5.2. Правовое регулирование жилищных отношений

Если обобщить все законы, регулирующие отношения по владе­нию, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, подза­конные нормативные правовые акты, а также иные источники жи­лищного права, то образуется довольно солидный перечень. В связи с этим представляется необходимым выделить наиболее важные из них как основополагающие, принятые на федеральном уровне, а также подзаконные нормативные правовые акты, законные и нор­мативные акты органов государственной власти субъектов Россий­ской Федерации:

Конституция Российской Федерации;

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Рос­

сийской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребы­

вания и жительства в пределах Российской Федерации»;

Жилищный кодекс РФ 2004 г.;

Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жи­

лищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 23 де­

кабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая

2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке

(залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февра­

ля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.);

7) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипо­течных ценных бумагах»;

8) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 3 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

60

ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.);

постановления Правительства Российской Федерации;

правовые акты: федеральных министерств и ведомств (феде­

ральных органов исполнительной власти); органов власти субъектов

Российской Федерации;

постановления Конституционного Суда Российской Феде­

рации;

постановления Пленума Верховного Суда Российской Феде­

рации и т.д.

В ст. 56 Закона Российской Федерации «О судоустройстве в РСФСР» определено, что для всех правоприменяющих органов и должност­ных лиц обязательными для исполнения являются разъяснения Пле­нума Верховного Суда Российской Федерации, которые следует счи­тать источником единого толкования правовых норм по некоторым вопросам применения жилищного законодательства.

В связи с регулированием жилищных отношений следует дать определение некоторым понятиям:

субъекты — граждане, органы исполнительной власти, органы

местного самоуправления, иные юридические лица любых органи­

зационно-правовых форм;

объекты — жилые помещения, используемые физическими

лицами по их назначению на основании договоров найма (нанима­

тели), поднайма (поднаниматели), временные жильцы по догово­

рам-соглашениям на использование жилья;

содержание жилищного отношения  —  права и  обязанности

субъектов (наймодателя и нанимателей), возникающие по поводу

объектов — жилых помещений, которые, имея строго определенное

законом целевое назначение, не могут быть использованы для других

целей, а значит, и иного содержания.

Права и обязанности субъектов могут быть несколько различны­ми в зависимости от того, кем являются наниматели (сонаниматели), и от статуса жилых помещений (государственный, муниципальный, частный или специализированный жилищные фонды). Особое внима­ние следует обратить на тот факт, что в связи с введением в России рыночной экономики возникла острая необходимость в проведении такой жилищной реформы, при которой жилищные отношения пол­ностью отвечали бы экономической ситуации в России, т.е. от обеспе­чения граждан жильем и помещениями за счет государственных капи­тальных вложений следует перейти к приобретеншо гражданами жилья или его строительству за счет средств самих граждан. При этом долж­ны быть сохранены определенные льготы лицам малоимущим, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также некоторым Другим категориям граждан в соответствии с законодательством, имею-

61

щим право на бесплатное или на льготных условиях получение жи­лья, о чем мы уже упоминали выше.

Для создания правовых основ при решении жилищных проблем в рыночных условиях в, настоящее время на различных уровнях при­нимаются соответствующие законодательные и нормативные акты, конкретизирующие правовое регулирование порядка проведения ре­формы жилищно-коммунального хозяйства.

Так, Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» гражданам была предоставлена возможность прива­тизации государственного и муниципального жилищного фонда. Кон­цепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации созданы условия для нормального функционирования рынка жилья, определены направления реформы в части изменения системы управления, контроля, демонополизации отрасли и созда­ния конкурентной среды. При образовании новой системы управле­ния в отрасли в первую очередь необходимо четкое распределение функций между:

собственником;

управляющей организацией;

подрядными организациями, осуществляющими обслужива­

ние жилищного фонда;

органами, уполномоченными осуществлять государственный

контроль за содержанием и использованием жилищного фонда (не­

зависимо от форм собственности) и четкую организацию взаимоот­

ношений между ними.

Основными целями формирования жилищно-коммунального хо­зяйства в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации являются:

обеспечение  условий  проживания,   отвечающих  стандартам

качества;

снижение издержек производителей услуг и соответственно та­

рифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

смягчение для населения процесса реформирования системы

оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на ре­

жим безубыточного функционирования.

Следовательно,, основными направлениями реформы жилищно-ком­мунального хозяйства являются:

совершенствование системы управления, обслуживания, экс­

плуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, форми­

рование специализированных организаций по управлению жилищ­

ным фондом;

переход на договорные отношения, выборность организаций,

осуществляющих обслуживание жилья, построение взаимоотноше­

ний на основе конкурентности с организациями, осуществляющими

62

управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечиваю­щим коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющими проектно-строительные работы;

предоставление потребителям возможности влиять на объемы

и качество услуг, передача жилищного фонда в управление непо­

средственным собственником жилья (т.е. создание собственников

жилья);

изменение системы распределяется между регионами средств

федерального бюджета на основе использования системы государ­

ственных минимальных социальных стандартов;

совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных ус­

луг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнорма­

тивную площадь жилья, сверхнормативное потребление коммунальных

услуг, возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, повыше­

ние оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты

жилья в зависимости от его качества и месторасположения;

совершенствование системы социальной защиты малообеспе­

ченных семей при приобретении и оплате жилья и коммунальных ус­

луг, обеспечение и совершенствование существующей системы льгот,

усиление и развитие адресной направленности компенсаций, выде­

ляемых на социальную защиту населения при пользовании жильем;

принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жи­

лищного фонда независимо от форм собственности.

Особую роль в реализации и регулировании жилищно-правовых отношений законодатель отводит органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправле­ния, которые через управляющие организации и государственную жилищную инспекцию с учетом демонополизации отрасли, разви­тия конкурентных отношений и обеспечения равноправия органи­заций независимо от форм собственности и заключения соответст­вующих договоров должны:

разрабатывать и внедрять альтернативные формы предостав­

ления коммунальных услуг и создавать автономные системы жизне­

деятельности в малоэтажном жилищном фонде;

привлекать организации, использующие альтернативные формы

предоставления коммунальных услуг, в том числе не связанные с сете­

вой инженерной инфраструктурой объекты (газоснабжение от балон-

ного газа и пр.);

выполнять отдельные функции по обслуживанию объектов

коммунального назначения;

осуществлять контроль за установлением коммунальных та­

рифов для населения из расчета затрат предприятий-монополистов

с учетом защиты прав потребителей;

контролировать обеспечение в пределах договорных отноше­

ний гарантированного обслуживания потребителей на уровне госу-

63

дарственных минимальных социальных стандартов жилищно-ком­мунального хозяйства;

повышать организационно-правовую и финансово-экономи­

ческую независимость субъектов хозяйствования для перехода на

договорные отношения в сфере производства жилищно-коммуналь­

ных услуг;

способствовать внедрению приборов долевого и индивиду­

ального учета и регулирования расхода водо-, тепло-, газоснабже­

ния с целью повышения ресурсосбережения.

Все вышеперечисленные меры в условиях реформы собственно­сти на жилье и структуры управления жилищно-коммунального хо­зяйства создают реальные условия для:

ускорения процесса демонополизации в отрасли путем разго­

сударствления ремонтно-эксплуатационных предприятий и переда­

чи жилищного фонда в управление управляющим организациям и

непосредственным собственникам жилья — товариществам собст­

венников жилья;

привлечения  дополнительных  источников   финансирования

на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда;

самостоятельного решения членами товарищества собствен­

ников вопросов по техническому обслуживанию и эксплуатации сво­

ей собственности, по установлению порядка расходования личных

средств на управление и эксплуатацию здания;

стимулирования установки приборов, контролирующих объем

потребляемых коммунальных услуг (воды, газа, тепла);

развития у нанимателей и собственников жилья экономного

отношения к предоставляемым услугам;

создания товариществ собственников жилья еще на стадии ор­

ганизации строительства жилых зданий (таким образом, на этой же

стадии определяется и форма управления и предоставляется возмож­

ность будущим собственником жилья самим определить уровень ком­

фортности проживания).

Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений создает все необходимые условия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечивает правовое регулирование отно­шений по заключению сделок с недвижимостью в жилищной сфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище и свободу передвижения и выбор места пребывания и жи­тельства в пределах Российской Федерации. Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, за­щищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.

64

Ныне действующим законодательством предусмотрена возмож­ность улучшения своих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и му­ниципального жилищного фонда за плату. В обеспечение исполне­ния этого Закона Президентом Российской Федерации принято несколько указов, предусматривающих право граждан на получение безвозмездных субсидий и жилищных кредитов на строительство или приобретение жилья. К ним относятся Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строи­тельстве и приобретении жилья» и постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвоз­мездных субсидий на строительство или приобретение жилья». Эти­ми нормативными актами жилищные субсидии определяются как основные формы инвестирования бюджетных средств в жилищную сферу. Кроме того, был принят целый ряд законодательных и норма­тивных актов, конкретизирующих и развивающих положения о пре­доставлении субсидий. Так, с 1 января 2003 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищ­ных субсидиях гражданам, выезжающим из Крайнего Севера и при­равненных к ним местностей» (взамен Закона от 27 июля 1998 г. № 131-ФЗ), который, в частности, предусматривает, что право граж­дан, выезжающих или выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, на получение и использование жилищных субсидий подтверждается жилищным сертификатом; определение размера жилищных субсидий осуществляется по месту их жительства органами исполнительной власти субъектов Россий­ской Федерации исходя из следующего:

состава выезжающей семьи;

нормы предоставления жилой площади на каждого члена семьи;

средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья в

регионе вселения;

нормативы предоставления жилищных субсидий в зависимо­

сти от стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к

ним местностях и т.д.

Вопросы предоставления гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья регулируются Указом Прези­дента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180, которым утверждено Положе­ние о жилищных кредитах, предоставляемых на указанные цели как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе и не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. При этом способом обеспечения кредита является залог в виде недвижимого имущест­ва, предоставляемого заемщиком.

65

В настоящее время улучшить свои жилищные условия граждане могут за счет приобретения денных бумаг в виде жилищных серти­фикатов.

Законодательством предусмотрено приобретение жилья в собст­венности даже теми гражданами, которые по общим основаниям не относятся к категории нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий; приобретение жилья возможно без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства, купли-продажи жилья и по договорам мены, дарения или иных сделок и по другим основаниям. Для этой пели граждане имеют право на по­лучение земельного участка под строительство (ст. 218 ГК РФ). В жи­лищных правоотношениях объектами сделок являются жилые помеще­ния в виде отдельных домов, квартир либо части домов, квартир и т.п.

Вопросы купли-продажи жилых помещений регулируются гла­вой 30 ГК РФ^ Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Но предусмотрены и нотариальное удо­стоверение этой сделки (ст. 163). В любом случае необходима государ­ственная регистрация сделки по купле-продаже жилого помещения, поскольку осуществляется переход права собственности (ст. 551), так как договор купли-продажи считается заключенным и право собст­венности у покупателя на приобретенное жилое помещение возникает только с момента государственной регистрации договора. Статьей 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соот­ветствии с законом право пользования этим жилым помещением по­сле его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с ука­занием их прав на пользование жилым помещением.