style='margin-top:0cm'>6.1. Стороны в жилищных отношениях

Представляется необходимым остановиться более подробно в со­ответствии с ныне действующим законодательством на правовом ре­гулировании всех этапов жилищных отношений — возникновения, развития и прекращения, а также на взаимоотношениях сторон.

Жилое помещение, которое может быть предоставлено для удов­летворения потребности в жилье, должно быть пригодным для по­стоянного проживания в нем. Причем объектом договора жилищного найма в домах (ст. 673 ПС, ст. 62 ЖК) государственного, муници­пального жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), не связанное с несдаваемыми внаем жилыми помещениями общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Данное правило не распространяется на дома или квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, т.е. на частный жилищный фонд, где внаем могут быть сданы неизолированные жи­лые помещения (смежные, проходные, часто комнаты). Это положе­ние обосновывается также и постановлениями Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 34, от 23 июля 1993 г. № 726 и от 28 февраля 1996 г. № 199 о внесении изменений в «Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предос­тавлении жилых помещений в РСФСР», утвержденными постанов­лением СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335, предусматривающими заключение гражданами договоров жилищного найма только в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Рассматривая более подробно договор найма жилого помещения, следует исходить также из того, что различные законодательные ак­ты, определяя понятие этого договора, имеют в" виду разные права и обязанности, возникающие при его заключении, которые отличаются друг от друга в зависимости от жилищного фонда. Так, предоставле­ние жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (раздел III главы 7 ЖК РФ). Такое представление жилья имеет место в государственном и муниципаль-

83

ном жилищных фондах в порядке, устанавливаемом органами госу­дарственной власти субъектов Российской Федерации. Если же соб­ственниками предоставляемого жилого помещения являются юри­дические или физические лица, то заключается договор коммерче­ского найма, когда жилье предоставляется другим лицам с целью получения определенного дохода (ГК РФ).

Договор социального найма имеет и некоторые другие особен­ности: он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством, при соблюдении формы дого­вора (ст. 63 ЖК РФ); не может быть расторгнут при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 64 ЖК РФ); заключается, как правило, без указания конкретного срока, т.е. практически бес­срочный (ч. 2 ст. 60 ЖК); может быть прекращен по основаниям и на условиях, предусмотренных ЖК РФ. Договор найма жилого по­мещения заключается на срок до пяти лет (ст. 683 ГК РФ) на осно­вании волеизъявления обеих сторон (нанимателя и наймодателя); размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглаше­нию сторон (ст. 682). Договор коммерческого найма прекращается по истечении срока договора, а также по основаниям, предусмот­ренным ст. 687 ГК РФ.

Исходя из вышесказанного, следует определить договор соци­ального найма жилого помещения как соглашение, по которому наимодатель обязуется предоставить во владение и пользование на­нимателю и членам его семьи пригодное для постоянного прожива­ния жилое помещение в жилищном фонде социального использо­вания, представляющее собой отдельную квартиру, дом (изолиро­ванную часть квартиры, дома).

Граждане, имеющие право на получение жилых помещений соци­ального использования, в соответствии с жилищным законодательст­вом подразделяются на две категории:

имеющие право на получение жилья в общем порядке;

имеющие право на получение жилья во внеочередном порядке.

Перечень лиц, имеющих право на предоставление жилья на ос­новании договора социального найма, частично был рассмотрен выше при изложении вопроса о реализации конституционного пра­ва граждан на жилище. Однако следует учесть, что круг этих лиц практически неограничен. Остановимся более подробно на услови­ях и порядке предоставления жилья для каждой из вышеперечис­ленных категорий граждан.

К нуждающимся в улучшении жилищных условий в общем порядке законодатель относит следующих граждан (ст. 51 ЖК):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по догово­рам социального найма или членами семьи нанимателя данного

84

помещения либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам

социального найма или членами семьи нанимателя жилого поме­

щения по договору социального найма либо собственниками жилых

помещений или членами семьи собственника жилого помещения и

обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного чле­

на семьи менее учетной нормы;

проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем

установленным для жилых помещений требованиям;

являющиеся  нанимателями жилых помещений по договорам

социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по

договору социального найма или собственниками жилых помещений,

членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в

квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеет­

ся больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания,

при которых совместное проживание с ним в одной квартире невоз­

можно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по

договору социального найма или принадлежащего на праве собствен­

ности; основанием для признания в данном случае требуется меди­

цинское заключение учреждений здравоохранения; перечень соответ­

ствующих  заболеваний  устанавливается правительством  Россий­

ской Федерации.

Приведенный в ст. 51 ЖК РФ перечень не является исчерпы­вающим. Так, согласно п. 7 Примерных правил предоставляется го­сударственным органам субъектов РФ включить в утвержденные правила, дополнительные основания для признания граждан нуж­дающимися в улучшении жилищных условий, например прожива­ние в неблагоустроенных жилых помещениях и коммерческих квар­тирах и т.д.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны быть приняты на учет по решению исполнительных орга­нов государственной или муниципальной власти. Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также определение очередности предоставления гражданам жилых поме­щений устанавливается Жилищным кодексом и другими законода­тельными актами.

