8.1. Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения

Основанием для заселения жилого помещения являются:

по договору социального найма — ордер на жилое помещение;

по договору коммерческого найма — договор найма жилого по­

мещения, оформленный в письменной форме;

по договору аренды жилого помещения — договор аренды, оформ­

ленный в письменной в форме.

Заселение собственника в жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, производится на основании документа, удостоверяющего право собственности (договор купли-продажи, сви­детельство о наследстве). При этом какие-либо административные ограничения на заселение гражданами жилых помещений не допус­каются, за исключением случаев, предусмотренных федеральным за­конодательством.

Жилищное законодательство предусматривает особый порядок засе­ления освободившихся в квартире жилых помещений.

В том случае, если в квартире, в которой освобождается жилое помещение, проживают не один, а несколько нанимателей (комму­нальная квартира), и освобождается изолированное жилое помещение, тогда данное жилое помещение должно быть предоставлено тем граж-данам,: проживающим в этой же квартире, которые нуждаются в улуч­шении жилищных условий и состоят в установленном порядке на уче­те нуждающихся. При этом предоставление освободившегося жилого помещения, расположенного в квартире с несколькими нанимателя­ми, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, производится в порядке очередности (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ).

Если в квартире, в которой освобождается жилое помещение, не проживают наниматели, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, тогда освободившееся жилое по­мещение предоставляется гражданам-нанимателям и (или) собст­венникам, которые имеют жилую площадь менее установленной нормы предоставления на одного члена семьи, на основании их заявления (ч. 2 ст. 59 Жилищного кодекса).

Когда в коммунальной квартире не проживают граждане-нанима­тели, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, либо граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью менее установленной нормы предоставления в расчете на одного человека, тогда освободившееся жилое помещение предоставляется по договору

118

купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жи­лого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3 ст. 59 Жилищного кодекса).

В том случае, если среди нанимателей жилого помещения в рамках коммунальной квартиры не окажется граждан, нуждающих­ся в улучшении жилищных условий, либо граждан, имеющих жи­лую площадь менее установленной нормы предоставления на одно­го человека, тогда вселение в освобождающееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в поряд­ке, предусмотренном Жилищным кодексом. Однако указанное пра­вило может быть изменено либо ограничено законодательством субъектов Российской Федерации.

При согласии всех нанимателей коммунальной квартиры один из них вправе приобрести незанимаемые им жилые помещения в коммунальной квартире и передать их для переселения другим на­нимателям коммунальной квартиры на праве частной собственно­сти. Кроме того, при согласии всех нанимателей один из них впра­ве занять освободившиеся в коммунальной квартире изолирован­ные жилые помещения без внесения дополнительной платы и при­ватизировать их в установленном законом порядке. При отсутствии же в коммунальной квартире граждан, желающих заселить освобо­дившееся изолированное жилое помещение, оно предоставляется в установленном порядке другим гражданам по договору социального найма жилого помещения. В рамках жилищного законодательства содержатся особенные нормы, касающиеся порядка заселения в общежития, в служебные жилые помещения либо в дома жилищно­строительных и жилищных кооперативов.

Предоставление жилой площади в общежитиях осуществляется на основании решений государственных унитарных предприятий, го­сударственных и муниципальных учреждений, за которыми на пра­ве хозяйственного ведения или оперативного управления закрепле­ны общежития.

В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса предоставление служебных жилых помещений гражданам связано с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предпри­ятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи избранием на выбор­ные должности в органы государственной власти или органы мест­ного самоуправления.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, впра­ве вступить в жилищно-строительный (жилищный) кооператив и получить в нем квартиру после полной выплаты паевого взноса. Ли-

119

цу, принятому в члены жилищно-строительного кооперативы, по решению общего собрания членов данного кооператива предоставля­ется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи, суммой внесенного пае­вого взноса и предельным размером жилой площади (данная норма жилья устанавливается в Примерном уставе кооператива и не должна противоречить нормам жилья, установленным на законодательном уровне). Заселение квартир в домах жилищно-строительного коопе­ратива производится на основании решения общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 124 Жилищного кодекса).

