11.1. Договор купли-продажи жилого помещения

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Феде­рации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него опреде­ленную денежную сумму (цену).

Жилое помещение является объектом недвижимости, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 главы 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимо­сти. В связи с особенностью такого имущества для его купли-продажи установлен особый порядок их приобретения. Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в пись­менной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами, с обязательной государственной регистрацией перехода права соб­ственности на жилое помещение. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой сторо­ны вынести решение о государственной регистрации. Сторона, не­обоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жило­го помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если продажа или иное отчуждение касается жилого по­мещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи

158

собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия ор­ганов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помеще­ния, то на его отчуждение требуется согласие органов опеки и по­печительства. Кроме того, ребенок, достигший возраста 14 лет, дол­жен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее со­вершении).

Когда отчуждаемое жилое помещение нажито совместно в заре­гистрированном браке, при его отчуждении одним из супругов требу­ется согласие на продажу жилого помещения другого супруга, удо­стоверенное нотариусом, независимо от его регистрации в данном по­мещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено пер­вому супругу, перешло к нему по праву наследования или было при­обретено им до брака.

Если жилое помещение является общей (долевой или совмест­ной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущест­венное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое по­мещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. При продаже доли с нарушением пре­имущественного права покупки любой участник долевой собственно­сти вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке пе­ревода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квар­тире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление необходимо, поскольку сособственники по закону имеют право пре­имущественной право покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.

Продажа недвижимого имущества в жилищной сфере производит­ся по ценам, устанавливаемым соглашением сторон, ecjfti иное не преду­смотрено законодательством. При отсутствии в договоре купли-про­дажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемое имущество (правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.д.). Неисполнение этой обязан­ности дает покупателю право требовать уменьшения цены или рас­торжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

159

Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недви­жимости в жилищной сфере, предъявит иск к покупателю об ее изъя­тии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а прода­вец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает последнего от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, при­няв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использо­вания (ст. 552 ГК РФ).

Продавец обязан передать жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать умень­шения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.

В ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установле­но в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора отчуждения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. По закону право пользования отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи его собственника в случае перехода права собственности на жи­лое помещение к другому лицу. Такой переход права собственности в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Сам по себе пе­реход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жи­лого помещения. При этом новый собственник становится наймодате-лем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).