11.5. Договор аренды жилого помещения

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендода­тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­лю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собствен­нику или уполномоченному им лицу (органу). Право арендования жи­лых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражда­нам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые до­ма, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служеб­ные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к го­сударственному и муниципальному жилищному фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются до­говором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные догово­ром, но не чаще раза в год. Размер арендной платы подлежит досроч-

165

ному пересмотру по требованию одной'из сторон в случае изменения установленных цен и тарифов на коммунальные услуги.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственность, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нару­шились его права, предусмотренные договором.

Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения, пользуются по­мещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанно­сти. Если указанные граждане перестали быть членами семьи арен­датора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре.

Арендатор вправе вселить в арендованное жилое помещение супру­га, детей, родителей и других лиц, включив их в договор аренды жи­лого помещения, получив на это письменное согласие всех совер­шеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения. На вселение несовершеннолетних детей согласие чле­нов семьи не требуется.

Юридическое лицо (арендатор) вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, все­ленными в жилое помещение, юридическое лицо (арендатор) заклю­чает соответствующий договор найма жилого помещения (субарен­ды) на срок, не превышающий установленного договором аренды.

Если лица, вселенные в жилое помещение юридическим лицом (арендатором), расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного аренда­тора. Арендатор вправе в таком случае перезаключить договор суб­аренды с этим членом семьи. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором (юридическим лицом)> самостоятельного права на это помещение не имеют.

Арендатор (юридическое лицо) не вправе вселять в арендуемые жилые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться будет приходиться менее установлен­ной Жилищным кодексом Российской Федерации нормы предос­тавления площади жилого помещения. Договор аренды жилого по­мещения сохраняет действие при временном отсутствии, если иное не установлено договором.

Изменение договора аренды жилого помещения возможно по соглаше­нию сторон в следующих случаях: существенного нарушения условий договора другой стороной; существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения про­изводится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор (юридическое лицо) вправе расторгнуть договор, пре-

166

дупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан вы­платить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем со­стоянии с учетом нормального износа.

Если арендатор расторгает договор аренды жилого помещения без согласия членов семьи, права и обязанности арендатора переходят к одному из совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды, а при их отсутствии либо отказе принять на себя права и обя­занности арендатора — к одному из членов семьи, проживающих в помещении, с последующим переоформлением договора аренды на нового арендатора.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды жилого помеще­ния в следующих случаях.

систематического неисполнения арендатором условий договора

аренды, использования арендованного помещения и имущества не по

назначению;

систематического невнесения арендной штаты;

совершения арендатором или членами его семьи, а также лица­

ми, вселенными в жилое помещение арендатором (юридическим ли­

цом), действий, нанесших значительный вред арендованному помеще­

нию или имуществу;

других действий арендатора или членов его семьи, а также лиц,

вселенных в жилое помещение арендатором (юридическим лицом),

наносящих ущерб арендодателю.

Договор аренды жилого помещения может быть продлен на основе согласия сторон. При этом заключается новый договор аренды жилого помещения.

Договором аренды может быть установлено право арендатора вы­купить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендо­ванных жилых помещений в домах государственного и муниципаль­ного жилищного фондов определяются нормативными актами орга­нов государственной власти субъектов российской Федерации и ор­ганов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендо­ванного жилого помещения, относящегося к иному жилищному фон­ду, определяются в договоре аренды либо дополнительным соглаше­нием сторон.

Арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору аренды жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Лица, проживающие в жилом по­мещении арендатора на основании договора субаренды, самостоя­тельного права на это жилое помещение не имеют.

Сдача жилого помещения в субаренду не допускается в случаях.

1) если в результате вселения субарендатора размер жилой пло­щади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной нормы предоставления площади жилого помещения;

167

без согласия всех совершеннолетних членов семьи, прожи­

вающих в данном жилом помещении;

если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами

хронических заболеваний;

в других случаях, предусмотренных законодательными и нор­

мативными актами органов государственной власти и органов ме­

стного самоуправления.