После вселения в установленном законом порядке в жилое по­мещение наниматель приобретает право вселить туда других граждан с согласия остальных проживающих с ним членов семьи. Такое вселение регламентируется ст. 70 Жилищного кодекса — при вселе­нии в жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и ст. 679 Гражданского кодекса — при вселении в жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Итак, в соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это пись­менное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия ос­тальных членов семьи не требуется. Понятие члена семьи нанима­теля содержится в ст. 69 Жилищного кодекса.

В отличие от членов семьи, постоянно проживающих с нанима­телем в жилом помещении, предоставленном по договору социаль­ного найма, в данное жилое помещение также могут быть вселены и временные жильцы. Согласно ст. 80 Жилищного кодекса нанима­тель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить времен­ное проживание в находящемся в их пользовании жилом помеще­нии (по договору социального найма) другим гражданам — времен­ным жильцам. За проживание и пользование жилым помещением с временных жильцов не взимается плата.

В рамках Жилищного кодекса установлен срок для проживания временных жильцов — не свыше шести месяцев. Но наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого поме­щения на одного члена семьи и временных жильцов составит менее учетной нормы. При проживании в жилом помещении, предостав­ленном нанимателю по договору социального найма, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее семи дней после первого требования нанимателя или проживающих со­вместно с ним несовершеннолетних членов его семьи.

120

Согласно ч. 1 ст. 679 Гражданского кодекса с согласия наимода­теля, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним, в жи­лое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве по­стоянно проживающих с нанимателем. Вселение допускается толь­ко при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, за исключением случаев вселе­ния несовершеннолетних детей. Кроме того, в соответствии со ст. 680 Гражданского кодекса наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведом­лением наимодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Однако наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований жилищного законодательства о норме жилой площади на одного человека. При этом срок прожи­вания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного срока, а если срок не со­гласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответст­вующего требования нанимателем или любым другим гражданином, постоянно проживающим с нанимателем.

Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нани­мателя, либо временных жильцов, т.е. освобождение жилого помеще­ния лицом, ранее в нем проживавшим, также является способом измене­ния жилищных отношений. Выбытие из жилого помещения может быть фактическим и юридическим. Фактическое освобождение под­разумевает прекращение проживания в жилом помещении, а юриди­ческое — прохождение процедуры освобождения в уполномоченных на то государственных органам либо в установленном законом доку­ментарном порядке и получение документа, подтверждающего выбы­тие из жилого помещения (например, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, свидетельство о смерти и др.).

Выбытие из жилого помещения осуществляется в различном порядке в различные сроки в зависимости от того, под какой пра­вовой режим подпадает освобождаемое жилое помещение, либо в зависимости от правового статуса лица, которое выбывает из жило­го помещения. Так, например, для проживания временных жильцов в законе установлены конкретные сроки, по истечении которых временные жильцы обязаны освободить занимаемое ими жилое по­мещение. В случае отказа от освобождения жилого помещения на­ниматель и члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов из занимаемого ими жилого помеще­ния без предоставления другого жилого помещения. При прекраще­нии договора найма жилого помещения выселение временных жиль­цов, проживающих в данном жилом помещении, также осуществля­ется в судебном порядке (ч. 5 ст. 80 Жилищного кодекса).

121

В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса служебные жилые помещения предоставляются в связи с характером трудовых отноше­ний граждан. Как правило, служебные жилые помещения предостав­ляются гражданам лишь на срок выполнения трудовых обязанностей либо иных полномочий (например, депутатских). Так, согласно ст. 104 Жилищного кодекса рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, обязаны осво­бодить занимаемое ими служебное жилое помещение (это также касается и всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи). В большинстве случаев такие граждане не вправе рассчитывать на пре­доставление им другого жилого помещения взамен освобождаемого.

Предоставление общежитий для рабочих, служащих, студентов, учащихся согласно ст. 94 Жилищного кодекса связано с прохожде­нием обучения либо с выполнением работ. Поэтому по истечении срока работы, службы или обучения, либо досрочного прекращения отношений, связанных с работой, службой или обучением граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору найма жилого помещения в общежитии.

При выбытии из жилого помещения в домах жилищно-строитель­ных кооперативов действует следующий порядок. В соответствии со ст. 133 Жилищного кодекса член жилищно-строительного коопера­тива, не выплативший полностью паевого взноса а также прожи­вающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользо­вания жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня при­нятия кооперативом такого решения.