6

Методы доходного подхода к определению стоимости всех видов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считалась общенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась. Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственном обороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причин нашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других стран мира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу.

Недооценка и невключение стоимости земельных участков предприятий в стоимость их имущества по экономической инерции прошлого встречаются и в настоящее время, что вполне соответствует упомянутой выше негативной тенденции к занижению оценок промышленно-производственной собственности, но в современных условиях такого быть не должно.

Несмотря на многочисленные и очень серьезные недостатки используемых сегодня методов доходного подхода к решению рассматриваемых в статье задач, сам этот подход довольно жизнеспособен, заслуживает существования, применения и непременно будет развиваться при условии исправления тех недостатков, которые поддаются устранению.

Свободен от множества недостатков, подобных изложенным выше, применяемым в настоящее время методам доходного подхода к определению стоимости предприятий предлагаемый нормативно-доходный метод решения рассматриваемых задач, подробно изложенный в публикации. По терминологической аналогии метод дисконтирования доходов мог бы быть назван прогнозно-доходным, а метод прямой капитализации дохода — фактно-доходным. Нормативно-доходный метод является усовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемого дохода, суть рационализации которого, применительно к производственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического (текущего или среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативным значением этого дохода. Несмотря на кажущуюся элементарность, примитивность такого шага, пересматривается экономико-математическая модель оцениваемого предприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, не зависящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристик оцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этого предприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальных условиях производства и труда, а также структуру и стоимость стоимостеобразующих видов его имущества.