style='margin-top:0cm'>10.1. Основания для прекращения жилищных отношений

Основанием прекращения жилищных отношений является юриди­ческий факт. Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон — наймодателя, нанима­теля, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса). При этом стороны не вправе тре­бовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено зако­ном либо соглашением сторон (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса).

Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты.

Смерть нанимателя жилого помещения. Смерть (ликвидация)

одной из сторон гражданских правоотношений является безусловным

основанием прекращения данных отношений. На практике смерть

нанимателя жилого помещения, расположенного в домах государст­

венного или муниципального жилищного фондов, влечет за собой

изменение статуса постоянно проживавшего с умершим нанимателем

члена семьи нанимателя на статус нового нанимателя того же жилого

помещения.  Но если умерший наниматель являлся единственным

проживающим в жилом помещении государственного или муници­

пального жилищного фондов, тогда данное жилое помещение счита­

ется освободившемся и может быть предоставлено в установленном

законом порядке гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных

условий.  Однако данные правила применимы только тогда, когда

занимаемое нанимателем жилое помещение не было в свое время

приватизировано. В противном случае жилое помещение, которое

было приватизировано нанимателем, после его смерти включается в

состав наследственной массы и наследуется по закону либо по за­

вещанию.

Гибель жилого помещения. В данном случае жилищные от­

ношения прекращаются по причине гибели предмета правоотноше­

ний. Гибель жилого помещения возможна по различным причинам,

в том числе в результате сноса, разрушения, повреждения ввиду

военных действий либо чрезвычайных ситуаций природного и тех­

ногенного характера.

144

Непригодность жилого помещения для дальнейшего прожива­

ния в нем. Под непригодностью в данном случае понимается такое

состояние жилого помещения, которое не соответствует санитарным,

техническим, градостроительным нормативам и иным требованиям,

предъявляемым к жилому помещению. При этом не может быть при­

знано непригодным жилое помещение, проживание в котором не­

возможно для конкретного нанимателя, страдающего какими-либо

тяжелыми хроническими заболеваниями. Непригодность жилого по­

мещения является общей для всех лиц, проживающих в конкретном

жилом помещении, независимо от состояния здоровья.

Истечение срока действия договора найма (поднаема) жилого

помещения. Данное основание является типичным для прекращения

множества гражданско-правовых отношений, в том числе публич­

ных. Срок действия договора, предусмотренный среди его условий,

является тем периодом времени, в течение которого существуют

жилищные отношения. Истечение срока действия договора, напро­

тив, влечет прекращение данных отношений.

В том случае, если жилищные отношения возникли вследствие заключения договора поднайма жилого помещения в домах госу­дарственного или муниципального жилищного фонда, по истече­нии срока действия данного договора поднаниматель обязан осво­бодить жилое помещение.

5.             Досрочное прекращение (расторжение) договора найма (под­

найма) жилого помещения. Прекращение любого гражданско-пра­

вового договора влечет за собой прекращение гражданско-правовых

отношений, которые были основаны на этом договоре. В соответст­

вии с главой 29 и ст. 687 Гражданского кодекса, а также ст. 79 и 83

Жилищного кодекса договор найма (поднайма) жилого помещения

может быть расторгнут в одностороннем порядке либо по взаимному

соглашению сторон жилищных отношений.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторг­нут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс формулирует указанные случаи лишь в общем виде, предоставляя законодателю возможность конкретизиро­вать их в рамках конкретно жилищного законодательства. Итак, со­гласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса договор найма жилого по­мещения может быть расторгнут по требованию нанимателя (подна­нимателя) либо наймодателя только при наличии какого-либо (не­скольких) из приведенных юридических фактов.

1. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой от­каз предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения, влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одно­стороннем порядке.

Согласно ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса наниматель жилого по­мещения в домах государственного и муниципального жилищных

145

фондов вправе с согласия всех постоянно проживающих с ним со­вершеннолетних членов его семьи в любое время расторгнуть дого­вор социального найма жилого помещения. При этом в случае вы­езда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительст­ва в другой населенный пункте, страну либо в другое жилое поме­щение договор социального найма считается расторгнутым со дня фактического выезда.

В соответствии с ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса наниматель впра­ве расторгнуть с поднанимателем договор поднайма жилого помеще­ния в домах жилищного фонда социального использования. При этом в том случае, если договор поднайма жилого помещения был заключен с поднанимателем без указания конкретного срока его дей­ствия, то он считается заключенным на один год и по прошествии этого срока поднаниматель обязан освободить занимаемое им жилое помещение (ст. 77 Жилищного кодекса).

Согласно п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия дру­гих постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным преду­преждением наймодателя за три месяца.

Как видно, во всех приведенных случаях найма жилого помеще­ния договор (закон) предусматривает возможность одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора найма (поднайма) жи­лого помещения.

2. При существенном нарушении договора одной из стороной по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке (например, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя за систематическое разру­шение и порчу жилого помещения, систематическое использование жилого помещения не по назначению и т.п.). При этом существен­ным признается такое нарушение условий договора одной из сто­рон, которое создает другой стороне такой ущерб, что она в значи­тельной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (подл. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса).

