7.3. Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК

Прежде чем давать основные особенности найма жилых помеще­ний в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не­обходимо дать пояснение указанным видам собственников.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на осно­ве членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооператив­ном доме. Члены ЖК (ЖСК) своими средствами участвуют в приобре­тении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Учредителями такого кооперати­ва могут быть не менее пяти граждан, достигших 16-летнего возрас­та, или не менее трех юридических лиц. Кооператив образуется нормативно-явочным способом, подлежит государственной регист­рации в порядке, определяемом законодательством о государствен­ной регистрации юридических лиц, и действует на основании уста­ва. Устав принимается общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и регистрируется в установленном порядке. Жилищно­строительный или жилищный кооператив считается созданным с момента государственной регистрации его как юридического лица.

По определению П.И. Седугина, «жилищно-строительный коопе­ратив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и его эксплуа­тации. Жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной админи­страции или капитально отремонтированных (или реконструирован­ных) жилых домов и их последующей эксплуатации»1.

Жилищно-строительные кооперативы осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им жилых домов на принципах самоокупаемо-

Седугин ЛИ. Указ. раб. С. 188.

104

emu. Государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в хозяйственную, финансовую и иную дея­тельность кооператива. В ст. 134 Жилищного кодекса закрепляется обязанность государства в обеспечении жилыми помещениями чле­нов жилищно-строительного кооператива на время проведения ка­питального ремонта, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан. Если принадлежа­щий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или об­щественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом (ст. 134, 32, 86 Жилищного кодекса). Однако органы местной администрации, осуществляющие контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству.

В члены кооператива может быть принят только гражданин, достигший 16-летнего возраста (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Малоимущие и нуждающиеся в жилом помещении граждане имеют преимущест­венное право на вступление в жилищный кооператив, организован­ный при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 111 ЖК).

Член кооператива должен внести паевой взнос, определяемый ус­тавом кооператива. Паевой взнос вносится единовременно или в рассрочку. Член кооператива имеет право досрочно внести остав­шуюся часть паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой члена кооператива.

В члены кооператива лицо принимается по решению общего со­брания членов кооператива. Однако одного решения общего собра­ния недостаточно для получения жилого помещения. Решение под­лежит утверждению районной администрацией. Лицу выдается ордер и предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или не­скольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, сум­мой его паевого взноса и предельным размером жилой площади. До полной выплаты паевого взноса гражданин не является собственни­ком квартиры, а обладает лишь правами владения и пользования.

Обмен жилого помещения в жилищно-строительном или жилищ­ном кооперативе допускается только с согласия проживающих со­вместно с ним членов семьи. При обмене квартиры с другим членом кооператива никаких дополнительных условий и требований не предъявляется. Обмен же с нанимателеми жилого помещения в доме государственного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, допускается только при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

105

Член кооператива и члены его семьи, за которым признано пра­во на часть паенакопления, при недостижении согласия вправе об­ратиться за разрешением спора в суд. Это бывает в следующих си­туациях:

когда к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изме­

нении договора найма жилого помещения;

обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое

помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию

для использования в других целях либо передается для государствен­

ных или общественных нужд;

дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и пе­

репланировкой жилых помещений;

помещение является служебным или находится в общежитии;

в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся

сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся

нуждающимися в улучшении жилищных условий, обмен не допускается.

Жилищный кодекс предусматривает раздел жилого помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, находящегося в общей собственности. Раздел жилого помещения между членами жилищного кооператива, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из этих членов может быть выделено изоли­рованное жилое помещение. При отсутствии в квартире изолиро­ванных помещений раздел может быть произведен при условии пе­реоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение уполномо­ченного органа. Квартира в кооперативе может принадлежать на праве общей совместной собственности супругам или на праве об­щей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум и более наследникам. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке (ст. 127 ЖК РФ).

Кодексом прямо закреплено только одно право члена кооперати­ва: сдавать помещение внаем (при условии ограничения размера взимаемой за наем платы размером взимаемых с наймодателя экс­плуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем поме­щение). До выплаты паевого взноса сдача квартиры внаем основана на членстве в ЖСК или в ЖК. После выплаты паевого взноса указан­ное право основано на праве собственника:

владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему

усмотрению, проживать со своей семьей в предоставленной ему квар­

тире в доме кооператива;

добровольно выбыть из кооператива;

в предусмотренном уставом порядке передать пай любому по­

стоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену

семьи;

106

получить освободившуюся квартиру в доме того же кооперати­

ва в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое

жилое помещение, в том числе в доме государственного или общест­

венного жилищного фонда, либо на жилой дом (часть дома), принад­

лежащий гражданину на праве собственности;

при полной выплате паевого взноса — распорядиться квартирой.

Члены кооператива обязаны выполнять требования устава коопе­ратива и существующие правила пользования жилыми помещениями. Остальные права и обязанности определяются уставом кооператива.

Член кооператива может быть исключен из него по решению об­щего собрания членов кооператива в случаях грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установ­ленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива (ч. 3 ст. 130 ЖК).

Уставом кооператива могут быть закреплены также и иные усло­вия исключения из кооператива. В соответствии со ст. 133 Жилищно­го кодекса член жилищно-строительного кооператива, исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставле­ния другой жилой площади. Уставом жилищно-строительного коопе­ратива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользова­ния жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Другие лица могут быть выселены из жилого по­мещения в доме кооператива в случаях, предусмотренных уставом жи­лищно-строительного кооператива, или если они систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квар­тире либо в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Решение общего собрания может быть обжаловано в суд.

Преимущественное право на вступление в кооператив имеют на­следники члена кооператива, супруги в результате раздела квартиры, граждане, получившие квартиру в доме ЖК или ЖСК в результате об­мена или граждане, которым член кооператива передал свой пай, и др.

До выплаты гражданином паевого взноса полностью квартира яв­ляется собственностью жилищно-строительного или жилищного коо­ператива. При полной выплате членом кооператива паевого взноса квартира переходит в его собственность и ее использование регулиру­ется Гражданским кодексом, Жилищным кодексом и иными законо­дательными актами о собственности на жилые помещения, но выпла­тивший пай член кооператива сам определяет — остаться ему в коопе­ративе или выйти из него.

107