Заявление о принятии на учет должно быть рассмотрено в тече­ние 30 рабочих дней, со дня предоставления необходимых докумен­тов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее одного рабочего дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает (направляет) гражданину, подавшему соответствующее заявление, до­кумент, подтверждающий принятие такого решения.

85

Принятые на учет граждане включаются в книгу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такие книги ведутся как документы строгой отчетности по установленной форме, и на каждого гражданина, принятого на учет, должно быть заведено учет­ное дело, содержащее все необходимые документы, являющиеся ос­нованием для постановки на учет: заявление, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка бюро техниче­ской инвентаризации, справка из учреждений здравоохранения, справка о прохождении военной службы по контракту или об увольнении с военной службы и др.

Как правило, право состоять на учете нуждающихся в улучше­нии жилищных условий сохраняется гражданами до получения жи­лого помещения. Но они могут быть сняты с учета в следующих слу­чаях (ст. 56 ЖК РФ):

подачи заявления о снятии с учета;

утраты оснований, дающих право на получение им жилого

помещения по договору социального найма;

выезда на другое постоянное место жительства, за исключени­

ем случаев изменения места жительства в пределах городов феде­

рального значения;

получения от органа государственной власти или органа мест­

ного самоуправления субсидии, ссуды, кредита на приобретение жи­

лого помещения;

предоставления от органа государственной власти или органа

местного самоуправления земельного участка для строительства ин­

дивидуального жилого дома;

выявления в представлявшихся им документах не соответст­

вующих действительности сведений, послуживших основанием для

принятия на учет, а также неправомерных действий при решении

вопроса о принятии на учет должностных лиц органа, осуществляю­

щего принятие на учет;

Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане были приняты на учет; о снятии с учета граждане должны быть поставлены в известность в письменной форме, с указанием причины.

Жилые помещения предоставляются лицам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередно­сти исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Граждане, имеющие право на внеоче­редное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки, оставаясь одновременно в общем списке.

Например, в соответствии с Закон РФ от 18 октября 1991 г. № 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий» (с изм. и

86

доп. от 26 июня, 22 декабря 1992 г., 3 сентября, 24 декабря 1993 г., 4 ноября 1995 г., 7 августа, 27 декабря 2000 г., 30 декабря 2001 г., 24 де­кабря 2002 г., 9 февраля, 23 октября, 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г.) право на первоочередное предоставление жилого помещения имеют реабилитированные граждане.

Немаловажное значение имеет правильное решение вопроса о первоочередном получении жилья. В соответствии с п. 23 Правил первоочередное предоставление жилых помещений производится членам семей военнослужащих и партизан, погибших или пропав­ших без вести, к которым относятся: иждивенцы погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пен­сия; родители, супруг, не вступивший в брак вторично, независимо от получения им пенсии; дети, не имеющие своих семей или хотя имеющие свои семьи, но ставшие инвалидами до достижения со­вершеннолетия, а также имеющие свои семьи дети, оба родителя которого погибли или пропали без вести.

Медицинское заключение выдается ВКК (врачебно-консульта­ционными комиссиями) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или по месту работы больного, а при отсутствии ВКК выдача медицинского заключения возможна за подписью ле­чащего врача и главного врача. И еще одно дополнение: в соответст­вии с действующим законодательством к инвалидам труда I и II групп, пользующимся, льготами следует отнести всех инвалидов труда I и И групп, в том числе ставших инвалидами вследствие об­щего заболевания.

Статья 57 ЖК РФ к гражданам, имеющим право на внеочередное предоставление жилых помещений, относит:

граждан, жилые помещения которых признаны в установлен­

ном порядке непригодными для проживания и ремонту или рекон­

струкции не подлежат;

детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей,

лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения роди­

телей, по окончании их пребывания в образовательных и иных уч­

реждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в

приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении

опеки (попечительства), а также по окончании службы в Воору­

женных Силах российской Федерации или по возвращении из уч­

реждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

граждан, страдающих тяжелыми формами хронических забо­

леваний.

Приведенный перечень также не является исчерпывающим. Так, Законом РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Россий­ской Федерации» (с изм. и доп. от 14 апреля, 24 декабря 1993 г., 21 июня 1995 г., 17 июля 1999 г., 20 июня 2000 г., 15 декабря 2001 г.,

87

22 августа 2004 г.) судьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно быть предоставлено жилое помещение во внеоче­редном порядке в шестимесячный срок.

Кроме того, п. 32 Примерных правил оговаривает возможность предоставления жилого помещения даже гражданам, не состоящим на учете для улучшения жилищных условий, при необходимости их расселения в связи с аварийным состоянием их домов, подлежащих сносу или грозящих обвалом, и т.д.

Внеочередное предоставление жилья молодым специалистам высших и средних специальных учебных заведений, окончившим аспирантуру и т.д., в соответствии с Трудовым кодексом РФ, введен­ным в действие с 1 февраля 2002 г., на договорной основе.

