11.2. Договор мены жилыми помещениями

По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон дого­вора обязуется передать другой стороне в собственность жилое по­мещение в обмен на другое жилое помещение.

160

Договор мены жилыми помещениями заключается между их собственниками. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит пе­реход не права собственности, а только права пользования жилым помещением.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собст­венность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны. Если законом или договором не преду­смотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые поме­шения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в ка­честве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Поскольку каждая из сторон договора мены выступает в качест­ве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновре­менно покупателя другого имущества, которое он обязуется полу­чить, то к договору мены соответственно применяются правила о ку­пле-продаже, если это не противоречит принципам и существу ме­ны. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон пере­дается имущество.

Вместе с тем мена жилыми помещениями нередко оформляется путем заключения не одного договора мены, а двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность по­купателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору — передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактической купле-продаже) производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок.

Довольно широкое применение на практике получил договор ме­ны жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны варианты обмена:

мена   жилого   помещения   большего   размера   на   помещение

меньшего размера с доплатой разницы в стоимости этих помещений;

мена жилого помешения, расположенного в престижном рай­

оне, на помещение, расположенное в менее престижном районе, с

доплатой разницы в ценах, сложившихся в этих районах.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ объектом договора мены могут быть любые жилые помешения независимо от формы собственности. Однако, на практике это правило нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизиро­ванную, Т.е. находящуюся в составе государственного или муници­пального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную  квартиру  на  неприватизированную,  жилищные

161

органы, совершающие мену или обмен, нередко ставят условием за­ключения договора, предусматривающего приватизацию первой квар­тиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир. В некоторых случаях это сделать практически невозможно, например с квартирами в жилищных или жилищно-строительных кооперативах, где только после полного внесения пая квартира становится собствен­ностью члена кооператива. Поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых помещений является незаконным, ущем­ляющим права граждан — собственников этих жилых помещений.

Договор мены жилыми помещениями становится довольно рас­пространенным видом договора. Это связано прежде всего с рас­ширением частного жилищного фонда, что вызвано возможностью приватизации и свободного распоряжения жилыми помещениями.