9.2. Переселение на время капитального ремонта

Одной из непосредственных обязанностей наймодателя является проведение капитального ремонта в случаях, когда это необходимо. В соответствии со ст. 88 Жилищного кодекса при производстве капи­тального ремонта жилого дома государственного, муниципального жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без вы­селения проживающих в доме (жилом помещении) граждан, наймо-датель обязан предоставить нанимателю и постоянно проживаю­щим с ним членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор социального найма на ремонтируемое помещение. Жилое помеще­ние предоставляется на время капитального ремонта по договору найма в маневренном фонде.

В отношении жилых помещений в домах, находящихся в личной собственности граждан, на время капитального ремонта собственник дома, квартиры не обязан предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение на время капитального ремонта ра­нее занимаемого. Однако при предъявлении нанимателем либо най-модателем искового заявления о выселении в связи с капитальным ремонтом суд обязан установить следующие обстоятельства:

необходимость капитального ремонта жилого помещения (дома);

реальную возможность наймодателя приступить к ремонту жи­

лого помещения;

период времени, в течение которого возможно выполнение на­

меченного капитального ремонта.

Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения в другое жилое помещение на время капитального ремонта и обратно (по окончании капитального ремонта) в домах го-

134

сударственного и муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств наймодателя (ч. 1 ст. 88 Жилищного кодекса).

Важно отметить, что при согласии нанимателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи на переселение в другое жилое помещение на время капитального ремонта договор со­циального найма жилого помещения, в котором осуществляется капи­тальный ремонт, не расторгается, а продолжает действовать на преж­них условиях (ч. 1 ст. 88 Жилищного кодекса).

Однако взамен предоставления другого жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их со­гласия может быть предложено переехать на постоянное место жи­тельства и получить в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение (ч. 2 ст. 88 Жилищного кодекса). В этом случае до­говор найма ремонтируемого жилого помещения расторгается и за­ключается новый договор социального найма предоставленного благо­устроенного жилого помещения. Однако существуют такие случаи, когда наниматель и (или) постоянно проживающие с ним совершен­нолетние члены его семьи не дают согласия на переселение из зани­маемого ими жилого помещения в домах государственного или муни­ципального жилищного фонда в другое жилое помещение на время капитального ремонта первого. В данной ситуации наймодатель может воспользоваться правом на обращение в суд с иском о принудительном выселении нанимателя и членов его семьи из подлежащего капиталь­ному ремонту жилого помещения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

При разрешении споров о выселении из занимаемого жилого по­мещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснять, находится ли предоставляемое другое жилое помещение в том же на­селенном пункте и пригодно ли оно для проживания вселяемых граж­дан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимание обстоятельств, а также продолжительности капитального ремонта. Кроме того, суд обязан установить факт необходимости ка­питального ремонта занимаемого нанимателем и членами его семьи жилого помещения. В целом же для данной категории дел характерно повышенное внимание суда к досудебной подготовке дела с обяза­тельным участием прокурора. При этом, как показывается судебная практика, чаще всего в исках о выселении граждан было отказано.

При предоставлении нанимателю другого жилого помещения вза­мен ремонтируемого применяются следующие правила жилищного законодательства (ч. 3 ст. 88 Жилищного кодекса).

1. В тех случаях, когда еще до начала капитального ремонта оче­видно, что жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его площадь увеличится, в результате чего занимаемое жилое помеще­ние существенно превысит социальную норму, другое жилое помеще­ние по договору социального найма должно быть предоставлено най-

135

модателем до начала капитального ремонта (переоборудования). При этом исходя из судебной практики существенным признается такое увеличение занимаемого жилого помещения, когда жилая площадь увеличивается как минимум на половину нормы жилой площади (ст. 50 Жилищного кодекса). При угрозе существенного увеличения жило­го помещения либо его утрате другое благоустроенное жилое помеще­ние в домах государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по требованию самого наймодателя.

2. В тех случаях, когда еще до начала капитального ремонта оче­видно, что площадь ремонтируемого жилого помещения существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в предостав­лении другого жилого помещения, нанимателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом существенным признается любое уменьшение площади жилого помещения, в том числе уменьшение количества окон, площади подсобных помеще­ний. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда осуществляется по требованию самого нанимателя. Следует отме­тить, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи после проведения капитального ремонта вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капиталь­ного ремонта или переоборудования уменьшилась (ч. 4 ст. 88 Жи­лищного кодекса).

Наконец, следует отметить, что предоставление другого благоус­троенного жилого помещения оформляется путем заключения но­вого договора социального найма жилого помещения и влечет за собой прекращение договора найма ремонтируемого жилого поме­щения, ранее занимаемого нанимателем и членами его семьи.