11.8. Обеспечение прав по договору об ипотеке

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной до­говор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отно­шении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в пись­менной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лип на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, арен­ды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспе­ченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Заклад­ная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству,

обеспеченного ипотекой имущества, указанного в договоре об ипоте­

ке, без представления других доказательств существования этого обя­

зательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

174

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспе-I ченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная составля­ется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и долж-| ником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после госу­дарственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной осу­ществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Пе­редаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Передаточная надпись должна быть подписана указанным в за­кладной лицом, названным в предыдущей передаточной надписи.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу этому I же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные I ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первона-I чального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на за-,кладную основываются на последней передаточной надписи и на не­прерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надпи­сей. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано,  что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших пере­даточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Если третье лицо в соответствии с п. 2 ст. 313 Гражданского ко­декса РФ полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обяза­тельства должник по нему, залогодатель и законный владелец заклад­ной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным

признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке

имущества, если указанная часть имущества может быть самостоя­

тельным объектом прав;

такое изменение размера обеспечения, при котором размер тре­

бований, возникших из кредитного или иного договора и обеспечен­

ных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается

по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

175

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое иму­щество, и государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основа­нии заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред­ставлены:

договор об ипотеке и его нотариально удостоверенная копия;

документы, названные в договоре об ипотеке в качестве прило­

жений;

доказательства уплаты регистрационного сбора;

документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипо­

текой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также следующие документы:

закладная и ее копия;

документы, названные в закладной в качестве приложений, и

их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлений необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущест­во в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьше­ния его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по до­говору об ипотеке, "плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и несет расходы на содержание этого имуще­ства до прекращения ипотеки. Кроме того, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса РФ) или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не уста­новлены — в разумные сроки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

176

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страхова­нии заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреж­дения, а если полная стоимость имущества превышает размер обес­печенного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества незави­симо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредито­ров залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъ­ятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требова­ния из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна созда­вать неоправданные помехи для использования заложенного иму­щества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования зало­женным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреж­дения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества, залого­держатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложен­ное по договору об ипотеке.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреж­дения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отве­чает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства сущест­венно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

177

Залогодержатель не может осуществить данные права, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обяза­тельства того же или иного должника тому же или иному залогодер­жателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанашивается на основании дан­ных единого государственного реестра прав на недвижимое имущест­во о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена пред­шествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего дого­вора об ипотеке.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипоте­ке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, стано­вится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384—386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав креди­тора путем уступки требования.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке оз­начает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с п. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регист­рации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускает­ся. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномо­ченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квартир, на­ходящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, мо­гут быть предметом ипотеки па общих основаниях. Правила, уста­новленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распро­страняются.

178

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила Феде­рального закона «Об ипотеке» об ипотеке жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недее­способных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Россий­ской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части ко­торого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, нахо­дятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, за­ложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома догово­ром об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю ма­териалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находя­щимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не предусмот­рено федеральным законом или договором.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кре­дитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу до­говора.