11.4. Договор дарения жилого помещения

Договор дарения является одним из самых традиционных видов гражданско-правовых договоров (ст. 572—582 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору дарения одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жи­лое помещение) в собственность. Существенным отличием договора дарения от договора купли-продажи и договора мены (по которым также происходит передача товара другому лицу и переход права соб­ственности на товар) является то, что договор дарения — безвозмезд­ный. Сторона, передающая имущество другой стороне, взамен этого имущества не получает никакого вознаграждения. По договору даре­ния требуется согласие одаряемого на получение дара.

Если на одаряемого возлагается договором какое-либо встречное обязательство, например обязанность предоставить дарителю — быв­шему собственнику квартиры содержание, иждивение, то этот договор уже не является договором дарения. Вместе с тем даритель вправе ука­зать в договоре дарения денег цель использования имущества, напри­мер, в договоре дарения денег сторона может указать, что одаряемый принимает деньги в дар в связи со вступлением в жилищный или в жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого помещения в собственность.

По общему правилу по договору дарения может быть передана не только вещь, но и имущественное право (требование).

Некоторые лица, которые могли бы выступать стороной и в дого­воре купли-продажи, и в договоре мены, не могут быть стороной (конкретно одаряемой) в договоре дарения.

Договор дарения может быть направлен не только на передачу то­вара (либо имущественного права), но и на освобождение от исполне­ния одаряемого от имущественной обязанности, что не характерно для договора купли-продажи и договора мены.

Сторонами в договоре дарения, т.е. дарителем и одаряемым, мо­гут быть граждане и юридические лица, в том числе и унитарные предприятия, а также Российская Федерация, ее субъекты и органы местного самоуправления. Однако в ряде случаев закон вводит впол­не объяснимые запреты на участие в договоре дарения тех или иных лиц (ст. 575-576 ГК РФ).

Вещь может быть передана по договору дарения лишь дарите­лем-собственником. Когда происходит встречная передача имуще­ства (даже если это бывает значительное время спустя или раньше, чем передачу осуществил даритель), то налицо притворная сделка. Притворная сделка — ничтожна (ст. 170 ГК РФ).

164

Применяя правила п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учесть, что обещание подарить признается договором дарения в случае соблюдения правила о форме договора дарения, т.е. обещание не только подарить вещь (или право требова­ния), но и освободить сторону от обязанности исполнить что-либо в пользу как дарителя, так и третьих лиц. Третьим лицом в данном случае понимается должник дарителя, либо кредитор одаряемого, либо лицо, не связанное со сторонами договора дарения договорны­ми обязательствами (например, даритель принимает на себя обяза­тельство возместить причиненный одаряемым ущерб).

Договор дарения считается заключенным не только в момент передачи имущества. Если соблюдено требование о форме договора (п. 2 ст. 574 ГК РФ), то и обещание передать в будущем вещь будет означать, что договор заключен. В данном случае применимо общее правило о необходимости достигнуть соглашения по всем сущест­венным условиям договора согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключению договора дарения жилья (либо строительных мате­риалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшест­вовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организа­ции, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину.