7.4. Возникновение права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан

Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях:

приобретение квартиры по гражданско-правовым основаниям;

приватизация имеющейся у гражданина жилой площади;

выплата пая в жилищном или жилищно-строительном коопера­

тиве в полном объеме.

Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению жилья в собственность, являются купля-продажа, дарение, рента, пожизненное содержание с иждивением и иные.

Уделим некоторое внимание характеристике приобретения жилья по гражданско-правовым договорам представленным ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существен­ным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жило­го дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заклю­ченным с момента такой регистрации.

Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и до­мов государственного, муниципального жилищных фондов без со­гласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Думается, указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого по­мещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или общежития).

Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, од­нако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.

По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса подлежит государственной реги­страции.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, кварти­ру, земельный участок или иную недвижимость в собственность пла­тельщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное со­держание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего

108

лица (лиц). Указанными видами сделок договоры, ведущие к при­обретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными спо­собами приобретается большинство квартир.

Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по на­следству, осуществляется по общим правилам вступления в наследст­во. Наследники должны уплатить соответствующие пошлины и нало­ги, а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь соз­даваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной реги­страции, возникает с момента такой регистрации.

Большое значение имеет закрепленное в законодательстве пре­доставление государственной помощи гражданам. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предос­тавления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Компенсации (субсидии) — средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки.

Субсидия предоставляется только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предостав­лению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно дейст­вующему законодательству право на льготное финансирование стро­ительства или приобретение жилья, но не использовавшим это пра­во. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, под­тверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия. Право собственности может также быть признано и на самовольную постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на само­вольную постройку может быть признано судом за лицом, в собст­венности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бес­срочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Гражданин, не являющийся собственником имущества, но доб­росовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собствен­ным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При­обретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жи­лищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие

109

свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Жилое помещение, находящееся в государственной или муници­пальной собственности, может быть передано его собственником в соб­ственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизи­рованы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а так­же общежития до придания им иного статуса. Передача жилых поме­щений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершен­нолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Собственники приватизированных жилых по­мещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Собственнику приватизированного жилого помещения в ком­мунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформля­ется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, уч­реждением с гражданином, получающим жилое помещение в собст­венность в порядке, установленном законодательством.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собствен­ность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в го­сударственном и муниципальном жилищном фонде социального ис­пользования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жи­лого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после дос­тижения ими совершеннолетия.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необхо­димые для этого документы, умер до оформления договора на переда­чу жилого помещения в собственность или до регистрации такого до­говора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследст-

110

венную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни во­лю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

После приобретения жилья в собственность граждане владеют, пользуются и распоряжаются ей по своему усмотрению. Принуди­тельное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия соб­ственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижи­мости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии со­гласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

В силу ч. 2 ст. 213 Гражданского кодекса количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Жилые помещения могут находиться в индивиду­альной или общей собственности. Собственность супругов на жилые помещения является общей совместной (т.е. размер долей в общем имуществе не определен). Общая собственность, принадлежащая иным лицам, может быть только долевой (каждому из сособственни-ков принадлежит заранее определенная часть имущества).

После приобретения жилья в собственность большая часть регу­лирования связанных с ним правоотношений переходит в граждан­ско-правовую сферу. Однако некоторые из них продолжают регули­роваться жилищными правовыми актами. В частности, к пользова­нию жилыми помещениями членами семьи нанимателя применя­ются нормы, закрепленные в ст. 31 Жилищного кодекса.

В отличие от найма собственник производит и текущий, и ка­питальный ремонт, а также перепланировку за свой счет. Капи­тальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или пе­репланировкой помещений производится с разрешения соответст­вующего органа самоуправления.

Однако государство не устраняется от контроля за жилыми по­мещениями, находящимися в собственности, и оказания содействия собственником. Ремонт домов, квартир, принадлежащих гражданам, по их желанию может производиться предприятиями бытового об­служивания населения. Работы по ремонту и благоустройству ука­занных домов, квартир могут также производиться силами ремонтно-строительных организаций по договорам. За государственными жи­лищи о-эксплуатационными и ремонтно-строительными организа­циями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту прива­тизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями).

111

Кроме того, местная администрация осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам.

Собственник имеет право сдавать принадлежащее ему жилое по­мещение внаем (имеется виду коммерческий наем) и аренду (юриди­ческим лицам). Основные положения аренды и коммерческого най­ма были представлены в предыдущем параграфе.

В связи с развитием института ипотеки (залога недвижимости) в Жилищный кодекс были внесены изменения. Теперь на жилой дом или квартиру приобретенные за счет кредита банка или иной кре­дитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенные в обес­печение возврата кредита или целевого займа может быть обращено взыскание и собственник может лишиться, таким образом, права собственности на указанные жилые помещения. Обращение взыска­ния на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для принятия ре­шения о предоставлении жилого помещения из маневренного фонда жилья лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи. При положительном решении собственник, утративший право собственности на свои жилые помещения, осво­бождает их только после предоставления другого помещения.

Кодексом также закреплена возмездность изъятия земельного участка и сноса находящегося на нем дома. Изъятие из собственно­сти земельного участка для государственных или муниципальных нужд происходит путем выкупа. По желанию гражданина ему мо­жет быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения, другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 32 ЖК РФ).

