Тема 8 ИЗМЕНЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Изменение жилищных отношений является результатом измене­ние договора найма (договора поднаема, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом. По общему правилу гражданского законодательства измене­ние гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон (нанимателя и наймодателя), если иное не предусмотрено за­коном (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса). В случае же одностороннего отказа от исполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом, договор найма жилого помещения также будет считаться измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор найма жилого помеще­ния может быть подвергнут изменению только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:

при существенном нарушении договора найма жилого поме­

щения одной из сторон — по требованию другой стороны; сущест­

венным признается такое нарушение договора найма жилого поме­

щения одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой

ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была

вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого по­

мещения (например, уклонение от оплаты жилья в течение дли­

тельного срока);

при существенном изменении обстоятельств, т.е. когда они из­

менились настолько, что если бы стороны могли это разумно предви­

деть, договор найма жилого помещения вообще не был бы ими за­

ключен либо был заключен на значительно отличающихся условиях;

однако изменение договора найма жилого помещения в связи с суще­

ственным изменением обстоятельств допускается по решению суда в

исключительных случаях, когда расторжение договора найма жилого

помещения противоречит общественным интересам либо повлечет для

сторон ущерб, значительно превышающий затраты, которые необхо­

димы для исполнения договора найма жилого помещения на изме­

нившихся условиях.

Наиболее часто встречающимися основаниями для изменения жи­лищных отношений являются следующие:

116

вселение в жилое помещение других членов семьи либо дру-

» гих граждан в качестве временных жильцов;

выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;

раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого

юмещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);

объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;

5)             замена  нанимателя  либо  члена  жилищно-строительного  и

хищного кооперативов;

получение освободившегося в коммунальной квартире жило-

В.го помещения;

отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставле-

Е ние ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого;

8)             перевод жилого помещения на другой правовой режим (это мо­

жет быть связано с приватизацией государственных и муниципальных

предприятий, в ведении которых находится жилищный фонд, прива­

тизацией жилого помещения, либо в домах жилищно-строительного и

жилищного кооперативов — с полной выплатой паевого взноса и пе­

реходом жилого помещения в собственность граждан и т.д.).

В соответствии с нормами гражданского законодательства со­глашение между нанимателем и наймодателем жилого помещения об изменении договора найма (независимо от оснований измене­ния) должно быть совершено в такой же письменной форме, что и сам договор найма, если из закона, иных правовых актов либо из договора, обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор найма жилого помещения либо неполучения от­вета в срок, указанный в предложении о внесении изменений или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в течение 30 дней (ст. 452 Гражданского кодекса).

При изменении договора найма жилого помещения обязательства между нанимателем и наймодателем сохраняются, но в измененном виде. В случае изменения договора найма жилого помещения обяза­тельства нанимателя и наймодателя считаются измененными с мо­мента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения либо характера изменения договора нацма жилого помещения, а при изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора найма.

При изменении договора найма жилого помещения стороны (и наниматель, и наймодатель) не вправе требовать возвращения всего то­го, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения до­говора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса). Если же основанием для измене­ния договора найма жилого помещения послужило существенное на-

117

рушение условий договора одной из сторон, тогда другая сторона впра­ве требовать возмещения ей убытков, причиненных изменением дого­вора найма жилого помещения (п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса).