотеке жилого помещения срок денежные средства,

предоставленные под залог этого жилого помещения.

Жилищная сфера — это область народного хозяйства, вклю­чающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет понятие жилищных отношений через категорию «жилое помещение». В соот­ветствии с п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 672 Гражданского кодекса по дого­вору социального либо коммерческого найма жилого помещения одна сторона -— собственник жилого помещения или управомочен-ное им лицо {наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне {нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. В соответствии же с подп. 1 п. 1 ст. 673 Гражданско­го кодекса объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного (имеется в виду круглогодичного) проживания, т.е. квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Закон Российской Федерации при установлении объекта жилищ­ных отношений оперирует более широким понятием, нежели «жилое помещение», — таким, как «недвижимость в жилищной сфере». Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имуще­ство с установленными правами владения, аользования и распоря­жения в границах данного имущества, включающее в себя:

земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с

жатыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные

постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых до­

мах и других строениях, пригодные для постоянного и временного

проживания;

сооружения  и  элементы  инженерной  инфраструктуры  жи­

лищной сферы.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса при­годность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Однако важно отме­тить, что в рамках жилищного законодательства Российской Федера­ции не совсем четкое определения понятия «жилое помещение». Не­смотря на это, в рамках иных отраслей российского права существуют схожие определения понятия «жилое помещение». Так, в соответствии

с примечанием к ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации

под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение незави­симо от формы собственности, входящее б жилищный фонд и при­годное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предна­значенные для временного проживания. Аналогичное определение жилища содержится в рамках ст. 5 Уголовно-лроцессуатьного кодекса Российской Федерации.

В связи с тем что жилищное законодательство не содержит точного определения категории «жилое помещение», требования, предъяв­ляемые к жилому помещению, можно установить исходя из общего смысла законодательства, отдельных нормативных положений Жи­лищного кодекса, Закона Российской Федерации «Об основах феде­ральной жилищной политики», а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170.

Ранее уже говорилось об объекте договора найма жилого помеще­ния (ст. 673 Гражданского кодекса), в рамках же ст. 62 Жилищного кодекса приводится определение предмета договора социального найма жилого помещения. Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные поме­щения. Приведенные требования также как и другие, учитываются при предоставлении жилого помещения для постоянного проживания.

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федера­ции жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан (важно отметить, что не приводится цель вре­менного проживания граждан), а также для использования в установ­ленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежи­тий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промыш­ленного характера не допускается. Как видно, в данном случае зако­нодатель установил следующие требования к жилому помещению:

возможность постоянного проживания (имеется в виду круг­

логодичное проживание без причинения вреда здоровью);

недопустимость ведения в жилых домах и жилых помещениях

какой-либо промышленной деятельности.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса жилое помещения, предос­тавляемое гражданам для постоянного проживания, должно быть благоустроенным, отзечатъ установленным санитарным, гигиениче­ским и техническим требованиям. Кроме того, жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы предоставления жи-

69

лой площади. Таким образом, к жилому помещению, предъявляют­ся следующие общие требования.

1.             Благоустроенность, степень которой может быть дифференци­

рованной в различных населенных пунктах Российской Федерации.

Однако существует общее правило определения критериев благоуст­

роенности жилого помещения. Исходя из средних условий жизни

населения в конкретной местности выясняется, является ли, напри­

мер, установление двух ванных комнат либо «джакузи» на одну ком­

нату в квартире общепринятым в данном населенном пункте или же

нет. В том случае, если по итогам проверки такие условия прожива­

ния окажутся общераспространенными (наличие их в большинстве

жилых домов населенного пункта), тогда данное условие будет яв­

ляться критерием благоустроенности жилого помещения, располо­

женного в черте данного населенного пункта.

Кроме того, важно отметить, что в ряде случаев граждане полу­чают право на предоставление жилого помещения без указания на необходимость их благоустроенности. К примеру, в соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса наниматели могут быть выселены из квартиры лишь с предоставлением другого жилого помещения. Бо­лее подробно разграничение категорий «благоустроенное жилое по­мещение» и «другое жилое помещение» будет рассмотрено далее.

Соответствие жилого помещения установленным санитарно-

гигиеническим нормам и стандартам (данные нормативы устанавли­

ваются на уровне ведомственного акта).

Соответствие размера  предоставляемого  жилого  помещения

норме предоставления жилой площади.

В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса при предоставле­нии жилых помещений:

не допускается заселение одной комнаты лицами разного по­

ла старше девяти лет, кроме супругов, а заселение одной комнаты со­

вершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов,

допускается только с их согласия;

превышение социальной нормы площади жилого помещения

допускается только для вселения граждан, страдающих тяжелыми

"формами хронических заболеваний.

Особо следует сказать об идеальном варианте содержания жилого помещения, которое должно отвечать таким же идеальным нормати­вам и правилам. Данный идеальный вариант (практически неосуще­ствимый) прописан в рамках Правил и норм технической эксплуата­ции жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г. Для начала необходимо отметить, что данный нормативный акт предусматривает такое понятие, как «сезонная экс­плуатация», в соответствии с которым проводится четкое разграни­чение между условиями (требованиями) проживания в жилом поме­щении в зимний или летний периоды.

