8.3. Замена нанимателя жилого помещения

или члена кооператива. Отказ пользователя

от части жилого помещения

Замена нанимателя жилого помещения в домах социального ис­пользования либо члена жилищно-строительного и жилищного кооперативов возможна в двух случаях.

В первом случае производится изменение субъектного состава жилищных отношений (например, в связи со смертью нанимателя и др.). Так, в соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса совер­шеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи, постоянно проживающих в жилом по­мещении, требовать от наймодателя признания его нанимателем того же жилого помещения по ранее заключенному договору соци­ального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолет­нему члену семьи умершего нанимателя. Важно отметить, что при признании совершеннолетнего члена семьи первоначального нани­мателя новым нанимателем заключения нового договора найма жи-

123

лого помещения не требуется, производится лишь изменение ранее заключенного договора социального найма.

В подтверждение высказанного согласно подп. 2 п. 2 ст. 672 Гра­жданского кодекса по требованию нанимателя и совершеннолетних членов его семьи договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования может быть заключен с одним из членов семьи нанимателя. В случае смерти нанимателя или его вы­бытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов его семьи, проживающих в том же жилом помещении.

В договоре коммерческого найма жилого помещения в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на прежних условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживаю­щих с прежним нанимателем. Однако для этого необходимо дости­жение общего согласия между всеми остальными нанимателями. Ес­ли же такое согласие не было достигнуто, тогда все граждане, посто­янно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателя­ми данного жилого помещения (п. 2 ст. 686 Гражданского кодекса).

Все споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи нанимателем взамен первоначального нанимателя, разреша­ются в судебном порядке.

Во втором случае не производится изменения субъектного состава жилищных правоотношений, т.е. все лица, проживавшие ранее в жи­лом помещении, продолжают там проживать. Однако в данной ситуа­ции происходит замена статуса «член семьи нанимателя» на статус «наниматель» (например, ранее нанимателем был отец, а совершенно­летним членом семьи — его дочь; позже нанимателем становится дочь, а совершеннолетним членом семьи — отец). В договоре коммерческо­го найма жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 686 Гражданско­го кодекса по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершенно­летних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Отказ пользователя от части жилого помещения влечет изменение жилищных отношений ввиду изменения предмета договора найма жи­лого помещения. Так, в соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установ­ленных норм, вправе с согласия постоянно проживающим с ним членов его семьи требовать от наймодателя, предоставления ему в установленном законом порядке изолированного жилого помещения меньшего размера взамен ранее занимаемого жилого помещения-Органы местного самоуправления, а также предприятия, организа­ции, учреждения (в зависимости от принадлежности жилого помеще­ния), выступающие в роли наймодателей, обязаны по первому обра­щению граждан о замене жилого помещения с площадью жилья, пре­вышающей социальную норму, на другое изолированное и благоустро­енное жилое помещение в пределах социальной нормы площади жи-

124

лья предоставить запрашиваемое жилое помещение взамен зани­маемого. При этом с момента подачи заявления о замене жилого помещения до его фактической и юридической замены граждане вправе производить оплату за жилье и коммунальные услуги в пре­делах социальной нормы жилой площади.