style='margin-top:0cm'>7.1. Договор социального найма

Пользование квартирами по договору социального найма регу­лируется как собственно жилищными нормативными актами (гла­ва 8 раздела III Жилищного кодекса РФ), так и отдельными норма­ми (глава 35 Гражданского кодекса).

Несколько дополнив общее определение договора найма, данное Жилищным кодексом, можно определить договор социального найма как соглашение, по которому наймодатель предоставляет во владение и пользование или только в пользование из состава фонда социаль­ного использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде от­дельной квартиры в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помеще­нии независимо от его площади, а наниматель обязуется использо­вать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.

Договор социального найма является консенсуальным, взаим­ным, возмездным.

Признание договора консенсуальным означает, что договор счи­тается заключенным и права и обязанности возникают с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора (в от­личие от реального, при котором права и обязанности возникают с момента передачи вещи).

Взаимность договора означает, что права и обязанности по до­говору приобретают обе стороны.

Возмездным является договор, при котором сторона должна полу­чить встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Договор социального найма также можно назвать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имее'! возможности изменить его условия в сторону от установленньгл наймодателем.

Согласно ст. 60 ЖК по договору социального найма одна сто­рона — наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государ ственное учреждение) обязуется передать другой стороне — нани­мателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем-Данный договор заключается без установления срока его действия.

96

Заключение договора социального найма невозможно без нали­чия жилищного фонда социального использования — совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и пре­доставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые по­мещения в них.

Жилищный фонд социального использования формируется ме­стной администрацией из государственного, муниципального, об­щественного жилищных фондов с обеспечением гласности, госу­дарственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Как мы уже говорили, законодатель четко подразделяет лиц, имеющих право на получение жилого помещения из фонда соци­ального использования.

Во внеочередном порядке имеют право на получение жилого по­мещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граж­дане, жилище которых стало непригодным для проживания в ре­зультате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.

Предоставление жилых помещений остальным гражданам, нуж­дающимся в улучшении жилищных условий, происходит в общем порядке в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

Статья 52 Жилищного кодекса определяет условия признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Приня­тие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий происходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного насе­ленного пункта.

Одним из главнейших оснований признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного само­управления субъекта РФ и не должна превышать установленной законом данного субъекта РФ социальной нормы. Конкретную со­циальную норму площади жилья (эквивалентную минимальному размеру предоставляемой жилой площади) определяют органы го­сударственной власти субъектов Российской Федерации в зависи­мости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности. Отдель­ные категории граждан имеют право на получение жилой площади сверх установленной нормы.

Среди требований к жилым помещениям, предоставляемым по до­говорам социального найма, кроме размера, можно назвать благоуст-

97

роенность применительно к условиям данного населенного пункта, соответствие установленным санитарным и техническим требованиям.

Если говорить о благоустроенности жилого помещения, то обычно в это понятие включается обеспеченность помещения необ­ходимыми удобствами (кухней, санузлом), водопроводом, электро-и газоснабжением.

Соответствие санитарным и техническим требованиям должно обеспечить комфортное и безопасное проживание граждан. Жилое помещение должно обладать качественной термо- и звукоизоляци­ей, вентиляцией, позволяющей обеспечить необходимый воздухо­обмен, отвечать требованиям пожарной безопасности.

Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные тре­бования к местонахождению жилого помещения. Однако исходя из норм ст. 89 ЖК, регламентирующей предоставление благоустроен­ного жилого помещения при выселении из ранее занимаемого, можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое жилое поме­щение должно находиться в черте данного населенного пункта.

Важной гарантией прав граждан является учет их интересов при предоставлении жилого помещения. Так, не допускается заселения одной комнаты липами разного пола старше девяти лет, кроме суп­ругов. Кроме того, при предоставлении жилого помещения учиты­вается состояние здоровья граждан и другие обстоятельства.

Заселение в жилое помещение осуществляется в предусмотрен­ном законодательством порядке. Собственник соответствующего жи­лого фонда принимает решение о предоставлении гражданину поме­щения. На основании решения собственника о предоставлении жи­лого помещения по договору найма в домах государственного, муни­ципального фондов с гражданином заключается договор социального найма, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Субъектами Федерации могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставле­ния жилья.

В связи с особой важностью договор социального найма жилого помещения выдается непосредственно гражданину, которому предос­тавляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, заверенной в установленном порядке.

Договор социального найма жилого помещения заключается только в письменной форме между наймодателем — жилищно-эксплуа-тационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, имеющим свой жилой фонд) и гражданином. Осно­ванием заключения договора социального найма является реше­ние о предоставлении помещения жилого фонда социального ис­пользования.

Договор социального найма закрепляет сведения о конкретном помещении, предоставленном гражданину, правах и обязанностях гражданина и наймодателя, ответственность сторон.

98

При получении жилья по договору социального найма граждане обязаны освободить ранее занимаемое ими помещение.

Улучшение жилищных условий граждан происходит не только путем предоставления им отдельного помещения по договору соци­ального найма.

Изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, а если таких граждан нет, то в общем порядке по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах,

которые установлены Жилищным кодексом;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

своевременно вносить плату за жилое помещение и комму­

нальные услуги;

информировать наймодателя в установленные договором сро­

ки об изменении оснований и условий, дающих право пользования

жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором соци-ального найма, несет ответственность, предусмотренную законом. Расторжение договора производится:

волеизъявлением нанимателя с письменным предупреждени­

ем наймодателя за три месяца;

в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы

за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установ­

лен более длительный срок (при краткосрочном найме — до одного

года — в случае невнесения платы более 2 раз по истечении уста­

новленного договором срока платежа);

в судебном порядке в случае разрушения и порчи жилого по­

мещения нанимателем или другими гражданами, за действия кото­

рых он отвечает;

>  в судебном порядке по требованию любой стороны, если по-щение перестает быть пригодным для постоянного проживания, также в случаях его аварийного состояния;

•               в судебном порядке по требованию наймодателя в случае, ес-

наниматель или другие граждане, за действия которых он отве-

ает, используют жилое помещение не по назначению либо систе-

99

матически нарушают права и интересы соседей (эта санкция при­меняется только после предупреждения, сделанного наймодателем, при продолжении такого поведения);

• в других случаях, предусмотренных жилищным законода­тельством.