В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жи­лищных фондов может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, за исключением случаев выселения из домов, грозящих об­валом. Договор поднайма жилого помещения также может быть рас­торгнут в одностороннем порядке в случае нарушения условий дого­вора поднайма (п. 2 ч. 3 ст. 79 Жилищного кодекса).

Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса договор коммерче­ского найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

146

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть

месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а

при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения

платы более 2 раз по истечении установленного договором срока

платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или

другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом по­

мещении, за действия которых отвечает сам наниматель.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение оп­ределенного судом срока наниматель не устранит допущенных нару­шений либо не примет всех необходимых мер для их устранения, то­гда суд по повторному обращению наимодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Согласно п. 4 ст. 687 Гражданского кодекса в том случае, если на­ниматель жилого помещения по договору коммерческого найма най­ма и другие граждане, за действия которых отвечает наниматель, ис­пользуют жилое помещение не по назначению (например, когда жи­лое помещение используется в промышленных целях, под склад, офисное помещение) либо систематически (2 раза и более) нарушают права и интересы соседей, тогда наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. В данном слу­чае важно обратить внимание на два момента:

по всей видимости, соседями будут признаны граждане, про­

живающие на одной лестничной площадке, в одном подъезде, доме;

последнее (им может считаться второе) предупреждение наи­

модателя об устранении нарушений должно быть сделано в письмен­

ной форме и содержать указание на то, что еще одно нарушение

приведет к расторжению договора в судебном порядке, а если нани­

матель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после

предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по

назначению либо нарушать права и интересы соседей, тогда наймо­

датель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жило­

го помещения.

Если основанием для расторжения договора найма жилого по­мещения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора найма жилого помещения.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в су­дебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существен­ным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, то договор

147

найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен либо был бы заключен на значительно отличающихся условиях (подл. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 3 ст. 687 Гражданского кодекса договор ком­мерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в су­дебном порядке по требованию любой из сторон договора:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного

(круглогодичного) проживания, а также в случае его аварийного

состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодатель­

ством относительно выселения из жилых помещений в домах госу­

дарственного и муниципального жилищных фондов.

При расторжении договора вследствие существенно изменивших­ся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет по­следствия расторжения договора исходя из необходимости справед­ливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора найма жилого помещения.

Итак, договор найма (поднайма) жилого помещения расторгает­ся на основании соглашения сторон о досрочном расторжении дого­вора либо на основании судебного решения, выносимого в случае не­достижения соглашения. При этом в случае, если стороны достигли соглашение о расторжении договора найма жилого помещения (двусторонний порядок расторжения), соглашение должно быть заключено и оформлено в такой же форме, в какой был заключен и оформлен договор найма жилого помещения. В случае расторжения договора найма жилого помещения права и обязанности сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, а при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке — с момента вступления в закон­ную силу решения суда о расторжении договора (п. 3 ст. 453 Граж­данского кодекса).

Некоторыми учеными отстаивается точка зрения, согласно кото­рой приватизация жилого помещения гражданином, н нем прожи­вающим, либо приватизация жилищного фонда в целом, либо прива­тизация государственных и муниципальных предприятий, организа­ций, учреждений, в ведении которых находится жилищный фонд, также являются юридическими основаниями прекращения жилищ­ных отношений, так как меняется правовой режим жилого помеще­ния (оно переходит из государственной либо муниципальной собст­венности в собственность граждан).

В ряде случаев в качестве оснований прекращения жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помеще­ния) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов пу­тем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако дан­ный юридический факт также может служить основанием измене-

148

ния жилищных отношении, так как после полной выплаты пая жи­лое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собст­венности кооператива в собственность гражданина). В соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса лицу, принятому в члены жи­лищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основани­ем прекращения жилищных отношений является исключение из жи­лищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса член жилищно-строительного или жилищ­ного кооператива может быть исключен из кооператива на основа­нии решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанно­стей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищно­го кооператива.

Порядок исключения гражданина из членов кооператива уста­навливается Уставом жилищно-строительного либо жилищного коо­ператива, решение общего собрания кооператива об исключении может быть обжаловано в судебном порядке.

Однако важно учесть, что при исключении гражданина из чле­нов жилищно-строительного кооператива и выселении его из зани­маемого жилого помещения после того как гражданин выплатил паевой взнос в полном размере фактически производится принуди­тельное изъятие жилого помещения, находящегося в частной собст­венности. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не преду­сматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда.

Как правило, результатом прекращения жилищных отношений является выселение из занимаемого жилого помещения. В соответ­ствии со ст. 84 Жилищного кодекса выселение из жилого помеще­ния в доме государственного или общественного жилищного фон­да, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:

с предоставлением другого благоустроенного жилого помеще­

ния по договору социального найма (ст. 85 Жилищного кодекса);

с предоставлением другого жилого помещения по договору

социального найма;

без предоставления другого жилого помещения.

Согласно ст. 688 Гражданского кодекса в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения догово­ра, подлежат выселению из жилого помещения на основании ре­шения суда.

149