Питання 2. Право і види власності на землю. Спільна часткова і спільна сумісна власність на землю. Порядок і умови отримання землі у приватну власність.

Право власності на землю

Відповідно до ч. 1 ст. 78 ЗК право власності на землю в суб'єктивному смислі—-це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

В об'єктивному смислі — це сукупність правових норм, які регулюють відносини щодо володіння, користування та розпо­рядження землею.

Правомочність володіння — це право фактичного (фізичного чи господарського) панування над певною земельною ділян­кою.

Правомочність користування — це право власника земель­ної ділянки привласнювати її корисні властивості. У ЗК визна­чено спеціальні вимоги щодо цільового, раціонального й ефек­тивного використання власником своєї земельної ділянки.

Правомочність розпорядження — це право власника вчиня­ти дії, спрямовані на зміну юридичного статусу, економічного призначення чи стану земельної ділянки, визначення її юри­дичної долі (угоди купівлі-продажу, дарування, міни та ін.).

Земельна ділянка як об'єкт права власності — це частина

земної поверхні з установленими межами, певним місцем роз­

ташування, з визначеними щодо неї правами.           ~~~

Право власності на земельну ділянку поширюється в її ме­жах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єк­ти, ліси і багаторічні насадження, які на ній ростуть, а також на простір над та під поверхнею ділянки на висоту і на глиби­ну, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (ст. 79 ЗК).

Законодавство про довкілля

13

Відповідно до ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знахо­дяться в межах території України, природні ресурси її конти­нентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи дер­жавної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Основним Законом.

Аналізуючи положення ЗК, можна виділити публічну та приватну форми права власності на землю. Різновидами пер­шої є право державної та комунальної власності. Право при­ватної власності на землю поділяють на право власності гро­мадян і право власності юридичних осіб.

Особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ді­лянки до 15 травня 1992 р. (з дня набрання чинності ЗК), зе­мельні ділянки не повертаються (ч. 4 ст. 78 ЗК).

Види власності на землю

Земельна ділянка може перебувати у спільній власності з ви­значенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без такого (спільна сумісна власність). Право спільної власності на землю посвідчується державним актом на право власності на землю (ст. 86 ЗК).

Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а)             за добровільного об'єднання власниками належних їм земель­

них ділянок;

б)            у разі придбання у власність земельної ділянки двома чи

більше особами за цивільно-правовими угодами;

в)             за прийняття спадщини на земельну ділянку двома або біль­

ше особами;

г)             за рішенням суду (ст. 87 ЗК).

Володіння, користування та розпорядження земельною ді­лянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійсню­ються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у ра­зі недосягнення згоди — у судовому порядку.

Договір про спільну часткову власність на земельну ділян­ку укладають у письмовій формі та посвідчують нотаріально.

Учасник спільної часткової власності має право: вимагати виділення належної йому частки зі складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, а у разі немож-

14

О. М. КОВТУН

ливості виділення частки — вимагати відповідної компенсації; на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому част­ки; відповідно до розміру своєї частки на доходи від викорис­тання спільної земельної ділянки. Він також відповідає перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті подат­ків, зборів і платежів, а також у витратах з утримання і збері­гання спільної земельної ділянки.

У разі продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону (ст. 88 ЗК).

Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а)             подружжя;

б)            членів фермерського господарства, якщо інше не передба­

чено угодою між ними;

в)             співвласників жилого будинку.

Володіння, користування та розпорядження земельною ді­лянкою спільної сумісної власності здійснюються за догово­ром або законом.

Співвласники такої земельної ділянки мають право на її по­діл або на виділення з неї окремої частки, що їх може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земель­них часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом (ст. 89 ЗК),

Порядок і умови отримання землі у приватну власність

Відповідно до ст. 116 ЗК громадяни та юридичні особи набу­вають права власності та права користування земельними діля­нками із земель державної або комунальної власності за рі­шенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядуван­ня в межах їх повноважень, визначених ЗК.

Набуття права на землю громадянами та юридичними осо­бами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у влас­ність або надання їх у користування.

Безоплатно земельні ділянки у власність громадян перед­ають у разі:

а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користу­ванні громадян;

Законодавство про довкілля

15

б)            одержання земельних ділянок внаслідок приватизації дер­

жавних і комунальних сільськогосподарських підприємств,

установ та організацій;

в)             одержання земельних ділянок із земель державної та кому­

нальної власності в межах норм безоплатної приватизації,

визначених ст. 121 ЗК.

Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної влас­ності в таких розмірах:

а)             для ведення фермерського господарства — в розмірі земель­

ної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарсь­

ких підприємств, розташованих на території сільської, се­

лищної, міської ради, де знаходиться фермерське господар­

ство. Якщо на цій території розташовано декілька сільсько­

господарських підприємств, розмір земельної частки (паю)

визначають як середній по цих підприємствах. Якщо на те­

риторії відповідної ради немає сільськогосподарських під­

приємств, розмір земельної частки (паю) має бути середній

по району;

б)            для ведення особистого селянського господарстьа — не біль­

ше 2 га;

в)             для ведення садівництва—не більше 0,12 га;

г)             для будівництва і обслуговування жилого будинку, господар­

ських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не

більше  0,25  га,  в  селищах — не  більше  0,15  га,  в  міс­

тах— не більше 0,10 га;

ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га;

д)             для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.

Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно гро­мадянинові для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) (ст. 121 ЗК).

Земельні ділянки передають безоплатно у власність грома­дян у межах норм, визначених ЗК, один раз за кожним видом використання.

Земельну ділянку, що перебуває у власності або у користу­ванні, надають у користування лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому ЗК (ст. 116).

Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок грома­дянами передбачено ст. 118 ЗК.

16

О. М. КОВТУН

Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділян­ки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відпо­відної районної, Київської чи Севастопольської міської держав­ної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за міс­цезнаходженням земельної ділянки.

Рішення щодо приватизації земельних ділянок органи вико­навчої влади та місцевого самоврядування приймають у місяч­ний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки.

Приватизацію земель державних і комунальних сільськогос­подарських підприємств, установ та організацій передбачено ст. 25 ЗК.

Громадяни — працівники державних та комунальних сіль­ськогосподарських підприємств, установ та організацій, а та­кож пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, зверта­ються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.

Відповідний орган місцевого самоврядування або виконав­чої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає до­звіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель.

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної влас­ності для ведення фермерського господарства, особистого се­лянського господарства, садівництва, будівництва та обслуго­вування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сіль­ської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки, зазначаючи бажані розміри та мету її використання.

Відповідна місцева державна адміністрація або сільська, се­лищна, міська рада розглядає заяву, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству — також висновки кон­курсної комісії, і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність надає дозвіл на розробку проекту її відведення.

Законодавство про довкілля

17

Цей проект розробляють за замовленням громадян організа­ції, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт, у строки, що обумовлені угодою сторін.

Проект відведення земельної ділянки погоджується з орга­ном із земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епіде­міологічним органами, органами архітектури та охорони куль­турної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.

У разі відмови органу виконавчої влади чи місцевого само­врядування у передачі земельної ділянки у власність або зали­шення заяви без розгляду питання вирішується в судовому по­рядку.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про захист конститу­ційних прав громадян на землю» від 20 січня 2005 р. вартість робіт із землеустрою щодо виготовлення документів, які по­свідчують право власності на земельні ділянки, при виділенні в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земель­них часток (паїв) не може перевищувати 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Вартість робіт із землеустрою щодо виготовлення документа, який посвідчує право власності на земельну ділянку, при передачі безоплатно земельних діля­нок у власність громадянам України відповідно до ст. 121 ЗК, крім випадків, визначених ч. 1 цієї статті, не може перевищу­вати 9 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Громадяни можуть набути права власності на земельні ді­лянки на підставі надувальної давності. Відповідно до ст. 119 ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно корис­туються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю зе­мельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування.

Право власності на земельну ділянку виникає після одер­жання її власником документа, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.

Розпочинати використання земельної ділянки до встанов­лення її меж у натурі (на місцевості) та одержання такого до­кумента заборонено (ст. 125 ЗК).

Згідно зі ст. 126 ЗК право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, форму якого затверджує Кабі­нет Міністрів України.

2 — 5-1344

18            О. М. КОВТУН

Органи державної влади та місцевого самоврядування від­повідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ді­лянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ді­лянок у власність, — на конкурентних засадах (аукціон, кон­курс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовано об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих діля­нок (ст. 127 ЗК).

Продаж громадянам і юридичним особам земельних діля­нок державної та комунальної власності для потреб, визначе­них ЗК, провадять місцеві державні адміністрації, Рада мініст­рів Автономної Республіки Крим або органи місцевого само­врядування в межах їх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні зе­мельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради, де зазначають бажане місце розташування зе­мельної ділянки, цільове призначення та її розмір. До заяви додають:

а)             державний акт на право постійного користування землею

або договір оренди землі;

б)            план земельної ділянки та документ про її надання, якщо

державного акта немає;

в)             свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяль­

ності.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева дер­жавна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місяч­ний термін розглядають заяву і приймають рішення про про­даж земельної ділянки або про відмову в цьому із зазначенням причин відмови.

Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (ку­півлю) земельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше ЗО днів після роз­роблення землевпорядною організацією проекту відведення зе­мельної ділянки.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, міс­цевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ра­ди про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу, який підлягає нотаріальному посвід­ченню. Документ про оплату є підставою для видачі держав-

Законодавство про довкілля

19

ного акта на право власності на земельну ділянку та її держав­ної реєстрації.

Вартість земельної ділянки визначають на підставі її гро­шової та експертної оцінки, яку проводять за методикою, за­твердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним юридичним особам здійснюється Кабіне­том Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Громадяни та юридичні особи України мають право набу­вати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-пра­вових угод: міни, дарування, успадкування та інших відповід­но до ЦК з урахуванням вимог ЗК (ст. 131 ЗК).

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення (ст. 132 ЗК).

Земельні ділянки державної або комунальної власності, при­значені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (зе­мельні торги), порядок проведення якого регулює глава 21 ЗК.