Федеральными законами предусматривается также право от­дельных категорий граждан на дополнительную жилую площадь в виде комнаты или в размере 10 м2.

Гражданам же, страдающим тяжелыми формами некоторых хро­нических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.

В настоящее время с целью предоставления дополнительных га­рантий гражданам, имеющим право на дополнительную жилую площадь при ее получении, в принимаемых законодательных нор­мах предусматриваются конкретные указания о предоставлении до­полнительной площади, которая на основании такого указания долж­на предоставляться в обязательном порядке, причем отсутствие в данном случае дополнительной площади может быть рассмотрено как основание для признания гражданина нуждающимся в улучше­нии жилищных условий.

В связи с тем что в настоящее время законодатель относит колхо­зы и другие сельскохозяйственные и производственные кооперативы к частной форме собственности, эти организации владеют, пользу­ются и распоряжаются принадлежащим им жилищным фондом са­мостоятельно.

А теперь предоставляется целесообразным более детально ос­ветить порядок действий органов, принимающих решение о пре­доставлении жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Сле­дует еще раз подчеркнуть, что по договору социального найма жилое помещение может быть предоставлено только в домах го­сударственного и муниципального жилищных фондов. Решение о предоставлении жилой площади принимается органом местного самоуправления.

Списки граждан на получение жилой площади (в том числе внеочередное) рассматриваются и дополняются ежегодно; не допус-

88

кается предоставления жилых помещений гражданам, не состоя­щим на учете, за исключением случаев неотложного расселения граждан (например, при стихийных бедствиях, из домов, грозящих обвалом, и т.п.).

Непосредственно перед предоставлением жилого помещения граждане вновь должны представить все необходимые документы, подтверждающие их нуждаемость в улучшении жилищных условий, а также письменное обязательство всех совершеннолетних членов се­мьи об освобождении им после получения жилого помещения ранее занимаемой жилой площади.

Особые условия законодатель оговаривает при заселении жилых помещений в домах, построенных с привлечением средств пред­приятий работниками этих организаций. Они должны быть заселе­ны в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных усло­вий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Ес­ли таких работников нет, предприятия теряют это право, а жилая площадь может быть заселена местной администрацией граждана­ми, состоящими на учете по улучшению жилищных условий по месту жительства.

Законодательством предусмотрен также особый порядок заселе­ния освобождающихся жилых помещений в коммунальных кварти­рах. Так, если в квартире освободилось жилое помещение, не изо­лированное от занимаемых другим нанимателем жилого помеще­ния, это помещение подлежит передаче в его пользование. В дан­ном случае имеется в виду, что лица, претендующие на освободив­шееся помещение, уже состоят в договорных отношениях с наймо-дателем и по существу изменяется только предмет договора — уве­личение жилой площади, занимаемой нанимателем помещений, но при этом остаются в договоре те же стороны и сохраняются их пра­ва и обязанности.

Освобождающееся изолированное помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться про­живающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, т.е. имеющим жилую площадь менее установ­ленной нормы на одного человека. Кроме того, следует иметь в ви­ду, что применение этого правила возможно, если размер занимае­мого нанимателем жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышало нормы предоставления либо такое превышение было незначительным. При возникновении спора во­прос о том, является ли превышение размера жилой площади не­значительным, решается судом в каждом конкретном случае с уче­том всех обстоятельств дела (например, увеличение семьи в связи с рождением ребенка и т.п.).

89

Если на освободившееся изолированное жилое помещение пре­тендуют два или более проживающих в той же квартире нанимате­лей и каждый из них по имеющимся у них в наличии обстоятельст­вам имеет право на его получение, то суд при вынесении решения о передаче освободившегося жилого помещения должен исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улуч­шении жилищных условий, учитывая размер занимаемых ими по­мещений, состав их семей, состояние здоровья, их возраст, плани­ровку помещений и т.д.

Часть 3 ст. 59 ЖК содержит норму, согласно которой при отсут­ствии в коммунальных квартирах граждан, нуждающихся в улучше­нии жилищных условий, или граждан, имеющих общую жилую площадь менее установленной нормы предоставления, освободив­шаяся комната заселяется в общем порядке, т.е. на основании дого­вора социального найма.

Кроме того, при согласии всех нанимателей один из них вправе приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собствен­ность (по договору купли-продажи, дарения), а затем занять освобо­дившиеся комнаты без всякой оплаты с правом их приватизации.

Эта норма, соответствующая внедрению рыночных условий в жилищные правоотношения, дает довольно широкие возможности самим нанимателям решать вопросы о расселении коммунальных квартир. Так, по договору найма коммунальной квартиры заинтере­сованные организации или физические лица принимают на себя обязательства по расселению проживающих в отдельные квартиры либо предоставляют желающим возможность разъехаться в уже имеющееся у них жилье, а потом продают квартиру, либо сначала находят покупателя и, заключив с ним договор, приобретают квар­тиры для жильцов.