70

Итак, при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий

чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проезда­

ми, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей,

дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электро­

снабжения и установок с газовыми нагревателями;

привести в технически исправное состояние территорию до­

мовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосфер­

ных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их окон­

ных приямков;

обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов,  стен

подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями,

лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машин­

ных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого до­ма, котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла ут­верждаются органом местного самоуправления (по предложению ор­ганизации, обслуживающей жилищный фонд) с учетом завершения всех работ в северных и восточных районах — до 1 сентября, в цен­тральных районах — до 15 сентября, в южных районах — до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей. Подготовке к зиме (проведению гидравлических испытаний, ремонту, проверки и наладке) подлежит весь комплекс устройств, обеспечи­вающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутри-домовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, систе­мы отопления, вентиляции)2.

Котельные, тепловые пункты и узлы следует обеспечить средст­вами автоматизации, контрольно-измерительными приборами, за­порной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем ото­пления, приточно-вытяжной вентиляции, конструкциями с указа­нием использования оборудования при различных эксплуатацион­ных режимах, техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов обо­рудования. Должна быть выполнена наладка внутриквартальных сетей с корректировкой расчетных диаметров на тепловом (элева­торном) узле. Устройства газового хозяйства должны пройти налад­ку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период. Оборудование насосных станций, систем противо­пожарного оборудования должно быть укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое включение ре­зервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.

2 Нерсесянц В. С. О понимании советского права // Советское государство и пра­во. - 1979. - № 7.

71

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних усло­виях организуется подготовка аварийных служб, подготовка (восста­новление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водо­снабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей. В неотапливаемых жилых помещениях обеспечивается ремонт изо­ляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопро­вода. При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обес­печить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотро­вых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода. Продухи в подвалах и технических подполь­ях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

В летний период сезонной эксплуатации жилищного фонда долж­ны быть проведены следующие работы:

по котельным — ревизия арматуры и оборудования контроль­

но-измерительных приборов и автоматики, устранения щелей в об­

муровке котлов и дымоходов; осуществлен завоз топлива;

по тепловым сетям — промывка систем, ревизия арматуры,

устранение постоянных и периодических засорений каналов, вос­

становление разрушенной или замена недостаточной тепловой изо­

ляции труб в камерах, подземных каналах я подвалах;

по тепловым пунктам — ревизия арматуры и оборудования

(насосов, подогревателей и т.д.);

по системам отопления и горячего водоснабжения — ревизия

кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборни­

ков, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепло­

вой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в ни­

шах санитарных узлов; при наличии непрогрева радиаторов следует

провести их гидропневматическую промывку;

по уборочной технике и инвентарю для дворников — провер­

ка, ремонт, замена;

завоз песка для посыпки тротуаров и соли или ее заменителя,

наличие первичных средств пожаротушения.

В соответствии с разделом 3.1. Правил и норм технической экс­плуатации жилищного фонда правила содержания квартир также но­сят несколько идеализированный характер. Так, согласно ст. 3.1.2 помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влаж­ности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установ­ленными требованиями. Устранение конденсата на трубах водопро­вода и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вен­тиляционных отверстиях. В случае недостаточности указанных мер

72

трубопроводы рекомендуется утеплять и гидроизолировать. Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима на­ружных стен не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на на­ружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации. Не допускается использования газовых и электрических плит для обогрева помещений.

В рамках Правил и норм технической эксплуатации жилищно­го фонда отдельно говорится о правилах содержания лестничных клеток (раздел 3.2). В соответствии со ст. 3.2.3 окна и двери лест­ничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с ус­тановкой уплотняющих прокладок. Лестничные клетки необходимо регулярно проветривать с помощью форточек, фрамуг или створок окон на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты. Лестничные клетки должны иметь температуру воздуха и воздухообмен согласно установлен­ным требованиям. Освещенность искусственным светом лестнич­ных клеток также должна соответствовать установленным нормам.

При использовании для уборки лестничных клеток централизо­ванных вакуумных систем сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконни­ков, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен — не менее 2 раз в течение года. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже раза в месяц. Окраску лестничных клеток допускается произ­водить улучшенными высококачественными, безводными состава­ми. Поверхности, окрашенные малярными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность. Не допус­кается просвечивания нижележащих слоев краски, отслоения, пя­тен, потеков и т.п. На лестничной площадке перед наружными входными дверями рекомендуется устанавливать скребки и метал­лические решетки для очистки обуви от грязи и снега.

Помимо требований, предъявляемых к предоставлению жилого помещения, его благоустроенности, существуют и общеконститу­ционные принципы, которые действуют на всем протяжении поль­зования жилым помещением, а именно:

неприкосновенность жилиша;

недопустимость произвольного лишения жилища;

свобода выбора места жительства и места пребывания;

доступность пользования жилищным фондом;

целевое использование жилищного фонда.

Перечисленные принципы являются основополагающими при

изучении жилищных правоотношений, и в частности при рассмот­рении категории «жилое помещение».

73