7.2. Коммерческий наем

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса РФ отечественное законодательство не использовало термина «коммер­ческий наем». Граждане согласно Жилищному кодексу имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по до­говору найма или аренды в домах государственного, муниципально­го жилищных фондов. В домах, квартирах, принадлежащих гражда­нам на праве собственности, договор найма, аренды жилого поме­щения заключается нанимателем (арендатором) с собственником дома или квартиры.

Договор найма — соглашение, по которому наймодатель предос­тавляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жи­лом помещении независимо от его площади, а наниматель обязует­ся использовать это жилое помещение по назначению, своевремен­но вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. До­говор аренды — соглашение, по которому арендодатель предостав­ляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо поль­зование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

В ч. 1 ст. 671, ч. 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ, социальный наем, коммерческий наем (или просто наем жилого помещения) и аренда упоминаются раздельно. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помеще­ния или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В государственном и муниципальном жилищном фонде соци­ального использования жилые помещения предоставляются граж­данам по договору социального найма жилого помещения.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предостав­лено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

100

Таким образом, указанные виды договоров разграничиваются по нескольким основаниям:

по субъекту — нанимателем по договорам коммерческого и

социального найма может быть только физическое лицо, арендато­

ром по договору аренды — только юридическое;

по сроку — договор социального найма бессрочен, а договор

найма жилого помещения (коммерческого найма) заключается на

срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не опреде­

лен, договор считается злключенным на пять лет); договор коммер­

ческого найма может также быть заключен на срок не больше года

(краткосрочный наем); договор аренды заключается на срок, опре­

деленный самим договором;

по предоставляемым правам — по договору аренды (имущест­

венного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить

фендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владе-

ше и пользование или во временное пользование; по договору

коммерческого найма помещение предоставляется во владение и

юльзование,  по договору социального  найма помещение может

предоставляться как во владение и пользование, так и только в

пользование;

по источнику предоставления жилого помещения — по договору

социального найма помещение предоставляется из государственно­

го, муниципального или общественного фондов;   договорах аренды

и коммерческого найма собственник имущества так жестко не ого­

варивается;

по норме жилой площади — жилое помещение по договору соци­

ального найма предоставляется гражданам в пределах нормы жилой

площади, за исключением случаев, когда граждане имеют право на

дополнительную жилую площадь; договор коммерческого найма за­

ключается в отношении изолированного жилого помещения, пригод­

ного для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квар­

тиры или жилого дома), а в отношении объекта договора аренды огра­

ничений нет;

по основанию для вселения — основанием вселения в жилое по­

мещение по договору социального найма является договор социально­

го найма, выдаваемый на основании решения фондораспорядителя, а

при аренде или коммерческом найме — соответствующий договор.

Чаще всего по договору коммерческого найма помещение пре­доставляется из состава индивидуального жилищного фонда. Дого­вор заключается строго в письменной форме. Изменение собственни­ка не влечет за собой прекращения договора найма.

Наниматель и проживающие с ним граждане в соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны ис­пользовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем

101

состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и ре­конструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Нанима­тель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение раз­мера платы недопустимо. Если договором сроки внесения оплаты не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. В обязанности нанимателя входит текущий ремонт.

Новеллой Гражданского кодекса является закрепление, кроме нанимателя, круга лиц, которые также имеют право пользования жилым помещением. При наличии согласия наймодателя и прожи­вающих совместно с нанимателем граждан наниматель может раз­решить вселение в помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, а также временных жильцов. Для вселения несовершеннолетних детей согласия не требуется. При вселении временных жильцов и постоянно проживающих с нани­мателем граждан необходимо соблюдение требований о норме пре­доставления жилой площади. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равное с ним право пользования жи­лым помещением. Указанные граждане могут, известив наймодате­ля, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственно­сти, т.е. фактически они становятся сонанимателями. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Временные жильцы не должны проживать в помеще­нии дольше шести месяцев. По первому требованию нанимателя или любого гражданина проживающего совместно с ним они обя­заны в течение семи дней покинуть помещение.

Перед наймодателем ответственность за временных жильцов и граждан, совместно проживающих с ним, несет наниматель.

По истечении срока найма наниматель имеет преимуществен­ное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это право предоставляет гарантию стабильности удов­летворения жилищных прав граждан.

Поскольку договор коммерческого найма является двусторон­ним, то наймодатель также имеет определенные права и несет обя­занности.

Он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жи­лое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление на­нимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помешении. В обязанности наймодателя входит и капитальный ре-

102

монт жилого помещения. Наймодатель должен при желании нанима­теля продлить закончившийся договор аренды на новый срок. При отказе нанимателю по мотивам прекращения сдачи помещения вна­ем наймодатель не имеет права предоставлять помещение другим нанимателям в течение года. Не позднее чем за три месяца до исте­чения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных ус­ловиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления дого­вора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неуведомлении нанимателя и наличии у него желания договор считается продленным на тот же срок.

В качестве одного из прав нанимателя Гражданский кодекс также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не при­обретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Также, как и при вселении временных жильцов, необходимо со­блюдение нормы жилой площади, ответственным перед наймодате-лем по договору найма жилого помещения также остается нанима­тель. Однако в отличие от вселения временных жильцов поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.

Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судеб­ном порядке. Инициатором добровольного расторжения договора коммерческого найма является наниматель. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя об этом за три месяца.

В судебном порядке договор расторгается в случаях.

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть

месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а

при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух

раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или

другими гражданами, за действия которых он отвечает;

если помещение перестает быть пригодным для постоянного

проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях,  предусмотренных жилищным  законода­

тельством.

При невенесении платы, разрушении или порче помещения на­ниматель должен быть предупрежден о необходимости устранения нарушений. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит

103

допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Последствия расторжения договора коммерческого найма жи­лого помещения определены законодательством как выселение из жилого помещения на основании решения суда нанимателя и дру­гих граждан, проживающих в жилом помещении к моменту рас­торжения договора.