1

В настоящей статье рассмотрены достоинства и недостатки существующих и предлагаемого методов доходного подхода к определению стоимости предприятий. Утверждается, что нормативно-доходный подход к решению такой задачи прогрессивен, так как учитывает все основные стоимостеобразующие элементы оцениваемой стоимости, а именно: стоимости материальных и нематериальных активов предприятия и земельного участка, на котором оно находится, если он выкуплен у государства. При этом неадекватные, порой мифические экономико-математические модели предприятия, с помощью которых определяют обычно договорную стоимость, заменяются моделью, представляющей достоверный экономический портрет оцениваемого объекта и позволяющей существенно повысить уровень обоснованности результатов оценочной работы.

Научно, экономически, юридически и социально обоснованная (настоящая, действительная, реальная, объективная) рыночная стоимость предприятия состоит из двух обоснованных слагаемых: рыночной стоимости самого предприятия с учетом нематериальных активов и инфраструктуры, если таковая имеется, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором оно расположено и который ему принадлежит на правах земельной собственности. Далее по тексту прилагательное «рыночная» со словом «стоимость» для краткости употребляться не будет. Первое слагаемое (производственную, нематериальную и инфраструктурную собственность предприятия) обычно называют его имуществом. Второе слагаемое, если рассматриваемый земельный участок не арендован, а приватизирован, также является имуществом предприятия, но теоретически, методически и на практике при определении величины этих слагаемых целесообразно оценивать их отдельно. В зависимости от того, что представляет собой предприятие, какова структура капитала и имущества последнего, при определении его стоимости оно может рассматриваться как:

— имущественный комплекс;

— имущественно-земельный комплекс;

— земельно-имущественный комплекс производственного, сер висного, торгового или иного назначения.

В первом случае земельный участок предприятия, имущество самого предприятия и имущество его инфраструктуры, если все это рассматривается как единое целое, в сумме образуют его единый имущественный комплекс. Если же эти виды имущества при оценивании их стоимости рассматривают отдельно, то предприятие, для большей точности идентификации, классифицируют как имущественно-земельный комплекс, когда первое слагаемое его стоимости по величине превышает второе, и как земельно-имущественный комплекс — в противоположном случае. Как односложный имущественный комплекс может рассматриваться предприятие, организованное на арендованном земельном участке. Предприятие, находящееся на собственном земельном участке, может рассматриваться как своеобразное улучшение или обременение последнего, и наоборот, когда это более точно отображает действительность, земельный участок может быть улучшением либо обременением предприятия, последнее бывает крайне редко.