Для оптимизации пользования и управления имуществом не­скольких домов, или многоквартирного дома, или части дома, или изолированной блок-секции собственники квартир могут объеди­ниться в товарищество собственников жилья (ТСЖ). Статья 1 Фе­дерального закона № 72-ФЗ «О товариществах собственников жи­лья» определяет ТСЖ как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обес­печения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондо­миниуме, владения, пользования и в установленных законодатель­ством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земель­ный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской

112

федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных об­разований (домовладельцев) — частной, государственной, муници­пальной формах собственности, а остальные части (обшее имуще­ство) находятся в их общей долевой собственности.

Вопросы для самоконтроля

Дайте понятие договора социального найма.

Назовите предмет и стороны договора социального найма.

Какова форма договора социального найма?

В чем состоят права, обязанности и ответственность наймо-

дателя жилого помещения?

В чем состоят права, обязанности и ответственность нанима­

теля жилого помещения и членов его семьи?

Дайте определение понятия договора коммерческого найма.

Расскажите об объекте, форме и сроках договора коммерче­

ского найма.

Каковы права и обязанности сторон договора коммерческого

найма?

Как происходят изменение и расторжение договора коммер­

ческого найма?

Каковы правила пользования жилыми помещениями на ос­

нове членства в жилищном и жилищно-строительном коо­

перативе?

Назовите права и обязанности собственника жилого поме­

щения и иных проживающих в принадлежащем ему поме­

щении граждан.

Приложение к теме 7

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ

В N-ский городской суд

ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович прож.: г. N, ул. Мира, д. 5, кв. 59.

ОТВЕТЧИК: Макарова Анна Сергеевна прож.: г. N, ул. Мира, д. 5, кв. 59.

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: ЖСК «Маяк», г. N, ул. Мира, д. 5, корп. 3, стр. 1.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о разделе пая и жилого помещения в доме ЖСК

В период брака с Макаровой Анной Сергеевной (свидетельство о браке № 34/5678, брак зарегистрирован 19.09.1978 г. органом ЗАГСа г. N), мы вступили в жилищно-строительный кооператив «Маяк», и нам была предоставлена квартира по адресу: г. N, ул. Мира, д. 5, кв. 59, состоящая их двух комнат, размером 18 и 23 м2.

Членом кооператива является Макарова Анна Сергеевна. Паенако-пление в ЖСК составляет сумму 56 000 руб. и является совместным имуществом, нажитым в период брака.

25 марта 2005 г. брак с Макаровой Анной Сергеевной был расторг­нут (свидетельство о расторжении брака № 43/8765, зарегистрировано органом  ЗАГСа, г. N).

За период проживания у нас сложился порядок пользования квар­тирой:

я пользуюсь комнатой 23 м2;

Макарова Анна Сергеевна пользуется комнатой 18 м2.

Руководствуясь ст. 34, 38 СК РФ и ст. 127 ЖК РФ, предоставляю­щей возможность разрешать споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива  в судебном порядке,

ПРОШУ

Произвести раздел жилого помещения в доме ЖСК «Маяк» и выде­

лить мне в пользование комнату размером 23 м2.

Разделить пай с учетом выделения каждой стороне жилого помеще­

ния с выплатой соответствующей компенсации.

Приложения

Справка о составе совместно проживающих в квартире с пайщиком

членов семьи.

Документы, подтверждающие время вступления в ЖСК.

План жилого помещения и эксплуатации к нему.

Документы об установленном размере и сумме выплаченного пая.

Справка о наличии у истца заработка или иных трудовых доходов.

Копии искового заявления.

Квитанция об уплате госпошлины.

/ апреля 2005 г.    Иванов И. И.

114

В N-ский городской суд

ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович прож.: г. N, ул. Мира, д. 5, кв. 59

ОТВЕТЧИК: ЖСК «Маяк», г. N, ул. Мира, д. 5, корп. 3, стр. 1

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании необоснованным исключение из членов ЖСК

Решением общего собрания членов-пайщиков ЖСК «Маяк» от 1 марта 2005 г. я был принят в ЖСК «Маяк».

В результате жеребьевки, проходившей 10 марта 2005 г. мне бы­ло выделено жилое помещение в новостроящемся доме, по адресу: г. N, ул. Мира, д. 6, кв. 67, состоящее из двух комнат размером 19 м2 каждая.

Решением общего собрания членов-пайщиков ЖСК «Маяк» от 1 апреля 2005 г. я был исключен из членов ЖСК в связи с тем, что (следует назвать причины исключения из членов ЖСК).

Считаю свое исключение из членов ЖСК необоснованным по следующим основаниям: (далее следует перечислить доказательст­ва необоснованности исключения).

ПРОШУ

Признать исключение меня из членов-пайщиков ЖСК «Маяк»

необос но ванным.

Восстановить мое членство в ЖСК «Маяк».

Приложения

Копия протокола общего собрания членов-пайщиков ЖСК от

1 марта 2005 г. о принятии в члены кооператива.

Копия протокола общего собрания членов-пайщиков ЖСК от

1 апреля 2005 г. об исключении из членов кооператива.

Членская книжка пайщика ЖСК «Маяк».

Копия искового заявления.

Банковская квитанция об уплате госпошлины.

5 апреля 2005 г.

Иванов И. И.

115