11.7. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования — создание законодательной базы и нор­мативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им це­левых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение функционирование взаимно до­полняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффек­тивного рыночного механизма жилищного финансирования, позво­ляющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

кредитование жилищного строительства;

государственная  бюджетная  поддержка  приобретения жилья

населением (система целевых адресных субсидий).

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

совершенствование правовой основы и нормативной базы для

осуществления ипотечного кредитования;

осуществление мер по снижению рисков, связанных с долго­

срочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлека­

тельность подобного кредитования для банков;

создание общенациональной системы ипотечного кредитова­

ния, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных

займов,   выданных кредитными  организациями,  для  поддержания

уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного

распределения кредитных ресурсов;

принятие дополнительных мер по поощрению участия банков

в  ипотечном  кредитовании,   например  по  привлечению  банков  к

управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых

гражданам на строительство и приобретение жилья;

оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в

приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату

170

первоначального взноса при1 использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижи­мым имуществом, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные зако­ны «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной политики», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятель­ности», указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О допол­нительных мерах по развитию ипотечного кредитования», другие нормативные акты.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также поло­жений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

предмет ипотеки, его оценка и существо;

размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипо­

текой;

право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипо­

теки, принадлежит залогодателю;

наименование органа государственной регистрации прав на не­

движимое имущество зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предме­том ипотеки. Кроме того, должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке одна сторона (залогодержатель), являю­щаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж­нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес­печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязатель­стве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залого­дателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества применяются правила о зало­ге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том

171

числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтер­скому учету кредитором и должником, если они являются юридиче­скими лицами, в порядке, установленном законодательством Рос­сийской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процен­тов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающих­ся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему.

в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа,

пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного

ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими де­

нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обя­

зательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных

обращением взыскания на заложенное имущество;

4)             в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если залогодержатель в соответствии с условиями договора об

ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущест­ва, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности зало­годателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необ­ходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, может быть заложено следующее недвижимое имущество:

земельные участки, за исключением земель находящихся в го­

сударственной или муниципальной собственности, а также сельско­

хозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных орга­

низаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных

участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а

также части земельного участка, площадь которой меньше мини­

мального размера, установленного нормативными актами субъектов

Российской Федерации и нормативными актами органов местного

самоуправления для земель различного целевого назначения и раз­

решенного использования;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое

имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

172

  3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со­стоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4)             дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительско го назначения;

5)             воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­

мические объекты.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имуще­ства, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которо­го в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или ор­гана, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в госу­дарственной собственности и не закрепленного на праве хозяйствен­ного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендо­дателя, если федеральным законом или договором аренды не преду­смотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобо­ждения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестицион­ном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе  приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственно­сти), ипотека может быть установлена при наличии письменного со­гласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою до­лю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 Граждан­ского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежа­щем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взы­скания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законо­дательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

173

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установлен­ными федеральным законом, или в определенном порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникнове­ния и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство ос­новано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны это­го договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечивае­мого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необхо­димые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполне­нию по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо усло­вия, позволяющие определить эти размеры.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такбй договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.