8.5. Перевод жилого помещения на другой правовой режим

Перевод жилого помещения на другой правовой режим как осно­вание изменения жилищных отношений связан с качественным из­менением предмета жилищных отношений. В целях рассмотрения данного основания изменения жилищных отношений необходимо обратиться к следующим нормативным положениям жилищного законодательства.

126

Так, в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса государствен­ный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда не­зависимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется специально уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом. При этом выявленные в ходе обследования непригодные для дальнейшего проживания жилые до­ма и жилые помещения должны быть переоборудованы для исполь­зования в целях, не связанных с проживанием, либо подлежат сносу.

Согласно же ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого поме­щения в нежилое помещение не допускается, если у такого поме­щения не имеется отдельного входа или отсутствует возможность оборудовать такой вход, а также если такое помещение является частью квартиры или оно обременено правами каких-либо лиц. Пе­ревод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если оно имеет износ более 50% или обременено правами каких-либо лиц.

Изменение правового режима жилого помещения может быть связано не только с такими характеристиками, как жилое или нежи­лое, но и с изменением субъекта права собственности на жилое поме­щение. Однако в соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса пере­ход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения либо изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится най-модателем на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (в этом проявляются противоречия норм Гражданского и Жилищного кодексов).

При переходе государственных или муниципальных предпри­ятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликви­дации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ве­дении предприятий или оперативном управлении учреждений, дол­жен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном законом порядке с со­хранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилого помещения. При ликвидации общественных объединений и отсутствии их правопреемников жилищный фонд, находившийся в их собственности, передается в муниципальную собственность района, города или входящих в них административ­но-территориальных образований с сохранением всех жилищных прав

127

граждан и предоставлением права последующей приватизации жилых помещений.

Граждане, которые имеют на праве частной собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (изолированность, благоустроенность, соответствие норме жилой пло­щади в расчете на одного человека), вправе переоформить данные жилые строения в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законода­тельством. Граждане имеют право на улучшение своих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Фак­тически здесь совершается сделка купли-продажи жилого помеще­ния, так как законодатель оговаривает, что данное приобретение осуществляется за плату.

Кроме того, граждане, проживающие в жилых помещения в до­мах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют право на приватизацию занимаемого ими жилого помещения (один раз в течение жизни каждый гражданин может произвести привати­зацию жилого помещения на безвозмездной основе, все остальные жилые помещения будут приватизироваться им за плату). При этом под приватизацией понимается переход жилого помещения из режи­ма государственной (муниципальной) собственности в режим част­ной собственности граждан. Жилое помещение может быть привати­зировано гражданами в индивидуальную собственность, в общую долевую собственность, в общую совместную собственность супругов (ранее до утверждения постановления Пленума Верховного Суда также допускалось приобретение путем приватизации в общую со­вместную собственность жилых помещений членами крестьянского фермерского хозяйства, дачных некоммерческих кооперативов).

При приватизации жилых помещений действует принцип добро­вольности, согласно которому никого нельзя заставить стать собст­венником жилого помещения. При этом приватизация жилого по­мещения производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также членов семьи нанимателя, достигших возраста 14 лет. В том случае, если в жилом помещении проживают малолетние граждане (в возрасте до 14 лет), для оформления приватизации жилого помещения необходимо по­лучение согласия органа опеки и попечительства.

Кроме того, действует принцип бесплатности приватизации. Как следствие этого принципа выделяется следующий: однократность приватизации жилого помещения на бесплатной основе, т.е. граж­данин вправе приобрести занимаемое им жилое помещение в соб­ственность путем приватизации любое количество раз, но только

128

первая приватизация будет бесплатной. Однако данное правило не применяется по отношению к тем гражданам, которые участвовали в приватизации жилого помещения, будучи несовершеннолетними. По достижении совершеннолетия за такими гражданами сохраняет­ся право однократной бесплатной приватизации занимаемого жило­го помещения в домах государственного и муниципального жи­лищных фондов.

Вопросы для самоконтроля

В каких случаях осуществляются изменение, расторжение и

прекращение договора социального найма?

Назовите основания для заселения в жилое помещение.

Каков порядок выбытия из жилого помещения?

Расскажите о разделе жилого помещения и объединении поль­

зователей жилого помещения в одну семью как основании

для изменения жилищных отношений.

В чем состоят требования, предъявляемые к перепланировке

жилого помещения?

Каковы основания перевода жилого помещения в другой пра­

вовой режим?